03:01:32
22 июня 2024 г.

В поисках таинственного цикла

Рынок недвижимостиСтремительный рост цен на жилье в столице давно волнует москвичей, которые стремятся побыстрее перевести рубли и доллары в квадратные метры, и в какой-то мере удивляет аналитиков. Так будет кризис на рынке недвижимости или нет? Этот вопрос обсуждался на круглом столе, который провел Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Наш сегодняшний собеседник – участник этой встречи, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Правовой центр жилья» Юрий КОЧЕТКОВ.
– Разговоры о кризисе витают на рынке давно. Первая волна домыслов и слухов о близком обвале цен прокатилась в прессе в августе-сентябре прошлого года. Кое-кто, поддавшись на них, даже отложил покупку квартиры и… проиграл. Рост цен прошлой осенью достигал 5% в месяц. Цены растут до сих пор, хотя, правда, не такими высокими темпами. Но сейчас лето. А в это время, как всегда, наступает некое затишье рынка.
– Кстати, главный аналитик РГР Геннадий Стерник по этому поводу сказал примерно так: мол, что-то витает в воздухе, но что, пока понять не могу…
– Я год назад тоже не мог понять, но чувствовал… Кто мог тогда предположить, как развернутся события после начала войны в Ираке?
– И вот на самом пике цен один из аналитиков рынка Андрей Сапожников говорит, что к концу года цены упадут. Мне даже не хочется обнародовать эти цифры, но вы знаете, о чем идет речь? Как к этому относитесь?
– Безусловно, заявление г-на Сапожникова является популистским, но в чем-то он и прав. Дело в том, что о влиянии субъективных факторов, о которых он говорил, забывать никак нельзя. Рано или поздно что-то произойдет, какое-то событие, которое может рынок и опустить. Прошлое событие (война в Ираке) подняло рынок недвижимости вверх…
– Делая такой прогноз, он опирался на закон цикличности рынка. Кстати, в верите математическим расчетам в сфере рынка недвижимости?
– Я делал в прошлом году перевод статьи, где были представлены графики анализа роста цен на рынке, рынка строительства (объемы) и экономики страны в целом. И вот они совершенно четко показывают, что определенные циклы есть и на одном, и на втором, и на третьем показателе. Все три составляющие взаимосвязаны. Здесь многое зависит от экономической ситуации в стране. Но сколько я ни читаю экономических журналов, так и не смог найти того, кто разработал бы цикличность собственно рынка недвижимости.
У нас была поначалу такая идея. Вот в 1991 рынок образовался и стал развиваться. Потом – бах, 1995 год – первый кризис, 1998 – второй. Мол, где-то 3-4 года – это период наших кризисов. Значит, в 2001-2002 году все должно накрыться. А у нас, наоборот, все пошло вверх!
– В РГР мне говорили о цикле в 7-8 лет…
– Такие периоды характерны для Юго-Восточной Азии, тогда как периоды в Европе составляют уже 8-9 лет. А в Америке – так все 11-12. У них они повторяются постоянно, потому что там сформировавшийся рынок. А что у нас? Рынок недвижимости следует за экономикой. Я работаю в крупных российских городах и вижу, что если экономика этого региона плохо дышит, там слаб бизнес, то и низкие цены на жилье. И неважно, сколько в этом городе его строят…
– А ипотека как-то поможет экономике этих городов?
В принципе, да. К примеру, в Америке для чего ее внедряли? Как средство стимулирования продаж. Это хорошая вещь, она стимулирует экономику. В Москве она не нужна, здесь экономику стимулировать не нужно. А вот в регионах не помешала бы.
– А кооперативы, которые сейчас создаются. Не опасны ли они?
– И опасны, и не опасны одновременно! Сама эта форма жизнеспособна и нормальна. И в России, и Европе очень много работают по ней. Другое дело – юридическая база. Она настолько невнятна, что в любое время фирма может просто испариться. И тогда «кто не успел, тот опоздал». И ничего нельзя сделать. Возможно, отдадут деньги, а возможно нет. Но в то же время квартиры покупаются, значит система работает…
– А как выбрать: с кем можно иметь дело, а с кем лучше не связываться? Если кооператив при крупной фирме, то всегда надежен?
– Я бы так не проводил параллель. Это, как правило, самостоятельные структуры, и они связаны между собой больше опосредованно. И неизвестно, будет ли пусть даже очень крупная фирма отвечать по долгам кооператива. На словах могут сказать «да», а когда вкладчики будут требовать квартиру у фирмы, то я думаю, что те найдут предлог для отказа.
– А если фирма является учредителем этого кооператива?
– Ну и что? Если они не несут ответственности за последствия, то только разведут руками…
– Тогда на что людям надо обращать самое серьезное внимание при вступлении в такой кооператив?
– Там должна быть очень сильная экспертиза. Основная беда в чем? Повторюсь: законодательно это не регулируется и не страхуется. Нет должной законодательной базы, поэтому и риски всегда существуют.
– Юрий Владимирович, не могли бы вы пояснить, почему такие высокие цены еще на «нуле»? Некоторые фирмы еще и котлован не вырыли, даже место не огородили, а стоимость квадратного метра чуть ли не рыночная. Почему так происходит?
– Мы посчитали и получилась такая картина. К примеру, сносят хрущевку. Освобождаете место, вы должны купить 5 этажей с коэффициентом 1,4. Вы построили 22 этажа. У вас 509 долларов за квадратный метр стоит только земля. Но ведь есть еще коммуникации – еще плюсуйте 20%, строительные затраты… Вот уже стоимость выросла до 1059 долларов. Утверждение проекта, разного рода согласования, и мы уже уходим за 1000 долларов с такой скоростью…
– Выходит, что никакого мыльного пузыря цен в Москве нет?
– Цены на первичном рынке не вздуты, они вполне обоснованны, потому как бесплатно Москва землю не дает. О вздувании пузыря можно говорить только на вторичном рынке…
О какой-то политике сдерживания предложения жилья быстрее могут договориться крупные риэлторские фирмы, чем застройщики. К примеру, они на какое-то время придерживают квартиры. За это время те в цене поднимаются и потом уже появляются на рынке по более высоким ценам. Но это только мои предположения. В любом случае я считаю, что такие «номера» проходили год назад, когда на одну квартиру было до 10 покупателей. Сейчас, когда их осталось не более 2-3, какие-то манипуляции делать гораздо сложнее. Так что регулировать рынок весьма и весьма сложно.
– Кстати, на круглом столе были озвучены прогнозы аналитиков на начало года и на конец. Совпадений почти нет ни у кого. Почему, на ваш взгляд, не сбываются долгосрочные прогнозы?
– Проблема в одном. Мы не умеем прогнозировать экономику. Все дружно смотрели на прогноз ЦБ, который говорил, что доллар будет стоять в конце 2003 г. в коридоре между 32-34 рублями, а он упал до 28, и все прогнозы посыпались. Пока мы не сможем считать, не сможем и просчитать рынок недвижимости…

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация