Новых квартир все меньше
С начала года, по данным экспертов, число новостроек эконом-класса сократилось почти на 80 процентов. Значительно изменилась и структура предложения. Если в январе доминировали объекты эконом-класса, то нынче на рынке все больше дорогих объектов.
В сегменте эконом-класса (объекты до $500 тыс.) средняя стоимость кв. метра в июне составила $4208 (по сравнению с маем, она выросла на 2 процента). А вот объем предложений снизился почти на 27 процентов. Если же сравнивать с январем, то число предложений сократилось аж на 79 процентов.
Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост отмечается в Юго-Западном (47 процентов) и Юго-Восточном (28) округах; минимальный – в Северном (7 процентов).
В структуре предложения стали преобладать двухкомнатные квартиры – 47 процентов. На долю трехкомнатных приходится 28 процентов, однокомнатных – 25. В июне наибольшие изменения затронули трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12 процентов и их средняя стоимость составляет $387 тыс. Двухкомнатные подорожали на 2 процента (средняя стоимость $303 тыс.) Однокомнатные несколько подешевели – на 0,7 процента. Их средняя стоимость – $202 тыс.
Относительно начала года прибавили в цене квартиры всех типов. Причем основная масса подорожавших квартир расположена в монолитных домах (65 процентов). На долю панельных приходится 30 процентов, кирпичных – 5.
В сегменте бизнес-класса (объекты за $500-1000 тыс.) средняя стоимость кв. метра в июне составила $6556. По сравнению с маем она снизилась на 1,2 процента. Число предложений также снизилось на 27 процентов. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость кв. метра выросла на 4 процента.
В структуре предложения новостроек бизнес-класса преобладают квартиры от трех комнат и более – 67 процентов. 30 процентов приходится на двухкомнатные. И всего 3 – на однокомнатные, поэтому в июне они заметно подорожали. Средняя стоимость квартиры в этом сегменте теперь составляет $651 тыс.
Cредняя стоимость кв. метра элитного жилья (объекты за $1000 тыс. и дороже) в июне составила $16 898. По сравнению с маем она выросла на 3 процента. А вот предложений стало меньше на 38 процентов. По сравнению с январем средняя стоимость кв. метра выросла на 12 процентов, а число предложений снизилось на 21.
В структуре предложения этого класса жилья преобладают квартиры от трех комнат и более – 88 процентов. 10 процентов составляют двухкомнатные и 2 – однокомнатные. Квартиры данного сегмента расположены в монолитных (56 процентов), элитных (40) и кирпичных домах (4).
Резюме? За первое полугодие 2008-го снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка жилой недвижимости Москвы. И наиболее существенным оно было в сегменте эконом-класса – 79 процентов. В сегменте же бизнес-класса ситуация была наиболее стабильной.
По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах. К примеру, на востоке столицы число новостроек бизнес-класса выросло за первое полугодие аж в три раза.
Таким образом, на первичном рынке Москвы в первом полугодии можно отметить две основные тенденции: сокращение общего числа новостроек и увеличение их средней рыночной цены.
Руслан Барабаш, руководитель отдела по связям с общественностью бюро недвижимости
МНЕНИЕ
Елена Баглаева, директор департамента новостроек риэлторской компании:
В мае-июне темпы роста стоимости жилой недвижимости действительно заметно снизились, но рассчитывать на продолжительную стагнацию не стоит. Практически каждый год с мая по сентябрь на рынке наблюдается снижение деловой активности, и 2008-й не стал исключением.
Сегодня остро ощущается нехватка предложений жилья эконом-класса в новостройках. Следовательно, его цена растет наиболее заметно. К тому же, ожидая осеннюю активизацию рынка, некоторые застройщики квотируют продажи, придерживая объемы. По нашим данным, за последние месяцы наибольшее подорожание было зафиксировано в сегменте новостроек эконом-класса, которое составило 3-5 процентов в зависимости от месторасположения и стадии строительства. Для покупателей такого жилья решающим является вопрос цены, причем квартиры в целом, а не квадратного метра, поэтому повышенным спросом пользуются квартиры небольших площадей и недвижимость ближайшего Подмосковья. Ведь столичные квартиры (мы не берем наиболее престижные районы) дороже в 1,7-2,5 раза. И сегодня наибольшим спросом у покупателей пользуются новостройки в Химках, Щелкове, Пушкине.
А вот московское жилье бизнес-класса в июне показало меньшую динамику роста цен. Так, средняя стоимость продажи «квадрата» составляла 161 000 рублей. Для сравнения: на вторичном рынке метр оценивался в 183 689 рублей.
Стоит заметить, что почти 40 процентов жилья в новостройках сегодня приобретается с помощью ипотечного кредитования. В условиях роста стоимости жилья удобство этого финансового инструмента трудно переоценить. Развитие российского рынка ипотеки немного задержал кризис ликвидности, вызванный отголосками американского ипотечного кризиса. Но уже в нынешнем году объемы выданных в первом квартале ипотечных кредитов превысили показатели аналогичного периода предыдущего года.
Полагаю, что для дальнейшего значительного роста цен (как, впрочем, и для стагнации рынка) объективных предпосылок сегодня нет. С одной стороны, покупка собственной квартиры и так уже малодоступна. С другой, – платежеспособный спрос на жилье поддерживает развитие ипотеки, высокие цены на нефть и укрепление российской экономики, о чем говорит приток иностранных инвестиций. В 2007 году, по данным ЦБ РФ, приток капитала в Россию составил 84,3 млрд. долларов.
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»:
В начале июля на первичном рынке жилья Московской области средневзвешенная цена предложения составила $2663 за кв. метр. Благодаря появлению на рынке новостроек Подмосковья недорогих предложений, средний уровень цен снизился на 0,5 процента по сравнению с маем.
Максимальная удельная цена предложения в Подмосковье зафиксирована на уровне $8776 за кв. метр, минимальная – $1172. Во всех территориальных поясах области цены на квартиры в новостройках оставались фактически на уровне предыдущего месяца.
В мае-июне в Московской области появилось 20 новых объектов (во всех велись продажи). Основное строительство идет в городах и поселках, расположенных на расстоянии до 25 км от МКАД (с 2002 года 82,4 процента всех новостроек Подмосковья сосредоточено в этом поясе), там же и самый большой объем предложения – 76,5 процента.
Более половины всех предложений в прошедшем месяце – квартиры в монолитных домах. Существенную долю занимают панельные новостройки – 40 процентов; кирпичных домов строят мало – 4,4 процента. В объеме предложения преобладают квартиры в домах для среднего класса, около трети предложений – в новостройках эконом-класса, а вот доля предложений более дорого жилья очень незначительна.
По нашей оценке, до конца текущего года ожидаются стабильные показатели объемов предложения, а в условиях умеренной покупательской активности будет сохраняться тенденция к стабилизации цен.