Куда податься покупателю квартиры?
Рынок недвижимости, особенно вторичный – сродни минному полю. Любая ошибка может обернуться потерей либо денег, либо квартиры. И потому для прохода через это «минное поле» лучше выбрать опытного проводника – риэлтора. На рынке новостроек ситуация несколько лучше, но и там можно, нарвавшись на недобросовестную фирму, купить не совсем «чистую» в юридическом плане квартиру. Вряд ли вас оттуда выселят, но и продать, пока идут судебные разбирательства, вы ее тоже не сможете. Как же быть нашему добропорядочному покупателю в такой ситуации? Ответ на эти вопросы мы попробуем найти у специалистов одного из лидеров столичного жилищного рынка – Инвестиционной компании «Московская городская служба недвижимости» (МГСН). Основное направление деятельности МГСН – инвестиции в строительство Москвы, однако при этом у нее все атрибуты риэлторской компании. Есть отдел первичного и вторичного жилья (купля, продажа, обмен, расселение, с доплатой и без). Эта компания не просто реализует проинвестированное ею жилье, но и оформляет его в собственность.– Последний год на рынке царил невиданный ажиотаж, но сегодня ситуация успокаивается. Квартир предлагается все больше, есть выбор, и цены уже не растут так стремительно. Да и покупатели не хватают все подряд, а выбирают не спеша – считает начальник управления вторичного рынка МГСН Надежда Митрохина.
Хотя сегодня покупатель стал более разборчив, но дешевое жилье по-прежнему пользуется самым большим спросом. Практически каждый третий клиент «вторички» просит подобрать ему дешевую квартиру. Малогабаритки гостиничного типа идут нарасхват. Комнаты, где стоимость квадратного метра часто держится на отметке 1000 долларов, тоже уходят очень быстро. А вот с многокомнатными квартирами дело обстоит сложнее. Чем большее количество комнат в квартире, тем меньше цена квадратного метра в ней. Это утверждение справедливо для типового жилья.
– Сегодня очень хорошо в коммерческом плане пошли бы малогабаритные квартиры, которые в свое время пропагандировало московское правительство, – комментирует начальник аналитического отдела МГСН Михаил Комаров, – но себестоимость строительства у них оказалась такой же, что и у полнометражных, на них много не заработаешь, поэтому этот вопрос пока остается открытым.
А что с ценами? Они и в этом году будут расти, хоть и не так стремительно. Если экономическая ситуация в стране остается более или менее спокойной, то среднегодовой рост цен различных классов жилья предположительно составит от 8 до 12%.
Рост же цен на рынке недвижимости напрямую связан с улучшением материального благосостояния населения. Средний класс оправился от кризиса, набирает обороты малый бизнес. У людей появляются свободные деньги. Многие стараются улучшить свои жилищные условия, и все чаще взоры покупателей обращаются на рынок новых квартир, которые не только девственно чисты, но наиболее комфортны и удобны для проживания.
Где «чище» и дешевле
Как купить юридически «чистую» квартиру с небольшими накрутками? Далеко не все инвесторы могут самостоятельно осилить продажу квартир, которые строят. Они заключают договоры с небольшими компаниями, которые в свою очередь еще раз перезаключают договоры с другими фирмами. Возникает длинная цепочка посредников. Последние звенья в цепочке ведут агрессивную рекламу, вплоть до того, что обещают заселить покупателей через месяц после Госкомиссии.
Комментирует Надежда Митрохина: «Такого просто не бывает! Ни через месяц, ни через три никого не заселят в новостройку. Сроки оформления в собственность, а соответственно и заселения растягиваются порой до года. Так что если вам обещают организовать новоселье через месяц-другой после госкомиссии, то не надо вам больше обращаться в эту компанию. Если общение с клиентом фирма начинает с обмана, то неизвестно, что будет дальше».
А если за осмотр квартиры с вас требуют задаток от 40 до 1000 долларов. Такое заявление должно вас сразу же насторожить! Добропорядочный инвестор по первому требованию должен предъявить покупателю правоустанавливающие документы и бесплатно показать квартиру, кроме того только инвестор обладает максимально точной и полной информацией по конкретному адресу. Если инвестор сам занимается реализацией, то он не будет ничего скрывать. Если чего-то не хватает в документах, то об этом менеджеры компании скажут честно и сразу, объяснят причины и укажут сроки оформления тех или иных документов.
Случается, что одну квартиру могут продавать сразу несколько фирм: у кого быстрее возьмут. Внимательно смотрите, чтобы в договоре стояли конкретные данные той квартиры, за которую вы вносите задаток, иначе параллельно ваша квартира может быть куплена другим, и вы не сможете с фирмы потребовать сатисфакции за причиненный моральный ущерб.
Одним словом, подводных камней даже при покупке в доме-новостройке немало, поэтому старайтесь обращаться в этом случае в солидные и проверенные риэлторские компании.
Серия И-155 – «хит сезона»
Сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке бывает даже выше, чем на «вторичке», – в сопоставимой квартире. Но покупатель заведомо уверен в том, что дом, построенный «на продажу», намного комфортнее, и за это он готов платить.
В основном люди стремятся покупать квартиры на стадии строительства дома, порой на «нулевом» цикле. Это выгодно. Покупателю, пришедшему к началу строительства, квартира может достаться на 30–50% дешевле, чем тому, кто захочет приобрести уже готовую квартиру. Кроме того, на ранних стадиях строительства есть возможность выбрать желаемую квартиру, а ближе к окончанию чаще всего остаются лишь наименее привлекательные.
«Конек» Инвестиционной компании «Московская городская служба недвижимости» – новые серии домов. Сегодня наиболее популярные серии – П44Т и И-155. Производят их ДСК-1 и строительная компания «СУ-155». И-155 особенно хороша тем, что при увеличении шага (расстояния между несущими конструкциями) стала возможна многовариантная планировка квартир. Квартиру можно даже запланировать на стадии строительства.
Правда, в новых сериях и цены выше. «Эта разница может достигать в одном и том же районе в среднем до 5-7%. А иногда и больше, – отмечает заместитель генерального директора Ольга Грачева. – В том же Южном Бутове дома серии П3М, И-155 и П44Т продаются сопоставимыми темпами, хотя стоимость квадратного метра в П-3М на 40–60 долларов ниже (для Бутова это чувствительно).
У И-155, действительно, масса вариантов двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Их метражи очень удачны. К примеру, площадь двухкомнатных может составлять от 56 до 76 квадратных метров, а «трешек» – от 77 до 102. Ни один панельный дом не предлагает такого разнообразия.
«В монолитных домах площадь квартир намного больше, соответственно стоимость квартиры выше, и потому в некоторых районах стопорится продажа. А здесь же «почти оптимальное сочетание «цена – качество», – добавляет Михаил Комаров. – Все двух – трехкомнатные квартиры имеют по 2 санузла, просторные светлые кухни, большие лоджии… И, естественно, такое жилье находит своего покупателя. Поэтому мы считаем инвестиции в эти дома выгодными».
В перспективных планах строительство нового жилого комплекса из трех домов серии И-155 на Зеленом проспекте, рядом со станцией метро «Перово». У них интересное планировочное решение. У каждого дома – двухуровневая подземная стоянка.
В трехкомнатных квартирах – до 4-х балконов. Есть даже балкон из коридора! Серия И-155 позволяет таким необычным образом скомпоновать секции, и этим она отличается от типовых панельных домов.
А вот уже начатое строительство дома, который инвестиционная компания предлагает к продаже. Серия та же – И-155, строительство ведется в Кузьминках, на Есенинском бульваре. Место застройки расположено близко к станции метро, но в то же время достаточно удалено от шумного Волгоградского проспекта. Рядом – большой парк с каскадом прудов. Квартиры имеют эркеры, несколько лоджий, большие кухни. Дом хорошо раскупается, соответственно цена постоянно возрастает.
Более подробную информацию по всем жилищным вопросам каждый желающий сможет получить 16 февраля 2002 года. В эту субботу в компании будет проходить «День открытых дверей». Руководство МГСН пригласило специалистов из налоговых органов и органов опеки и попечительства. Каждый посетитель сможет получить бесплатные юридические консультации по любым вопросам. Инвестиционная компания «Московская городская служба недвижимости» распахнет свои двери в 10 часов утра. Приходите! Работники МГСН всегда рады помочь своим потенциальным клиентам.
Адрес и телефон МГСН:
Ул. Бакунинская, 74 (ст. метро «Бауманская»).
Тел. 737-80-83.