Меняем городскую конуру на родовое имение

Дожили. Стоимость квадратного метра в городской «хрущобе» выше, чем в приличном коттеджном поселке. Покупатель презренный металл считать умеет и вовсю пользуется уникальной ситуацией, способствующей приобретению жилья за городом.– Действительно, ситуация на рынках загородного и городского жилья сильно разнится – отмечает руководитель отдела загородной недвижимости корпорации «Рескор» Ирина Якимук. – Цены на землю тоже растут, но их рост, даже на самых популярных направлениях, не такой стремительный, какой мы наблюдаем на жилищном рынке. Самое востроебованное направление – Новорижское шоссе (Новая Рига). Оно почти сравнялось по популярности с Рублевкой. Заметно набирают высокие очки Киевское и Калужское направления.
– Популярность Рублево-Успенского шоссе сегодня скорее инерционная, поскольку какими-либо уникальными преимуществами, кроме престижности, данное направление не обладает, – считает заместитель директора управления маркетинга агентства недвижимости «Домострой» Ольга Денисова. – К тому же понятие престижности давно вышло за пределы Рублевки. Сегодня осведомленные покупатели отдают предпочтение Новорижскому и Калужскому шоссе.
На Калужском направлении благоприятная экология. К тому же, это, пожалуй, единственное шоссе в Подмосковье, которое остается свободным даже в часы пик. К нему не примыкают железнодорожные ветки, на всем его протяжении мало населенных пунктов и стародачных мест.
Рублево-Успенское направление с каждым годом теряет привлекательность, но сохраняет ценовое лидерство. Покупатели иногда преувеличивают ожидаемые преимущества рублевской жизни и забывают о недостатках: вечные пробки, ветхие инженерные коммуникации, хаотичная застройка.

Инструкция для будущего помещика

Мало просто иметь желание жить на природе. Покупатель должен иметь четкое представление: что ему нужно – какой именно дом, на каком расстоянии от МКАД и в каком направлении от Москвы он должен находиться.
– Если планируется купить дом для того, чтобы жить в нем постоянно, а дела бизнеса требуют ежедневного присутствия в Москве, то стоит рассматривать загородную недвижимость, расположенную не далее 30 км от МКАД, – советует директор департамента загородной недвижимости компании «Мир недвижимости» Изабелла Постоловская. – Выбирается такое направление, чтобы было удобно проехать к месту работы или к московской квартире.
Если загородный дом нужен для отдыха в выходные или для «дачного сезона», то стоит обратить внимание на более удаленное Подмосковье, где много живописных мест с лесами и водоемами и даже со специально организованными рыболовными зонами и охотничьими угодьями. А какие богатые грибные и землянично-черничные поляны в тех лесах встречаются, даже трудно себе представить!
Стоит подумать и о том, насколько масштабный участок вы хотели бы иметь, чтобы было комфортно, и не чувствовалась близость соседей. Теоретически участок в 50 и более соток выглядит привлекательно, но каждая «лишняя» сотка – это дополнительные расходы. Для жизни в собственном доме на природе большинство россиян предпочитают иметь участок не более 25 соток.
От масштаба участка зависит и размер дома. Существуют стандарты соответствия. Например, небольшому дому в 120 – 150 квадратных метров соответствует участок в 12 – 15 соток, а если дом будет 350 – 450 квадратных метров, то земли должно быть не менее 18 – 20 соток.

Строить или покупать?

– Если вы специалист-строитель, то возведение дома собственными руками обойдется намного дешевле, – говорит Ирина Якимук. – Если нет, то вам придется нанимать строителей. Фирма – дороговато, «вольная» бригада из ближнего зарубежья – почти всегда низкое качество. Здесь может помочь только толковый специалист, который знает строительное дело и может проследить, насколько правильно все делается. Чтоб через год после сдачи объекта в эксплуатацию не разрушился фундамент или не прохудилась крыша. Прораба искать лучше на месте. Местному нет резона делать плохо, имидж для него – это и деньги, и новые заказы.
Но не у всех есть возможность заниматься строительством загородного дома. Тогда ищутся готовые варианты. На что же покупатель должен обратить внимание при просмотре загородной недвижимости?
Изабелла Постоловская советует смотреть загородные объекты по весне, когда тает снег. И будет видно – не затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента строений. Осенью нужно обратить внимание, нет ли трещин на фундаменте, и все ли коммуникации находятся в рабочем состоянии. Если лето было дождливым, то хорошо видно состояние дорог и самого поселка. Если коммуникации не подведены, то нужно обязательно выяснить у продавца о стоимости и сроках их подведения. Не лишне узнать у соседей о нравах в поселке и взаимоотношениях местных жителей.

Предъявите документики

Дом выбран, пора изучить документы, на основании которых продавцу принадлежат земля и дом.
– Хозяин дома и земельного участка должен предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю и свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение, а также разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию, – объясняет Изабелла Постоловская. – Обязательно обратите внимание на соответствие границ участка, который оформлен в собственность по документам. Бывают случаи, когда пытаются продать землю, которая по документам продавцу не принадлежит, а является, по сути, самозахватом. Убедитесь, что отсутствуют межевые споры с соседями.
Свидетельства о праве собственности на землю и на строение должны быть выданы регистрационной палатой. Недостроенный дом тоже подлежит регистрации как объект незавершенного строительства. Все отдельно стоящие строения – баня, хозблок, туалет, гараж – должны иметь либо самостоятельные документы, либо быть указанными под литерным обозначением в документе основного строения. Вы можете столкнуться с ситуацией, когда документы оформлены неверно, не прошли регистрацию, вообще отсутствуют на часть объектов загородной недвижимости просто по незнанию продавца, как должно быть.

После торга – по рукам

Когда все этапы пройдены, хорошо бы еще поторговаться с продавцом. Не всегда продавец охотно идет на это, рассказывая, например, о том, сколько денег он потратил, чтобы пробурить на участке артезианскую скважину глубиной 150 метров. Но нужно знать, что если скважина просверлена без соответствующего разрешения, и надзорные органы узнают о ее существовании, – не избежать штрафа.

Средняя стоимость квадратного метра загородного жилья по направлениям на начало 2006 года (в долларах США)
Направление	Средняя стоимость
Алтуфьевское	2 123
Боровское	2 260
Волоколамское	1 692
Горьковское	1 175
Дмитровское	2 364
Егорьевское	938
Ильинское	1 724
Калужское	1 893
Киевское	1 683
Куркинское	1 378
Ленинградское	1 245
Минское	2 126
Можайское	1 142
Новорижское	2 030
Новорязанское	923
Новосходненское	1 100
Носовихинское	1 458
Осташковское	1 850
Пятницкое	1 592
Рублево-Успенское	2 472
Симферопольское	1 169
Щелковское	1 360
Ярославское	948

По данным irn.ru

Ценные мелочи

Нет сомнений, что, покупая уже построенный загородный дом, прежде всего будущий хозяин обращает внимание на стандартные вопросы – площадь, планировку, внешний вид и прочие, без сомнения, важные параметры. Когда все они оказываются на высоте, остальные детали уже мало кого волнуют. Однако именно на мелочи, казавшиеся во время покупки делом наживным, но без которых немыслим комфорт современного загородного дома, может уйти еще несколько сотен тысяч рублей.

Кто на готовенькое?

Если вы человек творческий и хотели бы создать мир вокруг по своему разумению, не стоит расстраиваться, увидев, что прежний хозяин это уже сделал до вас: разбил сеть дорожек, посадил деревья, устроил пруд и поставил барбекю. Наоборот, считайте – вам повезло.
Во-первых, сколько бы денег он ни «вбухал» в обустройство сада, заложить истинную стоимость в «оптовую» цену он все равно не сможет. Так что рассматривайте разницу в качестве бонуса.
Во-вторых, создание ландшафта с нуля потребует немало времени. Нужно не только понять собственные, как правило, довольно смутные пожелания к конечному проекту, но и найти дизайнера-единомышленника. Ведь далеко не каждый, желая сохранять свою марку, соглашается реализовать идеи заказчика. И даже деньги для некоторых творцов в этом вопросе – не главное. При покупке же имения с прилагающимся ландшафтом вы можете воочию, а не на бумаге, увидеть реализованный проект и, если в целом он покажется привлекательным, взяв его за основу, вы «малой кровью» будете постепенно вносить собственные поправки и расставлять акценты, сколько душе угодно.
В-третьих, сад «с историей», как правило, жизнеспособная, функционирующая система, где каждый цветок, дерево и тропинка нашли свое место. Это не значит, что любое вмешательство в его структуру будет неуместным. Но от многих сюрпризов природы, погоды и соседей, которые не всегда могут учесть даже специалисты, проектирующие ландшафт с нуля, можно будет уберечься наверняка.

Все по-своему

Если же двор приглянувшегося дома кажется не таким впечатляющим, и уже при взгляде на него вы поняли, что придется его обустраивать под себя, неплохо прикинуть приблизительные затраты на самые распространенные в таких случаях работы.
За выезд на ваш участок и консультацию специалисты могут взять от 50 до 100 у. е.
За обмер, эскиз генплана, генплан, дендроплан, разбивочный и посадочный чертежи, схему полива, дренажа и освещения, смету придется отдать не меньше 1 300 у. е.
При слишком большом перепаде рельефа придется заказывать топосъемку – 15 у. е. за 1 сотку.
Можно обойтись и разработкой тематических зон – 5 у. е. за 1 кв. метр.
Устройство дорожек из плитняка и бетонной плитки на гравийно-песчаной основе обойдется по 45 – 70 у. е. за квадратный метр, на бетонной основе – в два раза дороже, а для брусчатки из природного камня и вовсе от 130 у. е.
Строительство и облицовка подпорных декоративных стенок, от которых не уйти на участках с уклоном, но которое часто используют и те, у кого ландшафт – ровный, как стол, чтобы придать ему рельеф и сделать его более интересным, – от 120 у. е.
Травка и цветочки тоже требуют ощутимых денежных вложений. Так, газон (подготовка почвы, посев, уход до 1 укоса) обойдется от 6 у. е. без учета материала и от 15 у. е. с фирменным материалом.
Устройство цветников из летников с материалом фирмы будет стоить от 70, миксбордеров из многолетников, луковичных, хвойных и летников – от 120, рокария – от 200 у. е. за квадратный метр (из вашего материала – в два раза дешевле).
Затраты на создание водоема впечатляют не меньше. Выкопка котлована, укладка пленки, декорирование и посадка растений потянут на сумму от 300 у. е. за квадратный метр, а модный каскад – от 400.
Стандартный вариант стационарного барбекю (если такого не окажется на участке) потянет на 1 000 у. е., на заказ – от 2 000 у. е.
В общем, как видите, мелочей в загородном доме не бывает.
Елена Слуцкая