Цены под колпаком?
Впереди – лето. Цены в это время, как правило, «трезвеют», рынок недвижимости затихает. Правда, некоторые аналитики отмечают, что он замер еще в начале мая. Но у Александра Крапина, генерального директора аналитического агентства, иное мнение.
– Майские праздники, безусловно, приостановили рост. Тем не менее, по нашим прогнозам, цены предложений на жилье эконом-класса будут повышаться примерно до середины лета, а затем начнется их плавное снижение. Хотя ряд экспертов полагает, что рост может резко затормозиться, думаю, этого не произойдет, ведь рынок недвижимости обладает огромным запасом инерции. Это связано с тем, что время заключения сделок с объектами недвижимости исчисляется месяцами, а не минутами или днями, как это характерно для большинства других рынков.
Кроме того, не стоит забывать, что сильным игрокам дешевле и проще заплатить за PR, чем снижать цены. У них, по нашим оценкам, осталось еще порядка десяти тысяч квартир, которые выгоднее продать на пике цен. В целом, эта задача выполнима, особенно если учесть массированные выступления отечественных СМИ о мировом кризисе. К слову сказать, в других странах об этом шумят гораздо меньше.
– Почему вы считаете, что все же дешевле провести PR-акцию, чем снижать цены?
– Здесь все просто. Каждый процент снижения цен на московском рынке эквивалентен суммарным потерям $10-15 млн. Чтобы провести в прессе PR-кампанию, потребуется максимум $500 тыс.
– Кого можно назвать сильными игроками рынка – застройщиков или крупные риэлторские компании?
– Юридическое лицо и сильный игрок – не одно и то же. Между ними знак равенства ставить нельзя. Сильный игрок представляет собой корпорацию, куда часто входят независимые юридические лица, которые проводят согласованные действия по максимизации доходов своего сообщества. Причем оно всегда имеет административный ресурс, который используется для достижения этой цели.
– Итак, вы считаете, что до июля цены снижаться не будут. С частниками понятно: они, как правило, стоят до конца и все надеются продать дороже. Но крупные-то игроки отлично следят за ситуацией. Может быть, пик уже пришел, и можно начать сбрасывать?
– Солидные игроки сейчас фиксируют прибыль на фоне общего роста. Различные «страшилки» позволяют им стимулировать платежеспособный спрос. А собственники жилья на этом фоне, в свою очередь, поднимают цены предложений. Сильные же игроки, предоставляя индивидуальные скидки, фиксируют прибыль. И вот когда они сбросят основные активы, то не будут препятствовать вполне закономерному снижению цен.
– Но частники тогда могут «пролететь»?
– Вполне. Рядовые продавцы квартир понесут убытки, они попросту не дополучат потенциально возможную прибыль, которую могли иметь сейчас, если бы продавали с некоторым дисконтом, относительно средних цен предложений.
– Значит, им не нужно тянуть и ждать, когда крупные участники рынка начнут играть на понижение цены?
– Если вы намерены продавать, то лучше, на мой взгляд, продавать сейчас. А вот с покупкой какое-то время имеет смысл подождать, если, конечно, есть такая возможность.
Мнения специалистов
Маркс бы посоветовал…
Петр Стрешнев, руководитель риэлторской компании:
– Рынок в преддверии лета ничем особенно себя не проявил. Единственная перемена: не стало ажиотажа и резкого подъема цен уже после того, как аванс принят.
Но и снижения цен не наблюдается. Во всяком случае, пока. Что же касается утверждения о том, что ценами «дирижируют» сильные игроки, согласиться не могу. Александр Крапин говорит, что на рынке они являются ведущей силой, а приобретатели жилья – ведомыми. Но вспомним Маркса и такие категории рынка, как спрос и предложение. А. Крапин фактически утверждает, будто крупные компании договорились между собой недовыполнять план по вводу нового жилья, чтобы подогреть таким образом повышенный спрос и, соответственно, рост цен.
Интересно, как смотрит на эту «теорию заговора» город? И как быть с природой бизнеса, который всегда хочет заработать по максимуму? Как быть с конкуренцией, которую не выдержали некоторые крупные ДСК? Как быть с антимонопольным законодательством? Что-то здесь не так…
Аналитик Крапин, вероятно, перепутал понятия. Ведущая сила рынка – это приобретатели жилья, они владеют мощным оружием – огромной денежной массой. Причем в ряде случаев это «легкие» деньги, нажитые неправедным путем. В этом первопричина повышенного спроса и, соответственно, роста цен на жилье. И зачем, спрашивается, в такой обстановке опускать цены капиталистам-застройщикам? И кто сможет в такой обстановке воздействовать на рынок жилья в интересах широких масс? Только государство и только путем совершенствования законодательства. В первую очередь, необходимо принять закон о налоге на доходы физических лиц по операциям с жильем, исходя из его реальной рыночной стоимости.
В свое время Владимир Путин озвучил эту идею, теперь самое время ее реализовать. И не надо тянуть с разработкой методики расчета рыночной стоимости жилья, ссылаясь на возникающие здесь трудности: в условиях непрозрачного рынка жилья по-настоящему научную методику не разработать. А вот приемлемые для целей налогообложения цены на первом этапе государство установить может, увеличив, к примеру, цены БТИ в несколько раз. Рынок станет прозрачным и сам покажет реальные цены. Собираемые же налоги нужно направлять на строительство муниципального жилья для нуждающихся.
Не менее важно принять закон о контроле над крупными покупками граждан, оградив тем самым рынок от сомнительных денег. Спрос понизится, понизятся и цены на жилье, то есть оно станет доступнее. От этой меры будет и другой эффект, работники начнут требовать от работодателей белой зарплаты, собираемость налогов увеличится. Часть их опять же можно направить на реализацию нацпроекта «Доступное жилье».
В условиях дефицита жилья не помешал бы и закон, ограничивающий некоторые категории иностранных граждан в приобретении квадратных метров.
Наконец, следовало бы провести денежную реформу – с целью вывести из оборота неправедные деньги.
Вот комплексное решение этих проблем и следует рассматривать как непосредственное воздействие государства на рынок жилья в интересах граждан страны.
Влиять могут, управлять – нет
Есть все же влияние на рынок недвижимости извне и управляют ли им крупные игроки? Эти вопросы были заданы участникам рынка. Вот что они ответили.
Евгений Плаксенков, генеральный директор холдинга «МИЭЛЬ»:
– На рынок недвижимости влияет макроэкономика, а не отдельные компании. Для этого ни у одной компании нет достаточных ресурсов и доли рынка.
Константин Парменов, руководитель отела вторичной недвижимости агентства «Кутузовский проспект»:
– Сильные компании работают в основном с новым жильем, с новостройками. А этот сектор не самый большой на рынке недвижимости. Поэтому всерьез говорить о «заговоре» застройщиков и крупных компаний против простых покупателей я бы не стал. К сильным игрокам следует относиться именно как к игрокам, а не как к дирижерам рынка недвижимости.
Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка корпорации «Рескор»:
– Не верю в то, что кто-то управляет рынком. Нет таких игроков (кроме государства), которые могли бы оказывать существенное влияние на рынок. Нет у них таких средств, да и договориться отнюдь не просто.
Вообще считаю, что какой-либо сговор возможен только на первичном рынке. А его доля на фоне вторичного не является доминирующей. Не стоит также забывать о том, что игроки на рынке разные. Кто-то строит элитное жилье, кто-то «сидит» на панели. Как они могут договориться между собой? Это нереально.
При всем том крупные объединения могут воспользоваться ситуацией, которая порой складывается на рынке. К примеру, кто-то же запустил слух о деноминации, а они использовали его в своих целях. Вот и создалось впечатление, будто это они все и проделали.
Геннадий Стерник, главный аналитик РГР:
– Рынок недвижимости – это сегмент национальной экономики, представляющий собой сложную социально-экономическую систему. Эта система управляемая и регулируемая, но со стороны государства. Крупные игроки имеют больше возможности влиять на рынок, но не управлять им. К тому же любой рынок развивается по закону саморегулирования. Да и не такой уж он монополистический, наш рынок недвижимости, чтобы всерьез говорить об управлении им со стороны даже крупных игроков.
Рынок языком цифр
Сергей Есиков, аналитик агентства недвижимости «САВВА»:
– В апреле средняя цена на квартиры в Москве увеличилась на 4,2 процента и достигла $6 307 за один кв. метр. Объем предложений за месяц вырос на 8,6 процента и составил более 20 200 объектов недвижимости. Период экспозиции в апреле равнялся в среднем 45 дням.
За прошедший месяц однокомнатные квартиры подорожали на 4,89 процента, двухкомнатные – на 3,69, трехкомнатные – на 4,28.
Среди округов столицы можно выделить Восточный и Южный, где квартиры в апреле подорожали на 5,8 процента. Минимальный рост цен на жилье отмечен в Северо-Западном округе (2,9 процента), в остальных округах столицы – от 3,4 до 4,7.
Изменение цен по категориям в апреле было неравномерным: дорожало, главным образом, жилье эконом-класса (4,7-6 процентов), а также «типовая (4,9) и современная (5,6 процента) панель». Минимальный рост цен отмечен в категориях «монолитно-каркасные дома» (1,6 процента) и «панельные новостройки» (0,5).