11:10:53
28 мая 2024 г.

Пять факторов влияния на квартирные цены

Рынок недвижимостиМногие аналитики рынка недвижимости говорят, что цены на квартиры достигли своего потолка и до конца этого года существенного их роста не будет. Тем не менее, квадратный метр, пусть медленно но дорожает. Почему такое происходит? Как считает вице-президент РГР Константин Апрелев, на то, что происходит в настоящее время на столичном рынке недвижимости, влияет 5 факторов.Первый фактор – это то, что, безусловно, жилье старое, то есть «сталинское» и «высотный кирпич» расположено очень хорошо и при приобретении его покупателю не нужно много средств тратить на ремонт квартиры. Инфраструктура в этих районах достаточно устоявшаяся: как правило, местоположение великолепное, имеются поликлиники, детские сады…
Есть локальные районы, где произошел всплеск цен, прежде всего связанный с существенным улучшением в этих районах. Возьмем набережную Москвы-реки в районе парка Горького. Как только там сделали пешеходный мост, цены в этом районе быстро выросли на 15-20%. Вот как сильно влияет улучшение инфраструктуры на ценовую ситуацию и покупательский спрос.
Второй фактор. К сожалению, монолиты-новостройки существенно проигрывают как по местоположению, так и по метражу, с точки зрения покупательского интереса. Мы постоянно об этом говорим, тем не менее сегодня застройщики плохо к нам прислушиваются, не учитывают интересы потребителей и по-прежнему строят очень большого метража квартиры, хотя всплеск интереса к ним уже угасает. Был период, когда людям были интересны, например, трехкомнатные хоромы площадью 170 квадратных метров или четырехкомнатные площадью 200 и больше метров. Но он заканчивается, и, с нашей точки зрения, приоритеты смещаются.
И тут уместно выделить третий фактор, влияющий на формирование потребительского вкуса и спроса. Это ситуация по загородному жилью. Сегодня покупатели недорогих квартир, в большинстве своем переориентировались на Подмосковье, и заметьте, как потерял сектор дешевого жилья в этом году. Он потерял именно в связи с тем, что Подмосковье начало много строить очень дешевого жилья. А с учетом того, что транспортная связь с Москвой упрощается, это, безусловно, делает привлекательным приобретение жилья в ближайшем Подмосковье.
Четвертый фактор тоже связан с изменением потребительского спроса. Люди решают в пользу хорошего качественного, но небольшого по площади жилья в Москве. Они не желают тратить большие деньги на дорогое жилье, так как в перспективе мечтают построить дом под Москвой. Это совершенно очевидная перспектива. Она сегодня очевидна для большинства, будем так говорить, среднего класса и представителей высшего эшелона бизнеса. Это сочетание становится все более и более интересным, и именно нежелание вкладывать очень большие деньги в очень дорогое жилье позиционирует этих людей на перспективу приобретения загородного жилья. Опять же не очень большого по площади, не очень дорогого, но комфортного и удобного.
Ну и пятый фактор – это то, что сейчас ипотека действительно становится все более доступной. Это очень интересно. Кредитные организации объявляют о новых программах, которые они вскоре начнут претворять в жизнь. Программы предполагают снижение ставок до 10-12%. Это на самом деле очень здорово. Потому, что при наших прогнозах, если кредитные ставки перебазируются в область 8-10% и экономика сохранит существующие темпы, то в ближайшие годы порядка 30% из тех, кто приобретает жилье, могут воспользоваться ипотекой. Это действительно будет очень существенный прорыв, который может немножечко задержать ситуацию стабилизации и снижения цен. Понятно, по каким причинам.
Поэтому весной мы ожидаем стабилизацию цен. Несмотря на то, что на сей момент много признаков существенного и серьезного роста. Все же за август и сентябрь цены подскочили более чем на 5%. Если посмотреть динамику прошлого года, то тогда цены выросли в августе всего на 1% и на 2,4 – в сентябре. С моей точки зрения, так проявилась реакция людей на предстоящее повышение. То есть они продемонстрировали желание купить жилье до существенного роста цен. Такое явление мы называем «опережение покупки». Люди научились покупать с опережением. Кроме того, свою роль сыграло и ожидание инфляции.
И все же, несмотря на все перечисленные факторы, большого скачка цен не будет. Они уже практически достигли пика. На сегодня средняя цена квадратного метра превысила уже 1000-долларовую отметку, достигнув величины в 1005 долларов за квадратный метр. В основном рост цен предложения коснулся многокомнатных квартир в сталинских, высотных, кирпичных и многоквартирных домах, но подорожал квадратный метр как в однокомнатных, так и в двухкомнатных, малых по метражу квартирах, в основном в пяти– и девятиэтажных домах.
И хотя мы прогнозируем весной 2003 года стабилизацию цен, все же дальнейшие события на рынке больше будут зависеть от поведения продавцов и покупателей. А поведение их в сложившейся ситуации может быть необычным и нестандартным.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация