Дорогая дешевая «единица»
Комната – самый дешевый товар на рынке недвижимости. И традиционно самый дорогой по стоимости квадратного метра. Совсем недавно, несмотря на непрестижность жизни в коммуналке, комнаты были лидерами в плане ликвидности. А как сейчас?
По-прежнему в цене
По мнению Валерия Барнинеца, директора по продажам одного из агентств, сейчас при продаже комнаты стоимость квадратного метра гораздо выше, чем в квартирах. «Квадрат» в коммуналке часто стоит столько же, сколько в элитном жилье. Продается комнат в коммуналках по сравнению с квартирами немного. Поэтому спрос на них всегда высокий. Например, сейчас на продажу выставлено порядка 3000 комнат в различных округах столицы.
По данным экспертов, в центре Москвы львиная доля комнат находится в трехкомнатных квартирах – 31%. Продажа одной комнаты в двухкомнатной и четырехкомнатной квартире встречается реже – в 19 и 16% соответственно. Стоимость квадратного метра в них колеблется от $8874 до $10 473, что вполне соответствует уровню цен на жилье верхнего сегмента бизнес-класса и элитного жилья. Средняя площадь продаваемых комнат – 19 кв. метров. Их стоимость в зависимости от типа дома в пределах Садового кольца варьируется от $125 тысяч до 208 тысяч, при этом число комнат, выставленных на продажу за $125-165 тысяч, не превышает 3%. В основном предлагают комнаты стоимостью от $193 тысяч до 208 тысяч – их 94%.
Средняя цена квадратного метра в комнатах, расположенных за пределами Садового кольца, – $7265. 50% комнат предлагается в трехкомнатных квартирах, 23% – в двухкомнатных и 11% – в четырехкомнатных. Стоимость в зависимости от типа дома составляет $120-144 тысячи. Больше всего комнат представлено в диапазоне от $120 тысяч до $132 тысяч. Их – 78%.
Самые дорогие комнаты традиционно расположены в центре. В ЦАО средняя цена комнаты $152 тысячи, а число предложений не превышает 14% от общего объема. Самые дешевые комнаты находятся в Зеленограде – $97 тысяч, а доля выставленных на продажу в этом округе – 9%.
Примечательно, что в ситуации, когда рынок встал и даже пошатнулся, цены на комнаты в столице пока продолжают расти.
Кто же покупатель
Казалось бы, в некоторых случаях разница между стоимостью комнаты и квартиры совсем невелика. Так для чего же люди сейчас покупают комнаты? Можно ли рассматривать такое приобретение как удачную инвестицию?
Экперты считают, что все зависит от ситуации. Кто-то покупает комнату с целью зацепиться в Москве, не имея средств для покупки квартиры, а жить в области не хочет. Другая категория покупателей – люди более дальновидные и расчетливые. Для них важно, когда будет снесен дом, планируется ли расселение и т.д. Однако в нынешних условиях рассматривать покупку комнаты как перспективный вариант инвестиций специалисты не советуют: стоимость квадратного метра в комнатах уже давно превышает средние показатели по рынку, а стоимость комнат в целом иногда доходит до стоимости квартиры в ближайшем Подмосковье. Цена на рынке превышена как минимум на 20-30%. И, учитывая нынешнюю ситуацию, коррекционные процессы наверняка коснутся и стоимости комнат.
Что, если расселиться?
В девяностые годы самым распространенным путем ликвидации коммуналок было расселение. Договориться со всеми жильцами и продать квартиру целиком было гораздо выгоднее, чем каждую комнату в отдельности. Ведь в этом случае покупатель большой квартиры платил бы за общую площадь, а не только за жилой метраж. По мнению экспертов, сейчас ситуация с расселением изменилась. Так как на рынке появилось много качественных современных новостроек, расселять таким образом коммуналки не перспективно. Но, заселившись в коммуналку, можно дождаться, когда ее расселят городские власти. Правда, вкладывать средства в подобные проекты лучше людям, точно владеющим информацией о сроках сноса дома. Частенько человек приобретает комнату в доме, основываясь на слухах, что его должны снести, и ждет потом расселения долгие годы.
Перспективная комната в центре
В начале девяностых таких вариантов было очень много, в конце – надо было поискать. Сейчас, по мнению Валерия Барнинеца, вариантов в центре, равных по перспективности приобретенным в девяностых годах, не существует. Кроме того, если в агентство недвижимости поступает какой-то интересный и относительно недорогой вариант коммуналки в центре, то, как правило, до открытой продажи он не доходит. Либо покупает компания, либо частные риэлторы, либо он моментально предлагается как альтернативная площадь в одной из цепочек.
Несмотря на то, что жизнь в коммунальных квартирах – постоянная борьба, рыночных путей ликвидации таких квартир не существует.
По мнению экспертов, в центре Москвы сейчас сохранились только те коммуналки, расселение которых сопряжено со скандалами и постоянными неурядицами с жителями. Конечно, процесс ликвидации можно пройти гладко и соблюсти интересы всех сторон, но для этого необходимо, чтобы собственник не оставался один на один с инвестором, а мог рассчитывать на реальные гарантии со стороны государства и власти. В большинстве же случаев людям выкручивают руки, или же сами собственники выступают в качестве шантажистов, требуя необоснованно большие площади квартир.
Как купить комнату
Купля-продажа комнаты отличается от подобных сделок с квартирами. По словам Юлии Кондратенко, генерального директора одной из компаний, если вы покупаете комнату, то в соответствии со статьей 250 ГК РФ необходимо соблюсти следующие условия. Все соседи других комнат должны предоставить отказ от приобретения той комнаты, которую вы планируете купить, либо нотариус должен выдать свидетельство о том, что уведомление с предложением купить комнату за соответствующую цену было направлено всем соседям и в назначенный на сделку срок они не явились.
Соседи-собственники других комнат в коммунальной квартире имеют по закону 30 дней для принятия решения о ее покупке. В случае, если в квартире имеется комната, которая не приватизирована, то необходимо уведомить муниципалитет и получить там отказ от покупки. Часто владельцы не хотят, чтобы соседи были в курсе относительно продажи комнаты или просто не желают им продавать собственность. Тогда они предлагают другой стороне «приобрести» объект права по безвозмездной сделке путем заключения договора дарения, что для покупателя чревато признанием сделки ничтожной с момента ее совершения в силу ее притворности, так как сделка дарения прикрывает на самом деле сделку купли-продажи комнаты.