Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 26 января 2006 г. 12:59
Публикация в газете: №3 (574) от 26 января 2006 г.

Рискует заемщик, рискуют банки

Ситуация на первичном рынке с незавершенным строительством, с несдающимися годами домами из-за отсутствия разрешительной документации, двойными продажами еще не существующих квартир известна всем. Но, несмотря на проблемы, на покупку жилья в новостройках люди все-таки решаются. Привлекают низкие по сравнению с вторичным рынком цены.

Кредитуя покупку квартиры на первичном рынке, банки тоже готовы рисковать. Но свои риски пытаются всячески обезопасить. Поэтому подход к предоставлению ипотечного кредита при покупке новостройки у банков абсолютно иной, чем при ипотеке на вторичном рынке. Банков, занимающихся ипотекой на первичном рынке, в столице немало. У каждого из них свои подходы к тому, как обезопасить средства, вложенные в ипотеку новостроек. По некоторым параметрам схемы предоставления кредитов могут быть объединены. С чего же начать человеку, решившему купить квартиру в новостройке с помощью ипотеки? В отличие от «вторички» – не со сбора документов для получения кредита, а с выбора строящегося дома и страхования финансовых рисков. Оценим риски Задача заемщика – убедить банк, что подобранная квартира не доставит в будущем лишних хлопот. Банки прекрасно представляют себе связанные с кредитованием в строительство проблемы. Это отражается на повышенной кредитной ставке, на критериях оценки застройщика и пакета разрешительной документации по дому. При предоставлении ипотечного кредита на первичном рынке первое требование ряда банков (Газпромбанка, Национальной ипотечной компании) – заемщик должен застраховать «финансовый риск» или риск неполучения квартиры в собственность и отказ продавца возвращать внесенные им средства. Что покупать Выдаст или нет банк кредит, зависит от того, какая компания является застройщиком, и от строительного адреса дома. Банки, пытаясь ограничить риски, связанные с кредитованием квартир в строящихся домах, как правило, ограничивают круг застройщиков, пользующихся доверием. Кроме того, у всех банков есть ограничения по степени готовности дома. Например, участок земли, огороженный под строительство, на котором еще не начинались работы, будет кредитоваться только в двух случаях. Первый – если степень доверия банка застройщику очень высока. Второй – если банк сам финансирует строительство дома, кредитуя застройщика. В других случаях минимальное требование при предоставлении кредита – чтобы было построено не менее одного этажа дома. Программы ипотечного кредитования различных банков при покупке квартир на первичном рынке можно разбить на две группы: кредиты без дополнительного обеспечения и кредиты с дополнительным обеспечением. Кредиты без дополнительного обеспечения Их предоставляют банки, кредитующие жилье в строящихся домах по «спискам». То есть без дополнительного обеспечения кредитуются только определенные застройщики или конкретные строительные адреса определенных застройщиков. К этой категории относятся Росбанк, Промстройбанк, Райффайзенбанк. Есть банки, заявляющие о готовности кредитовать любые новостройки. Их условия: разрешительная документация на строительство должна соответствовать требованиям банка, и продавец должен быть готов адаптировать свой инвестиционный договор. К этой категории относятся: Газпромбанк, АбсолютБанк. Кредиты с дополнительным обеспечением Многие банки идут по другому пути. Предоставляя кредиты на покупку новостроек, требуют дополнительное обеспечение. Таким обеспечением может стать: поручительство физических лиц или дополнительный залог. Дополнительное обеспечение требуют Сбербанк и Внешторгбанк. В «Сбербанке» существует список объектов и застройщиков, по которому банк готов принимать в залог инвестиционные права. В этом случае от заемщика не требуется дополнительного обеспечения. Но новостройки, не входящие в этот список, кредитуются при обязательном наличии двух поручителей. В этом случае банк максимально лоялен к самой новостройке. Внешторгбанк, несмотря на требование к дополнительному обеспечению, очень внимательно относится к анализу разрешительной документации на строительство и содержанию инвестиционного договора. Другие формы договоров (вексель, предварительная купля-продажа) не кредитуются. Отличие программ в сроке, на который необходимо поручительство. В Сбербанке поручители необходимы и после получения заемщиком квартиры в собственность. Во Внешторгбанке – только на период строительства квартиры до оформления ее в собственность заемщика и передачи в залог банку-кредитору. Определимся с первоначальным взносом Если строящийся дом устраивает кредиторов, к которым обратился заемщик, второй этап при выборе банка – анализ условий кредитования. Необходимо определиться, какую сумму собственных средств заемщик готов вложить первоначально в приобретение новостройки. Минимальный размер собственных средств требуется в Газпромбанке – 10% от стоимости квартиры, во Внешторгбанк» – 15%. АбсолютБанк требует, чтобы первоначальный взнос при покупке квартиры в новостройке был не менее 20%. Требования Росбанка, Промстройбанка, Райффайзенбанка – не менее 30%. Сколько придется платить за кредит Кредитные ставки при ипотеке на первичном рынке, так же, как и на «вторичке», будут зависеть от категории, к которой относится заемщик. То есть от того, насколько «белые» у него доходы. Напомним, что, как правило, банки делят заемщиков на 4 категории. К первой относятся наемные сотрудники, доходы которых подтверждаются официально по справке 2-НДФЛ. Вторая категория – это наемные сотрудники, с доходами, подтвержденными справкой по форме банка, подписанной работодателем. К третьей категории банки относят наемных сотрудников, доходы которых подтверждаются в устной форме работодателем. Есть и четвертая категория заемщиков – собственники бизнеса. Те люди, чьи доходы подтверждаются анализом деятельности компании и не отражены в балансовых отчетах как налогооблагаемая прибыль. Все банки, кроме Сбербанка, предлагают при кредитовании новостроек повышенную ставку. После оформления готовой квартиры в залог ставка снижается до размера, установленного банком для приобретения квартир на вторичном рынке. Исключительно заемщиков с «белой» зарплатой рассматривает Сбербанк. В этом банке заемщик получит кредит под 11% годовых в долларах. Ставка остается неизменной на весь срок кредитования. Справку с подтверждением дохода по форме банка принимают все перечисленные банки. Заемщиков третьей категории рассматривает Росбанк, АбсолютБанк и НИКОМ. Это банки, готовые принимать в качестве подтверждения дохода устное подтверждение работодателя. Ставки при этом несколько выше, чем предлагаются другим категориям клиентов. Промстройбанк, Росбанк, АбсолютБанк и НИКОМ рассматривают доходы, получаемые заемщиками от собственного бизнеса. Лидером по ставке здесь можно смело назвать Промстройбанк. Ставка основного периода (то есть с момента оформления квартиры в собственность заемщика) не превысит 10,9% годовых. Суммы и сроки кредита Как правило, чем больше срок кредита, тем большую сумму заемщик может получить в кредит. Сроки до 15 лет предлагают Газпромбанк, Росбанк, Промстройбанк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Максимальные сроки до 20 лет у Внешторгбанка и АбсолютБанка. Мнение редакции Купить квартиру в строящемся доме по более низкой, чем на вторичном рынке цене, – перспектива заманчивая. Тем более, если в партнерах – банк. Но, учитывая скандал с обманутыми дольщиками, мы бы посоветовали не торопиться. Дождитесь лучше, пока ситуация на рынке новостроек стабилизируется.

Наталья Агафонова


КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

– Банков, кредитующих ипотеку на первичном рынке много. Рассмотрим плюсы и минусы основных игроков этого рынка. Росбанк Плюсов для заемщика много. Это кредитование вексельной схемы, рассмотрение устного подтверждения дохода, а также «серого» бизнеса. Еще один плюс – быстрое рассмотрение заявки. Минусы: очень узкий перечень кредитуемых объектов и высокий первоначальный взнос, который необходимо будет внести. АбсолютБанк Плюсы: отсутствие фиксированного перечня кредитуемых новостроек. Банк рассматривает объект, выбранный заемщиком. Положительный момент – низкие ставки кредитования, а также возможность устного подтверждения дохода работодателей и доходов от «серого» бизнеса. Минус: жесткие требования к договору инвестирования. Внешторгбанк Плюсы. Низкие банковские сборы и очень лояльные условия досрочного погашения. Минус – необходимость дополнительного обеспечения кредита на инвестиционный период. Газпромбанк Плюсы: привлекает заемщиков отсутствием фиксированного перечня кредитуемых новостроек, низкими кредитными ставками и отсутствием банковских сборов. Минусы: удорожание кредита за счет страхования финансовых рисков и длительный срок рассмотрения объекта страховой компанией. Сбербанк Плюсов много. Во-первых, возможность приобретения новостроек на ранней стадии строительства, а также сданных новостроек. Во-вторых, кредитование договоров предварительной купли-продажи. В-третьих, минимальные ставки на период строительства. Минусы у ипотеки от «Сбербанка» на первичном рынке тоже есть. При кредитовании новостройки, не входящей в список банка, заемщику требуются два поручителя на весь срок кредита. Кроме того, банк рассматривает исключительно «белые» доходы. Промстройбанк Плюс – методика расчета, позволяющая заемщику получить большую сумму кредита. Минус – кредитуются только новостройки от компаний-застройщиков по определенному списку. Райффайзенбанк Плюс – возможность кредитования построенных новостроек, не входящих в список банка. Минусы: в высоких банковских сборах и процентных ставках. Национальная ипотечная компания Плюсы: низкий первоначальный взнос, длительный – 25-летний – срок кредита, возможность устного подтверждения дохода. Минусы: удорожание кредита за счет страхования финансовых рисков, степень готовности кредитуемой новостройки должна быть не менее 40%. Неприятный момент и штраф за досрочное погашение кредита.

БанкиРосбанкАбсолют БанкВнешторг
Сроки15202010101520
До оформле-ния в собствен-ность
12.5%
13.5%
14.0%
14.5%
13.5%
13.5%
16.00%
12.5%
13.0%
13.5%
Сумма кредита
$35699
$33890
$33039
$32223
$36443
$36443
$26267
$30060
$34776
$36443
Подт-верждение дохода
для 2НДФЛ
в сво-бодной форме
устное подт-верждение
серый бизнес
для 2НДФЛ
в сво-бодной форме, устно, серый бизнес
2НДФЛ и в свобод-ной форме
2НДФЛ и в свободной форме
После оформле-ния в собствен-ность
10.5%
11.5%
12.0%
12.5%
10.0%
11.0%
14.00%
10.5%
11.0%
11.5%

БанкиГазпромПромстройбанкРайффайзенбанкСбербанк
Сроки
15
15
10
15
15
До оформления в собственность
12.0%
13.0%
13.9%
14%
14%
11%
Сумма кредита
$45827
$43470
$41509
$28338
$33039
$58729
Подтверждение дохода
2НДФЛ и в свободной форме
2НДФЛ и в свободной форме
2НДФЛ
в свободной форме
2НДФЛ
в свободной форме
2НДФЛ
После оформления в собственность
10.5%
11.5%
10.9%
11%
12%
13%
14%

БанкиНациональная ипотечная компания
Сроки
10
15
25
До оформле-ния в собствен-ность
12.5%
13.0%
13.50%
14.00%
13.00%
13.50%
14.00%
14.50%
13.50%
14.50%
-
-
Сумма кредита
$30060
$29469
$28895
$28338
$34776
$33890
$33039
$32223
$37747
$35422
-
-
Подтвер-ждение дохода
2НДФЛ
в свобод-ной форме
устное подтв.
серый бизнес
2НДФЛ
в сво-бодной форме
устное подтв.
серый бизнес
2НДФЛ
в сво-бодной форме
устное подтв.
серый бизнес
После оформле-ния в собствен-ность
10.50%
11.00%
11.50%
12.00%
11.00%
11.50%
12.00%
12.50%
12.00%
12.50%
-
-

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.