С молотка? Очень интересно!
Сегодня продавцы и покупатели предпочитают традиционные схемы операций с недвижимостью. Но все чаще то одна, то другая компании заявляют о проведении аукциона. Чем привлекает этот способ продажи квадратных метров? Кто готов пустить свою квартиру или дом с молотка?
Потихоньку созреваем
Полтора года назад появилось сообщение о том, что в Санкт-Петербурге квартира ипотечного заемщика впервые продана на аукционе. Ее владелец не смог дальше расплачиваться с кредиторами, и по согласию сторон был выбран именно такой способ решения вопроса. С тех пор банки стали довольно часто прибегать к продаже проблемных активов на торгах. Основной плюс, которым кредитно-финансовые учреждения стремятся привлечь покупателя, – юридическая чистота квартиры. Как правило, жилье, на приобретение которого был выдан ипотечный кредит, тщательно проверено. К тому же покупателям предлагается некий дисконт (хотя и небольшой).
Ну а выгода для ипотечных заемщиков заключается в том, что, выставив квартиру на аукцион, можно быстро решить все вопросы с банком. Ведь обычно вердикта суда по де-фолтному кредиту приходится ждать месяцами. При этом все судебные издержки ложатся на плечи получателя кредита, увеличивая размер его долга иногда на 30–35%. Когда квартира продается с молотка, процедура подготовки занимает немного времени, а издержки, как правило, не взимаются. После продажи квартиры на аукционе банк получает сумму долга в полном объеме, а ипотечный должник – оставшиеся средства.
В последнее время с молотка стали уходить не только проблемные квартиры. Как считают специалисты компании Penny lane Realty, аукцион – хорошая возможность продать элитную недвижимость. Недавно эта компания провела именно такой аукцион.
По мнению его организаторов, заинтересовать людей, располагающих солидными деньгами и желающих купить недвижимость, можно, если объекты, которые попали на торги, либо уникальны, либо дешево стоят. Уникальность означает, что дом или квартиру невозможно приобрести иным путем, кроме как на торгах. А цена, способная заинтересовать покупателей, должна быть на 20–40% ниже рыночной.
Обычно перечень лотов заранее публикуется в Интернете. Бывает так, что интерес к ним настолько подогревается, что некоторые дома или квартиры распродаются еще до начала аукциона. Например, перед аукционом Penny lane Realty из 11 загородных домов, выставленных на торги, четыре ушли за неделю.
Кроме того, интерес к мероприятию проявили девелоперы, пожелав присоединиться к аукциону со своими объектами. К примеру, в списке лотов появился двухуровневый пент-хаус на Таганке, в доме по ул. Талалихина – уникальное предложение для данного района. Список пополнился также объектами курортной недвижимости в Сочи и Геленджике.
По-английски и по-голландски
Существует два метода проведения торгов. Английский – на повышение и голландский – на понижение. При продаже с молотка элитной недвижимости наши компании в зависимости от лота прибегают то к одному, то к другому методу. Ведь основная задача торгов – продажа объекта. Поэтому специалисты, проводя предпродажную подготовку, выбирают метод торгов с молотка, подходящий каждому конкретному лоту.
По мнению Георгия Дзагурова, гендиректора Penny Lane Realty, ожидать продажи даже половины элитных объектов с аукциона, не стоит. Успешными считаются торги, когда реализуется хотя бы 20% выставленных лотов.
– В нынешних экономических условиях аукцион – это единственный инструмент, позволяющий как продавцу, так и покупателю установить реальную рыночную цену, – считает Игорь Рогулин, гендиректор Аукционного Дома LECORT.
К слову, и на Западе на аукционах продается далеко не все, что выставляется на продажу. Ведь не всякая недвижимость ликвидна. По данным английской аукционной компании Andrews & Robertson, на торгах, состоявшихся в Лондоне в марте, из 76 лотов было продано 48. То есть процент реализованного имущества составил 64%. Непроданные объекты могут быть выставлены на торги повторно.
В США квадратные метры продаются на публичных аукционах вот уже три века. С молотка уходят лоты всех категорий недвижимости общей стоимостью 50 млрд долларов в год.
Для стран Евросоюза аукционы также являются традиционными. В Бельгии ежемесячно проводятся торги, в процессе которых недвижимость можно приобрести по цене на 50–70% ниже стоимости при традиционных сделках. Во Франции на торгах реализуются как объекты эконом- и бизнес-классов, так и элитные, расположенные в самых престижных местах. Популярны аукционы и в Германии: с торгов здесь уходят квартиры и дома, салоны красоты и магазины, офисы и рестораны.
Помимо прочего западные аукционы обеспечивают прозрачность сделок на всех этапах и юридическую чистоту выставленных на торги объектов.
Крах одного – джекпот для другого
Все аукционы по продаже недвижимости, проводимые за рубежом, можно разделить на три категории: судебные, добровольные и проводимые по Интернету.
Финансовый крах – катастрофа для одного человека, вынуждающая его расстаться с недвижимостью, другому может дать возможность приобрести дешевое жилье. Кризис привел к резкому увеличению числа несостоятельных должников. Единственный способ для кредиторов – срочно продать недвижимость банкрота, чтобы вернуть свои деньги.
Покупателями недвижимости на судебных аукционах в основном являются банки, маклерские конторы, строительные и инвестиционные компании. Приобретя дом или квартиру с молотка, они проводят ремонт и перепродают объект по рыночной цене. Однако покупателями могут быть и физические лица.
В прошлом году во Франции показывали видеоролик, в котором счастливые покупатели дома говорят: «Это настоящий джекпот». Они приобрели свою мечту на судебном аукционе за полцены – 50 000 евро. Рассказывая о системе подобных аукционов, диктор за кадром подчеркнул, что она пока недооценивается широкой публикой.
Стартовые цены действительно впечатляют. Например, квартира (55 кв. метров) в пригороде Парижа Бобиньи выставлялась на торги со стартовой ценой… 7000 евро. Хотя в общем и целом цены на торгах, конечно, выше. Так, в Германии на первом аукционе они не могут быть меньше 50 или 70% от рыночной стоимости недвижимости.
Для того чтобы принять участие в некоторых аукционах, приходится заплатить приличные деньги. К примеру, в мае в Париже гражданский суд выставил на аукцион трехкомнатную квартиру площадью 45 «квадратов», с кухней и совмещенным санузлом. Стартовая цена этого лота составила 45 000 евро, что меньше рыночной стоимости. А чтобы принять участие в торгах, требовалось заплатить 4500 евро.
Основной минус аукциона состоит, пожалуй, в том, что на торгах нет времени, в течение которого можно поразмыслить и отказаться от сделки. Поэтому нужно собрать всю информацию до участия в торгах. Во Франции необходимо выбрать адвоката, аккредитованного в суде, где будет проводиться аукцион. Чтобы избежать конфликта интересов, адвокату запрещается представлять одновременно нескольких клиентов. Часто каждый желающий принять участие в торгах должен заплатить 10% от начальной цены. В Германии потенциальный покупатель также должен иметь чек на сумму, составляющую 10% от стартовой цены объекта.
Иностранные граждане могут лично участвовать в судебных аукционах. Немецкие специалисты советуют для начала получить экспертное заключение с оценкой объекта недвижимости. Его можно взять в суде или у кредитора, которым, как правило, выступает банк. Надо быть особенно осторожным, если день, назначенный для осмотра объекта, уже прошел, или эксперт не имеет возможности осмотреть помещение изнутри.
Подводными камнями для покупателя недвижимости на аукционе могут стать строительные повреждения, дефекты или длительный срок, в течение которого недвижимость пустовала.
Польский вариант
В странах, относительно недавно вступивших в ЕС, также начали проходить аукционы по продаже жилой недвижимости. В Варшаве на одном из них выставлялось около 30 квартир, в основном двух- и трехкомнатных. Стартовые цены были на 20–30% ниже рыночных. Перед участием в торгах потенциальные покупатели могли осмотреть объекты, для этого устраивались специальные дни открытых дверей.
В Латвии в период кризиса выросло число должников, которые не могут расплатиться с банками за жилье. Их недвижимость также выставляется на аукционы. Участвовать в них могут и российские покупатели. По данным компании АН «Зарубежная недвижимость», для подачи заявки и получения права на участие в торгах клиент должен не позднее чем за две недели до проведения аукциона перевести те же 10% от оценочной стоимости объекта на расчетный счет суда, в котором назначены торги. Квартира, кстати, может быть занята. Поэтому покупатель должен предварительно договориться с продавцом, что тот съедет после ее продажи. Иначе процесс выселения может длиться… до пяти лет.
В крайнем случае новый собственник может заключить с людьми, живущими в купленной квартире, договор об аренде и получать с них плату.
Не отходя от Интернета
На Западе недвижимость может выставляться на торги не только по суду, но и непо-средственно собственниками. Как правило, такие аукционы проводятся также при содействии адвокатов, нотариусов или маклеров. Собственник дает им поручение для проведения открытых торгов с целью продажи своего жилья. При этом он должен доказать, что имеет право свободно распоряжаться объектом, и представить все необходимые разрешения.
Интернет также позволяет осуществлять продажу недвижимости с помощью специализированных порталов. Например, немецкая компания Bayerische Grundst?cksauktionen GmbH предлагает способ приобрести имущество через интернет-аукцион. Девиз этого портала звучит так: «Снизу вверх вместо сверху вниз».
Правда, в таких аукционах не участвуют иностранцы, и баварская компания предупреждает об этом пользователей своего сайта. Но запрет на участие иностранцев, в том числе наших соотечественников, не распространяется на принудительную продажу домов и квартир с торгов. Так что и у россиян есть шанс, если повезет, недорого приобрести на аукционе апартаменты где-нибудь недалеко от Мюнхена.