Жилье и кризис
Финансовый кризис заставил крепко задуматься как продавцов, так и покупателей недвижимости. Совершать сделки или отложить? Что завтра будет со спросом? А с предложением? Какой сегмент рынка жилья отреагирует на происходящее острее? Очень много накопилось вопросов. А вот с ответами совсем иная картина.
Кризисная ситуация на первом этапе ее развития, возможно, выльется в определенные финансовые проблемы в девелоперском секторе, констатирует известный эксперт П. Здрадовский. Это неизбежно повлечет за собой снижение цен в рамках некоторых проектов. В краткосрочной перспективе можно ожидать снижение цен в среднем на треть. В то же время сами девелоперы, рассуждает П. Здрадовский, в большинстве своем обоснованно рассчитывая на поддержку государства, скорее всего, смогут решить эти проблемы. Так что предложений по сниженным ценам окажется не так много.
Не упустить момент
Сейчас многие девелоперы готовы вести переговоры о снижении цен на квартиры в разных секторах. Те, кто не справится с проблемой среднесрочного перекредитования, очевидно, лишатся активов, а реализованный залог перейдет к кредиторам. Продажа по демпинговым ценам будет иметь смысл только в том случае, если предлагаемая сумма покроет долги. Здрадовский считает, что инвесторы, планирующие приобретение квартиры в ближайшее время, смогут договориться с продавцами о разумном снижении цены. В дальнейшем, при условии сохранения спроса, реализация залоговых активов будет производиться не столь активно и по ценам выше, чем прогнозируемый минимум рынка. Иными словами, именно сейчас создается короткий период возможности сбить цену при покупке. Долго это не продлится уже потому, что крупные российские, западные и азиатские инвесторы всерьез рассматривают массовые покупки готовых и ликвидных проектов с целью их перепродажи в послекризисный период. И это будет способствовать выходу из кризиса девелоперов и стабилизации цен, основанному на сформировавшемся отложенном спросе. По прогнозам, депрессивная оценка ситуации, связанная с разнонаправленными скачками на международных рынках, скорее всего, сменится на умеренно-позитивную в отношении реальных секторов экономики и строительного комплекса. Уже в октябре начнется реализация отложенного спроса (ликвидных проектов по заниженным ценам), которая продлится до конца декабря.
В отношении положения рядового потребителя эксперты почти единодушны в своих оценках. Сегодня рядовые граждане в повседневной жизни перемен к худшему не ощущают, считает генеральный директор консалтинговой компании Денис Колокольников. В торговых центрах покупателей меньше не стало, люди также планируют отпуска и поездки. Кризис пока коснулся только тех, кто планировал большие покупки, такие как квартира, машина и т.д: ипотечные и потребительские кредиты стали менее доступными, произошло увеличение ставок по кредитам, а также сократились многие кредитные программы.
Кредиты: ставки все выше
Оценку в отношении заемщиков подтверждает эксперт ипотечного бюро Д. Рябоковнов. По его данным, происходит не только повышение ставок, но и растет число отказов, а также повышаются требования к заемщикам. К примеру, если говорить о ставках по кредитам, то они выросли по всем продуктам. Средние ипотечные ставки с начала года повысились более чем на 2% (сейчас они колеблются в районе 13-14% годовых в валюте и 15-16% в рублях). Что касается других кредитных продуктов банков, то ставки по ним уже сейчас растут и будут повышаться дальше, прогнозирует Рябоконов. Ставки по автокредитам выросли на 4-5%, при том, что основной рост – на 2-3% пришелся на сентябрь. Сегодня средняя ставка по автокредиту составляет 14% в рублях и 12% в валюте, а до конца года ставки вырастут еще на 1,5-2%. Рост начинается и в более «дорогом» сегменте – потребкредитовании, где средние ставки колеблются на уровне 20-25%.
Рынок покупателя
Еще один индикатор рынка – участие компаний в зарубежных выставках. Когда ситуация безнадежна, вряд ли кто захочет демонстрировать свои сомнительные возможности перед лицом мировой общественности. Однако очевидцы последней выставки Expo Real в Германии констатируют: в эти дни в Мюнхене было представлено много российских компаний. Их проекты имеют все шансы быть реализованными через некоторое время, считает руководитель девелоперской компании И. Дзюба. В рамках выставки активно проводятся встречи, но по сравнению с прошлым годом они носят менее конкретный характер. Инвесторы собирают информацию, анализируют предложения застройщиков, но предпринимать какие-то действия, судя по всему, будут при появлении четкой тенденции к улучшению ситуации на мировых финансовых рынках.
Более жестко характеризует ситуацию генеральный директор инвестиционной компании Олег Пронин. Вероятней всего, банковский кризис отразится на компаниях, у которых нет качественных архитектурных проектов и которые испытывают недостаток собственных средств. Рынок продавца станет рынком покупателя, конкуренция обострится, что приведет к уходу с рынка многих организаций. Девелоперы в данной ситуации могут рассчитывать только на себя.
Более устойчивую позицию имеют игроки, в портфеле которых есть проекты на разной стадии реализации. Это позволяет за счет прибыли от продаж реализуемых объектов развивать проекты на стадии разработки документации. Также не снижается значимость качественных эксклюзивных объектов жилой и коммерческой недвижимости, которые опережают свое время. Подобные проекты всегда будут востребованы.