Пять факторов влияния на квартирные цены
Многие аналитики рынка недвижимости говорят, что цены на квартиры достигли своего потолка и до конца этого года существенного их роста не будет. Тем не менее, квадратный метр, пусть медленно но дорожает. Почему такое происходит? Как считает вице-президент РГР Константин Апрелев, на то, что происходит в настоящее время на столичном рынке недвижимости, влияет 5 факторов.Первый фактор – это то, что, безусловно, жилье старое, то есть «сталинское» и «высотный кирпич» расположено очень хорошо и при приобретении его покупателю не нужно много средств тратить на ремонт квартиры. Инфраструктура в этих районах достаточно устоявшаяся: как правило, местоположение великолепное, имеются поликлиники, детские сады…
Есть локальные районы, где произошел всплеск цен, прежде всего связанный с существенным улучшением в этих районах. Возьмем набережную Москвы-реки в районе парка Горького. Как только там сделали пешеходный мост, цены в этом районе быстро выросли на 15-20%. Вот как сильно влияет улучшение инфраструктуры на ценовую ситуацию и покупательский спрос.
Второй фактор. К сожалению, монолиты-новостройки существенно проигрывают как по местоположению, так и по метражу, с точки зрения покупательского интереса. Мы постоянно об этом говорим, тем не менее сегодня застройщики плохо к нам прислушиваются, не учитывают интересы потребителей и по-прежнему строят очень большого метража квартиры, хотя всплеск интереса к ним уже угасает. Был период, когда людям были интересны, например, трехкомнатные хоромы площадью 170 квадратных метров или четырехкомнатные площадью 200 и больше метров. Но он заканчивается, и, с нашей точки зрения, приоритеты смещаются.
И тут уместно выделить третий фактор, влияющий на формирование потребительского вкуса и спроса. Это ситуация по загородному жилью. Сегодня покупатели недорогих квартир, в большинстве своем переориентировались на Подмосковье, и заметьте, как потерял сектор дешевого жилья в этом году. Он потерял именно в связи с тем, что Подмосковье начало много строить очень дешевого жилья. А с учетом того, что транспортная связь с Москвой упрощается, это, безусловно, делает привлекательным приобретение жилья в ближайшем Подмосковье.
Четвертый фактор тоже связан с изменением потребительского спроса. Люди решают в пользу хорошего качественного, но небольшого по площади жилья в Москве. Они не желают тратить большие деньги на дорогое жилье, так как в перспективе мечтают построить дом под Москвой. Это совершенно очевидная перспектива. Она сегодня очевидна для большинства, будем так говорить, среднего класса и представителей высшего эшелона бизнеса. Это сочетание становится все более и более интересным, и именно нежелание вкладывать очень большие деньги в очень дорогое жилье позиционирует этих людей на перспективу приобретения загородного жилья. Опять же не очень большого по площади, не очень дорогого, но комфортного и удобного.
Ну и пятый фактор – это то, что сейчас ипотека действительно становится все более доступной. Это очень интересно. Кредитные организации объявляют о новых программах, которые они вскоре начнут претворять в жизнь. Программы предполагают снижение ставок до 10-12%. Это на самом деле очень здорово. Потому, что при наших прогнозах, если кредитные ставки перебазируются в область 8-10% и экономика сохранит существующие темпы, то в ближайшие годы порядка 30% из тех, кто приобретает жилье, могут воспользоваться ипотекой. Это действительно будет очень существенный прорыв, который может немножечко задержать ситуацию стабилизации и снижения цен. Понятно, по каким причинам.
Поэтому весной мы ожидаем стабилизацию цен. Несмотря на то, что на сей момент много признаков существенного и серьезного роста. Все же за август и сентябрь цены подскочили более чем на 5%. Если посмотреть динамику прошлого года, то тогда цены выросли в августе всего на 1% и на 2,4 – в сентябре. С моей точки зрения, так проявилась реакция людей на предстоящее повышение. То есть они продемонстрировали желание купить жилье до существенного роста цен. Такое явление мы называем «опережение покупки». Люди научились покупать с опережением. Кроме того, свою роль сыграло и ожидание инфляции.
И все же, несмотря на все перечисленные факторы, большого скачка цен не будет. Они уже практически достигли пика. На сегодня средняя цена квадратного метра превысила уже 1000-долларовую отметку, достигнув величины в 1005 долларов за квадратный метр. В основном рост цен предложения коснулся многокомнатных квартир в сталинских, высотных, кирпичных и многоквартирных домах, но подорожал квадратный метр как в однокомнатных, так и в двухкомнатных, малых по метражу квартирах, в основном в пяти– и девятиэтажных домах.
И хотя мы прогнозируем весной 2003 года стабилизацию цен, все же дальнейшие события на рынке больше будут зависеть от поведения продавцов и покупателей. А поведение их в сложившейся ситуации может быть необычным и нестандартным.