Цены готовятся к весне
Кризис, как ему и положено, несет не только опасности, но и сулит новые возможности. Опасности многие бизнесмены уже ощутили. Ну а как с возможностями? Ответ на этот вопрос пытались найти участники Второй практической бизнес-конференции, которую провел Московский бизнес-клуб.
С «двойным дном»?
С докладом о ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, выступил руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Он напомнил о прогнозе, который сделал еще в минувшем августе: к лету 2009 года цены на квартиры должны снизиться примерно на 30 процентов.
– И хотя мы стараемся давать умеренные прогнозы, – отметил аналитик, – жизнь иногда бывает слишком щедра на сюрпризы. Уже сегодня рынок развернулся и выбрал тот порог падения, который мы предсказывали. В теории (по индексам) падение не такое сильное, но реалии рынка совсем иные. Риелторы говорят о том, что торг нынче не просто уместен, а обязателен. И по некоторым типам жилья цены скорректированы уже на 25 процентов.
О. Репченко обрисовал также картину, которая, по его мнению, может ожидать нас весной. В частности, аналитик считает, что возможны два варианта развития событий.
Первый. Если цены на что-то уже упали, то вполне вероятно больше падать не будут. И это хорошо.
Второй вариант. С наступлением весны нас ждет «двойное дно». Иными словами, состоится падение еще на 25 процентов. Но это предположения. А как на самом деле будет развиваться ситуация, пока никто не знает. Хотя О. Репченко считает, что оба сценария справедливы. Почему?
Здесь все зависит от типа жилья. Как только начался кризис, объекты, выставленные на продажу, можно было разделить на две категории – предлагаемые по разумным ценам и по не очень разумным. Ведь многие ждали осенью продолжения роста цен, поэтому слегка накидывали «на вырост». И если бы нас ждал рост, это было бы вполне оправданно.
Из этого, по мнению аналитика, следует, что если изначально объект не был переоценен, то на него коррекция останется в пределах 25 процентов. Будем считать, что мы этот этап прошли. Кроме того, на такое жилье весной будет повышенный спрос. А вот те квартиры, на которые были изначально завышены цены (они соответствовали докризисным цифрам), скорее всего ждет сценарий со «вторым дном». На них максимальная коррекция может дойти до 50 процентов.
Скромность украшает продавца
Ну а в каких сегментах рынка «дно» уже достигнуто? Как считает Репченко, сюда можно отнести новое жилье, и в первую очередь новостройки Подмосковья. Здесь цена продажи еще до кризиса была близка к себестоимости, то есть порядка $2000–3000 за кв. метр. Поэтому коррекция может составить минимум 5 процентов, а максимум – 15. С приближением весны этот сегмент активизируется первым, и будет немало продаж. Так же быстро должен восстановиться сегмент нового жилья в Москве, которое не было переоценено.
Теперь о недорогих коттеджах и таунхаусах на загородном рынке. Они и до кризиса были в дефиците (от $300 000 до $1 000 000 с кусочком земли), а сейчас спрос на них будет еще выше. Так что этому сегменту рынка ничего не грозит.
Еще меньше будет подвержена коррекции узкая прослойка настоящего элитного жилья. Нынче в этом сегменте, по мнению аналитика, немало «мусора», а настоящую элиту можно по пальцам пересчитать. И она уже весной будет востребована, причем снижение ей особо не грозит. Если оно и будет, то весьма незначительным. А вот псевдоэлиту и псевдобизнес-класс ждут нелегкие времена. Таких объектов настроили немало. Куда ни поедешь – видишь дома-монстры, где много этажей и почти все с темными окнами, потому что в них никто не живет. Если дом построен в хорошем месте, то он продается нормально. Но ведь много объектов появилось не в очень удачных местах. Расчет был простой – рынок все съест. Он бы и съел, ушло бы все, но кризис стал учить людей считать деньги: то, что стоит $7000 за кв. метр, они за $15 000 покупать уже не хотят.
– Меня порой удивляет такой бизнес-класс, – сетует Репченко. – Объекты построены часто без зон отдыха и парковки, втиснуты между многоэтажками или находятся в районе промзон. Думаю, подобное жилье скорректируется в два раза без особых проблем.
Существенное падение цен (до 50 процентов) ждет, по мнению аналитика, старое панельное жилье. В период ажиотажа «хрущобы» продавались нередко по цене нового экономкласса. Их стоимость росла в последние годы явно неадекватно.
Можно. Только осторожно
Главная идея конференции: можно ли получать в кризисной ситуации дивиденды, а не убытки?
– Вполне, – считает президент одной из компаний Олег Батраченко. – Если сейчас вложиться в новое жилье, то через несколько лет можно хорошо выиграть. Непременное условие – схема привлечения средств должна быть прозрачной. Никаких вексельных схем и предварительных договоров. Если компания продает по правилам, которые предусмотрены ФЗ № 214, в такое инвестирование можно входить смело – вас не «кинут».
Он привел пример нормальной работы девелоперов с дольщиками. Когда у девелоперов возникли проблемы со сроками ввода дома в строй, им потом пришлось выложить людям приличную сумму денег в качестве компенсации.
Выступающие на конференции руководители компаний и менеджеры высшего звена по различным направлениям Дмитрий Шмелев, Денис Колокольников, Ольга Широкова, Андрей Сапунов и другие предлагали различные варианты спасения и даже преумножения капиталов. И говорили они не только о рынке жилья, но и о других рынках – фондовом, рынке коммерческой недвижимости, ПИФах. Главное – не впадать в панику. Вот к этому и старались призвать организаторы конференции.