Стена к стене, земли не увидать
Эксперты загородного рынка часто говорят, что проживание за городом – удовольствие не дешевое. И если учесть стоимость земли, затраты на прокладку центральных и даже местных коммуникаций, охрану, коммунальное обслуживание, то, по большому счету, доступным такое жилье не назовешь.
Отчасти уже это объясняет, почему так медленно развивается на загородном рынке сегмент эконом-класса и почему сегодняшние цены на него мало соответствуют возможностям среднеобеспеченного россиянина.
Однако нет правил без исключения. И этим исключением в какой-то мере можно считать таунхаусы.
Кому они нужны?
Российскому гражданину, воспитанному на идее безграничности просторов родины, трудно согласиться с тем минимальным размером участка земли, который обычно окружает сблокированный загородный дом, предназначенный для проживания двух, трех, пяти, а то и семи семей. По данным компании Penny Lane Realty, сегодня стандартный размер участка, получаемого покупателем такого жилья, составляет 3,5 сотки. Именно земельный вопрос отчасти объясняет, почему не так давно появившиеся в окрестностях столицы сблокированные коттеджи долго воспринимались населением скептически.
Сейчас они начинают приобретать популярность. Но только в тех случаях, когда цена становится компенсацией земельной недостаточности. А на демократичную цену застройщики отваживаются не всегда – слишком дороги участки.
По оценке специалистов, покупателями таунхаусов все чаще становятся молодые семьи. Для них важно иметь под рукой всю городскую инфраструктуру, жить вне задымленного мегаполиса, но средств на покупку дорогого коттеджа пока нет. Таким примером может служить современная окраина столицы Куркино – один из немногих примеров того, как заказчики строительства (столичная мэрия), пожертвовав соблазном высокой прибыли, не стали застраивать район сплошь многоквартирными домами. И он получился на редкость разнообразным – это и дома разной высотности, и коттеджи, и таунхаусы.
Из истории вопроса
Историки архитектуры утверждают, что появление таунхаусов в той или иной стране всегда проходит по одной и той же схеме – сначала они занимают позиции в элитном сегменте, потом спускаются в нишу бизнес-класса, далее закрепляются в экономичном сегменте. Пока российский рынок с трудом осваивает третий вариант и предлагает лишь единичные образцы доступного по цене жилья. А в идеале, считают эксперты рынка, оно должно соответствовать стоимости двухкомнатной квартиры и находиться именно в пригородах или небольших городах области.
Однако в России все складывается несколько иначе. Кроме того, что таунхаусы пока прочно застряли в бизнес-классе и довольно дороги (обычная стоимость – от 650 тыс. долларов), они еще и уверенно распростились с нишей пригородного жилья и растут на отдаленных от МКАД территориях. Кроме того, как и дорогие коттеджные поселки, окружили себя заборами. Эти две черты и стали национальной особенностью этого вида недвижимости.
Дешево и красиво
По мнению руководителя компании «Терра-Недвижимость» Тимура Сайфутдинова, возведение поселков таунхаусов далее подмосковной «бетонки» (18-й, 20-й км от МКАД) не имеет смысла. А кроме того, считает он, многие из вновь построенных грешат эстетической серостью. Приведя в пример один из сравнительно новых, он с иронией отмечает, что интересным с точки зрения архитектуры можно считать только здание «Макдоналдса», находящееся неподалеку.
Возникает коллизия. Дорогой и красивый таунхаус – этот нонсенс в силу ограниченности земельного надела (богатый покупатель может позволить себе гораздо больше, чем 3,5 сотки). Относительно недорогой – часто убог по внешнему виду, что тоже не располагает к нему покупателя, но не настолько дешев, чтобы стать супервостребованным.
Можно ли строить не только недорого, – чтобы таунхаус действительно стал альтернативой городской квартиры, – но и красиво? Архитектор Максим Атаянц считает, что можно. При условии, что внутренняя среда такого поселка должна быть максимально разнообразной и сложной. Он делает отсыл к прародителям такого жилья – европейским городам, которые в старину формировались как пристройки разных домовладельцев. Ни один дом не повторяет соседний. Возникает то разнообразие фасадов, которое и сообщает живость застройке, лишает ее «вагонной» монотонности.
Большое будущее
Пока же, по наблюдению руководителя компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, соблазн со стороны строительных компаний купить недорогой участок и максимально застроить его приводит к тому, что таунхаусы обретают новые уродливые черты: маленькая площадь земельного участка «выливается» в ограниченные площади этажей (по 50 кв. м), из которых архитектору еще надо выкроить участок под лестницу. В этой ситуации увеличить жилую часть можно только за счет увеличения высотности. В результате возникают большие неудобства, когда на четвертом этаже, куда никто не ходит, «дохнут рыбки и вянут цветы». Отчасти подобные неувязки объясняют, почему на этот сегмент сегодня приходится лишь одна седьмая всех сделок загородного рынка.
Однако у города в отношении малоэтажной застройки большие планы. По оценке руководителя Института НИиПИ Генплана Сергея Ткаченко, 29 деревень, находящихся в черте столицы, ждут сноса. Располагаются они на границах особо охраняемых природных территорий или даже на этих территориях. По закону высотность новых строений здесь должна быть ограничена. Будет вполне логично, если тут вырастут поселки таунхаусов.
Так же неплохо было бы строить малоэтажное жилье в городах области. Но пока там ведется массированная застройка жилых районов панельным жильем, размывающим уникальную среду малых городов Подмосковья.