Как правильно снижать цены
Строительство недорогого жилья в некоторых регионах стало уже реальностью. Можно ли сделать доступным квадратный метр, если уж не в столице, то хотя бы в Подмосковье? Дешевое жилье нынче востребовано. Но останутся ли квартиры в новостройках экономкласса интересными для покупателей в будущем?
Экономкласс останется хитом
Руководитель аналитического центра
«Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олег Репченко прогнозирует дальнейшее повышение спроса на дешевые новостройки. По его мнению, в ближайшие год-два резкого роста цен не будет, и дешевый сегмент новостроек экономкласса продолжит хорошо распродаваться.
– Новостройки экономкласса пользуются сейчас максимальным спросом, – считает и директор по маркетингу «МИЭЛЬ-Новостройки» Елена Комова. – Причем по сравнению с докризисным периодом изменились критерии принятия решения о покупке. Если до кризиса основным фактором была цена кв. метра, то вот уже два года покупатель ориентируется на свой бюджет. Например, человек располагает определенной суммой от проданной в другом регионе квартиры плюс доплатой. И он будет стремиться уложиться в свой лимит. Раньше покупатели рассуждали так: «Хороший район, дешевый метр, надо как-то исхитриться: занять денег у знакомых, взять кредит, – и приобрести квартиру большего метража». Сейчас многие покупатели готовы ехать в не самые близкие к столице подмосковные города, брать квартиры небольшого метража, лишь бы не выйти из бюджета.
Позволят ли технологии строить дешево?
Строить дешево – не значит строить плохо, тем более что существует ряд требований к жилью экономкласса, которые обязаны учитывать проектировщики. Например, при малоэтажном строительстве «квадрат» в домах от S.Holding обходится всего в 8000 рублей. Строительство по технологии компании «Евродом» (Нижний Новгород) – в 4500 рублей за метр. Компания «Экодолье» уже реализует в Оренбурге проекты малоэтажного жилья с себестоимостью 8000 рублей за метр, а таунхаусы – по 11 000–12 000 за метр в зависимости от наружной отделки. Причем в стоимость «квадрата» при малоэтажном строительстве включены расходы на инженерию. Правда, речь идет о районах массовой застройки.
Сегодня существуют технологии, позволяющие дешево строить и многоэтажки. Хотя, конечно, при возведении многоэтажного дома большие затраты идут именно на прокладку коммуникаций. Если говорить о строительстве только коробки, то у того же S.Holding разработана серия, себестоимость метра без учета коммуникаций в которой 10 000 рублей при строительстве высотного дома.
Новое в законодательстве
Для того чтобы успешно реализовать федеральную целевую программу «Жилище» на 2011–2015 годы, Госдума рассматривает проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса».
Что же предлагают законодатели? Как повлияют их предложения на строительство дешевого жилья?
Председатель комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Мартин Шаккум считает, что людей надо обеспечить, с одной стороны, комфортным, с другой, – доступным жильем.
Дешевый метр – не значит некачественный. Комфортность жилья будет гарантироваться приказом Минрегиона и строительными нормами и правилами. Существуют требования, установленные техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений, санитарно-эпидемиологическими нормами. Также жилье экономкласса должно соответствовать требованиям энергоэффективности.
Основной критерий доступности – цена. Новый законопроект вводит понятие голландского аукциона, то есть игры на понижение, в которую будут играть строительные компании.
Строить дешево станет возможно, так как основное новшество законопроекта в том, что для строительства по федеральной целевой программе «Жилище» участок будет предоставляться бесплатно.
Второй важный момент. Инженерную инфраструктуру станет финансировать не строительная компания, а органы местного самоуправления и субъект Федерации, так как в законопроекте предусматривается возможность софинансирования.
– Для того чтобы федеральная программа заработала, сегодня подготовлены изменения в шесть законов, а также в Налоговый кодекс РФ», – сообщил заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр Коган.
В договоре с застройщиком, выигравшем аукцион, будет четко указана доля жилья экономкласса, которое он обязан будет построить. Также будут оговорены обязанности застройщика по возведению социальной инфраструктуры. Аукционы планируется проводить только в отношении участков, прошедших кадастровый учет.
Что защитит от спекулянтов?
Что послужит гарантией доступной цены в рамках федеральной целевой программы «Жилище»? Ведь может случиться так. С одной стороны, застройщик обязан продать кв. метры по цене, определенной на аукционе. Но если посмотреть с другой, то он может продать квартиры дружественной компании, а та уже начнет реализовать их по рыночным ценам всем желающим. Далее «друзья» поделят прибыль, и о каком дешевом жилье тогда можно говорить?
– Спекуляций с кв. метром, построенным в рамках федеральной целевой программы, можно избежать, – считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косырева. – Законодатели побеспокоились о том, чтобы этого не произошло. Предусмотрены и определенные меры, и наказание за их нарушение.
Избежать спекуляции с жильем экономкласса, по мнению депутатов, помогут шесть основных мер.
Первая. Договоры, заключенные на аукционе, после регистрации будут выложены в открытом доступе в Интернете на портале Росреестра. Механизм действий такой. Через три дня после заключения договора муниципалитеты должны будут отправить его в Росреестр, а регистрирующая организация обязана разместить договор на своем портале.
Вторая мера. При регистрации прав на вновь сформированные земельные участки (либо при заключении договоров долевого участия на квартиры) в государственном реестре в разделе «особые отметки» будет указываться, что дом или земля продаются по договору, заключенному на аукционе для строительства жилья экономкласса. К застройщикам предъявляется требование размещать в сети Интернет информацию о готовности заключить договор купли-продажи жилья, а также информацию о тех договорах, которые они уже заключили.
Третья мера заключается в том, что к аукциону будут допущены далеко не все строительные компании. Участвовать в нем сможет компания с опытом работы в сфере строительства и проектирования не менее пяти лет. Жесткое требование предъявляется к руководителям компаний и их главным бухгалтерам – отсутствие судимости за экономические преступления, непогашенной дисквалификации, непогашенного отзыва лицензии или исключения из саморегулируемой организации. Кроме того, существует требование о квалифицированном персонале компании. Ограничив этими строгостями участие стройкомпаний в аукционах, законодатели полагают, что на рынок придут добросовестные застройщики.
Четвертая мера, призванная оградить от спекуляции дешевыми метрами, – требования к покупателям жилья. Покупателями жилья по федеральной целевой программе могут быть только физические лица или органы государственной власти местного самоуправления. Юридическим лицам запрещено покупать такое жилье.
Пятая мера. Преимущественное право заключения договоров долевого участия или купли-продажи будет у органов госвласти и очередников, либо людей из других льготных категорий, определенных указами президента, правительства или установленных законом. Преимущественное право означает, что люди только из этих категорий смогут купить дешевое жилье в течение первых трех месяцев с момента объявления о начале продаж квартир в новом доме. Все остальные желающие смогут сделать это только через три месяца, если останутся нераспроданные квартиры.
Шестая мера – карательная. В случае нарушений обязательств по договорам с дешевым жильем покупатель-дольщик может потребовать возврата денег, уплаты процентов за неправомерное использование денежных средств, а также компенсацию убытков. Плюс по каждому такому договору предусматривается административная ответственность юридического лица в виде штрафа от 500 тысяч до 1 миллиона рублей, штрафа для должностных лиц от 20 до 50 тысяч рублей. Плюс дисквалификация должностного лица на срок от года до трех лет.
Ловушки для хитрого покупателя
Получается, что деятельность строительных компаний новым законопроектом будет четко регламентирована. Но у желающих заработать на перепродаже, казалось бы, осталась еще одна лазейка. После того как человек (например, очередник или льготник) купил квартиру, он может продать или переуступить долю в строящемся доме по рыночной цене другому человеку. Но законодатели продумали механизм, позволяющий сделать невыгодными такие сделки.
Законопроектом предусмотрено, что если такая сделка проходит в течение первых трех лет с момента приобретения жилья, то продавцу придется заплатить 13% от цены квартиры на аукционе. Отменяются все льготы по подоходному налогу и имущественному вычету.