Динамика цен на рынке недвижимости

Падение цен на рынке недвижимости остановилось. Надолго ли? Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на второй аналитической бизнес-конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», которая прошла в Московском бизнес-клубе.

– В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда, – отметил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. – Многие специалисты и эксперты даже не берутся утверждать что-то конкретное. Да, рынок успокоился. Цены уже не растут. Но ведь они уже и не падают. Причем вряд ли в ближайшей перспективе что изменится. Дело в том, что с учетом торга и скидок стоимость московских квартир к концу 2008 года упала уже примерно на 20–30%. Для сравнения. После дефолта 1998-го, когда снижение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, оно составило в среднем 35%. Все это позволяет сделать вывод: коррекция цен на квартиры, относящиеся к категории качественного жилья, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009-м эти квартиры могут потерять в цене совсем немного.

Дополнительное снижение цен на квартиры невысокого качества и явно переоцененные может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30%, а в некоторых случаях и больше. Разумеется, и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009-го, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Одна из причин, почему так медленно покупается жилье, – ситуация с ипотекой. Кредиты, которые еще недавно держали в тонусе рынок, получить сегодня почти невозможно. Но ведь у банков есть деньги. Тогда почему они не хотят выдавать ипотечные кредиты?

Как отметил вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, банки заняли выжидательную позицию. Кредитов не дают не потому, что высока ставка и нет желающих, а потому, что пока не понятно, что будет с неплательщиками. То есть с теми, кто, взяв кредиты, оказались сейчас в трудном положении.

Что с ними делать? Отнимать квартиры и продавать? Нет смысла: недвижимость упала в цене. А если продавать с аукциона, как это предписывается банкам, то можно получить еще меньше. Поэтому основная политика банков нынче – реструктуризация кредитов. Банки стараются договариваться с теми, кто по тем или иным причинам не может платить, и не хотят пока разрывать отношений. Тем более что прогнозы на рост цен аналитики дают. Так что банки могут отыграться потом на нерадивых заемщиках. Как только цены вырастут, банкиры и пустят с молотка жилье тех, кто не хочет своевременно погашать кредит. Может быть, к тому времени построят и маневренный фонд. А то ведь выселить «в никуда» тех, кто имеет единственное жилье, сегодня просто невозможно.

Еще осенью многие из тех, кто собирался купить квартиру, решили оставить эту затею. Видя падение цен, перевели рубли в валюту и положили в банковскую ячейку. До лучших времен. Казалось бы, эти времена настали – надо вынимать деньги и приобретать недвижимость. Но нет, многие еще ждут. Чего?

СМИ немало писали о том, что в свое время до 30% квартир приобреталось не для жизни – это были вложения. Мол, сейчас их начнут выбрасывать на рынок, и цены покатятся вниз. Если распродавать квадратные метры начнут не частники, так ПИФы, которые скупали жилье порой целыми подъездами…

Но едва ли так будут поступать и ПИФы. Они могут решиться на это лишь в том случае, если их сильно прижмет. К тому же они понимают: чем больше квартир появится на рынке, тем ниже окажется их цена. Так что и ПИФам нет смысла провоцировать демпинг. Тем не менее выброс инвестиционных квартир на рынок происходит.

– Но он пока очень мал, – подчеркнул генеральный директор аналитического консалтингового центра крупной московской риелторской компании Владислав Луцков. – Полагаю, что такого рода квартир в месяц будет выходить не более 5 тысяч из почти 40 тысяч, которые выставлены сегодня на продажу. И они, как бы кто на это ни надеялся, не окажут серьезного влияния на ценовую политику рынка.

Квартира по-прежнему остается своего рода капиталом, даже когда падает в цене. Социологические опросы подтверждают: недвижимость – самое надежное вложение.

– Так было десять лет назад, так обстоит дело и сейчас, – отметила генеральный директор национального агентства финансовых исследований Ольга Кузина. – К тому же недвижимость для людей более понятна, чем акции или валюта. Если даже она падает в цене, то все равно остается вполне материальным объектом в отличие от акций и валюты.

Почти все участники мероприятия считают, что ситуация на рынке недвижимости не так плоха, как об этом порой пишут СМИ. И затишье, которое сейчас установилось, совсем не перед бурей. Многие надеются, что осенью строительная отрасль все же войдет в полосу позитива, и рынок жилья оживится. А куда пойдут цены? Об этом пока можно только гадать.

Вениамин Вылегжанин

Цены предложений в различных типах домов по округам Москвы ($ за 1 кв. м)
	ЦАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	Средняя цена по типу дома
5 П/Б	5053	4146	4296	3920	3821	4079	4367	4230	4253	4167
9 П/Б	5470	4171	4164	3969	3811	4008	4247	4360	4214	4114
12 П/Б	5765	4314	4193	4288	3948	3988	4498	4699	4367	4323
14 П/Б	6103	4314	4258	3958	4003	4029	4390	4368	4363	4177
16 П/Б	6385	4204	4451	4183	4100	4126	4500	4546	4451	4433
17 П/Б	6255	4208	4429	4014	3987	4212	4892	4676	4196	4403
5 К/М/С	7209	4610	4429	4213	3840	4658	4969	4636	4383	5157
6-8 К/М/С	8663	5710	5423	4644	4696	5061	5900	7245	4370	7110
9 К/М/С	7997	5236	4619	4495	4181	4780	5431	6492	4764	5899
Средняя цена по округу	7839	4652	4359	4137	4022	4203	4773	5452	4317
Примечание: П/Б — панельный/блочный дом К/М/С — кирпичный/монолитный/сталинский дом

Цены предложений в квартирах с различным числом комнат по округам Москвы ($ за 1 кв. м)
Административный округ	1-комнатные квартиры	2-комнатные квартиры	3-комнатные квартиры
ЦАО	6844	7521	7977
САО	4647	4652	4562
СВАО	4459	4417	4245
ВАО	4183	4186	4146
ЮВАО	4166	4114	3889
ЮАО	4218	4280	4115
ЮЗАО	4748	4826	4707
ЗАО	4940	5285	5553
СЗАО	4518	4400	4208
Город	4613	4924	5027
По данным ARN