Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 12 августа 2004 г. 12:23
Публикация в газете: №32 (499) от 12 августа 2004 г.

В поисках таинственного цикла

В поисках таинственного цикла

Стремительный рост цен на жилье в столице давно волнует москвичей, которые стремятся побыстрее перевести рубли и доллары в квадратные метры, и в какой-то мере удивляет аналитиков. Так будет кризис на рынке недвижимости или нет? Этот вопрос обсуждался на круглом столе, который провел Департамент инвестиционных программ строительства Москвы.

Наш сегодняшний собеседник – участник этой встречи, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Правовой центр жилья» Юрий КОЧЕТКОВ. – Разговоры о кризисе витают на рынке давно. Первая волна домыслов и слухов о близком обвале цен прокатилась в прессе в августе-сентябре прошлого года. Кое-кто, поддавшись на них, даже отложил покупку квартиры и… проиграл. Рост цен прошлой осенью достигал 5% в месяц. Цены растут до сих пор, хотя, правда, не такими высокими темпами. Но сейчас лето. А в это время, как всегда, наступает некое затишье рынка. – Кстати, главный аналитик РГР Геннадий Стерник по этому поводу сказал примерно так: мол, что-то витает в воздухе, но что, пока понять не могу… – Я год назад тоже не мог понять, но чувствовал… Кто мог тогда предположить, как развернутся события после начала войны в Ираке? – И вот на самом пике цен один из аналитиков рынка Андрей Сапожников говорит, что к концу года цены упадут. Мне даже не хочется обнародовать эти цифры, но вы знаете, о чем идет речь? Как к этому относитесь? – Безусловно, заявление г-на Сапожникова является популистским, но в чем-то он и прав. Дело в том, что о влиянии субъективных факторов, о которых он говорил, забывать никак нельзя. Рано или поздно что-то произойдет, какое-то событие, которое может рынок и опустить. Прошлое событие (война в Ираке) подняло рынок недвижимости вверх… – Делая такой прогноз, он опирался на закон цикличности рынка. Кстати, в верите математическим расчетам в сфере рынка недвижимости? – Я делал в прошлом году перевод статьи, где были представлены графики анализа роста цен на рынке, рынка строительства (объемы) и экономики страны в целом. И вот они совершенно четко показывают, что определенные циклы есть и на одном, и на втором, и на третьем показателе. Все три составляющие взаимосвязаны. Здесь многое зависит от экономической ситуации в стране. Но сколько я ни читаю экономических журналов, так и не смог найти того, кто разработал бы цикличность собственно рынка недвижимости. У нас была поначалу такая идея. Вот в 1991 рынок образовался и стал развиваться. Потом – бах, 1995 год – первый кризис, 1998 – второй. Мол, где-то 3-4 года – это период наших кризисов. Значит, в 2001-2002 году все должно накрыться. А у нас, наоборот, все пошло вверх! – В РГР мне говорили о цикле в 7-8 лет… – Такие периоды характерны для Юго-Восточной Азии, тогда как периоды в Европе составляют уже 8-9 лет. А в Америке – так все 11-12. У них они повторяются постоянно, потому что там сформировавшийся рынок. А что у нас? Рынок недвижимости следует за экономикой. Я работаю в крупных российских городах и вижу, что если экономика этого региона плохо дышит, там слаб бизнес, то и низкие цены на жилье. И неважно, сколько в этом городе его строят… – А ипотека как-то поможет экономике этих городов? В принципе, да. К примеру, в Америке для чего ее внедряли? Как средство стимулирования продаж. Это хорошая вещь, она стимулирует экономику. В Москве она не нужна, здесь экономику стимулировать не нужно. А вот в регионах не помешала бы. – А кооперативы, которые сейчас создаются. Не опасны ли они? – И опасны, и не опасны одновременно! Сама эта форма жизнеспособна и нормальна. И в России, и Европе очень много работают по ней. Другое дело – юридическая база. Она настолько невнятна, что в любое время фирма может просто испариться. И тогда «кто не успел, тот опоздал». И ничего нельзя сделать. Возможно, отдадут деньги, а возможно нет. Но в то же время квартиры покупаются, значит система работает… – А как выбрать: с кем можно иметь дело, а с кем лучше не связываться? Если кооператив при крупной фирме, то всегда надежен? – Я бы так не проводил параллель. Это, как правило, самостоятельные структуры, и они связаны между собой больше опосредованно. И неизвестно, будет ли пусть даже очень крупная фирма отвечать по долгам кооператива. На словах могут сказать «да», а когда вкладчики будут требовать квартиру у фирмы, то я думаю, что те найдут предлог для отказа. – А если фирма является учредителем этого кооператива? – Ну и что? Если они не несут ответственности за последствия, то только разведут руками… – Тогда на что людям надо обращать самое серьезное внимание при вступлении в такой кооператив? – Там должна быть очень сильная экспертиза. Основная беда в чем? Повторюсь: законодательно это не регулируется и не страхуется. Нет должной законодательной базы, поэтому и риски всегда существуют. – Юрий Владимирович, не могли бы вы пояснить, почему такие высокие цены еще на «нуле»? Некоторые фирмы еще и котлован не вырыли, даже место не огородили, а стоимость квадратного метра чуть ли не рыночная. Почему так происходит? – Мы посчитали и получилась такая картина. К примеру, сносят хрущевку. Освобождаете место, вы должны купить 5 этажей с коэффициентом 1,4. Вы построили 22 этажа. У вас 509 долларов за квадратный метр стоит только земля. Но ведь есть еще коммуникации – еще плюсуйте 20%, строительные затраты… Вот уже стоимость выросла до 1059 долларов. Утверждение проекта, разного рода согласования, и мы уже уходим за 1000 долларов с такой скоростью… – Выходит, что никакого мыльного пузыря цен в Москве нет? – Цены на первичном рынке не вздуты, они вполне обоснованны, потому как бесплатно Москва землю не дает. О вздувании пузыря можно говорить только на вторичном рынке… О какой-то политике сдерживания предложения жилья быстрее могут договориться крупные риэлторские фирмы, чем застройщики. К примеру, они на какое-то время придерживают квартиры. За это время те в цене поднимаются и потом уже появляются на рынке по более высоким ценам. Но это только мои предположения. В любом случае я считаю, что такие «номера» проходили год назад, когда на одну квартиру было до 10 покупателей. Сейчас, когда их осталось не более 2-3, какие-то манипуляции делать гораздо сложнее. Так что регулировать рынок весьма и весьма сложно. – Кстати, на круглом столе были озвучены прогнозы аналитиков на начало года и на конец. Совпадений почти нет ни у кого. Почему, на ваш взгляд, не сбываются долгосрочные прогнозы? – Проблема в одном. Мы не умеем прогнозировать экономику. Все дружно смотрели на прогноз ЦБ, который говорил, что доллар будет стоять в конце 2003 г. в коридоре между 32-34 рублями, а он упал до 28, и все прогнозы посыпались. Пока мы не сможем считать, не сможем и просчитать рынок недвижимости...

Беседу вел Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.