То цементом нас пугают…
Этот «перепев» из песни Высоцкого о слухах невольно вспоминается, когда слышишь про то, что повышение цены на цемент приведет к значительному увеличению стоимости квадратного метра. Иные участники рынка недвижимости даже сравнивают нынешнюю ситуацию с той, которая случилась три года тому назад: тогда все тоже начиналось с цемента. А потом был стремительный рост цен…Ничего страшного…
«Понятно, что дыма без огня не бывает, но все же процент достоверности этого слуха не очень большой, – говорит президент Транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье» Николай Карасев, – я помню, как однажды за один месяц увеличилась стоимость бетона аж на 93% и… ничего, рынок не обрушился. А стоимость квадратного метра после такой встряски увеличилась всего на 5%. Поэтому никакой трагедии в нынешней ситуации я не вижу».
«Я тоже, – соглашается с этим и президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Михаил Гороховский, – Давайте посчитаем. Сколько в цене строительства занимает стоимость материалов? Думаю, что не более 20%. А сколько из них приходится на долю цемента? Где-то порядка 2%. Поэтому, если даже на 60% произойдет повышение стоимости цемента, то себестоимость должна по логике повыситься всего лишь на 1,2%. Я сочувствую строителям, но их жалобы на рост стоимости строительных материалов вряд ли повлияют на рост продажных цен. На рост цен влияет другое: количество предложений и уровень спроса.
А потом, не стоит забывать, что при открытых границах монополии-то ни на что нет. Так что безумно повышать стоимость цемента никому не удастся. Если нашим застройщикам отечественный цемент покажется дорогим, то они будут закупать китайский или украинский. Рынок сработает».
Не слишком обеспокоены ситуацией на цементном рынке и московские производители бетона. Так, генеральный директор ООО «ИНВЕСТ-Сиена» Денис Марчуков считает, что ничего страшного пока не происходит. «Мы посмотрим, что будет дальше происходить на рынке, и тогда будем решать, как действовать в сложившейся ситуации, – констатирует он. – У нас пока есть резервы – под Новороссийском, где действует Новобаканский цементный завод. Если оттуда окажется возить дороже, будем закупать сырье у тех, кто предложит более выгодные условия».
«Говорить о том, что с приходом нового совладельца в «Евроцемент» у нашей компании начнутся проблемы, было бы странно». Так ответили на мой вопрос в группе компаний «СУ-155». У них – контрольный пакет акций многих заводов. Поэтому все крупные сделки и разного рода изменения цен «Евроцемент» должен будет согласовывать со своими акционерами. Так что московскому региону, по мнению представителей «СУ-155», цементный монополизм не грозит. Что же касается повышения цен на цемент в поволжском регионе, где компания «Евроцемент» стала лидером этого рынка, то в «СУ-155» считают, что такая организация как Антимонопольный комитет будет пристально следить за развитием событий, и если «Евроцемент» нарушит правила игры, то его будет кому поправить.
Все равно цены вырастут!
«Будут цемент и другие материалы дороже или не будут, но цены на квартиры к осени вырастут, – считает Михаил Гороховский. – Только это станет не следствием роста цен на строительные материалы, а следствием закона о дольщиках. Смотрите, что получается. В Москве сегодня строится порядка 4,5 млн. квадратных метров жилья. В области где-то 4,8. Всего 9,3 млн. При средней себестоимости в 400 долларов за квадратный метр получается, что порядка 4 млрд. долларов необходимо для того, чтобы вести без сбоев строительство. Но это только в московском регионе. А всего по России цифра ввода жилья в год достигает порядка 82 млн. квадратных метров. Сразу возникает вопрос: где взять такие большие деньги? Раньше к застройщикам их несли люди. И все были довольны. Сейчас это запрещено. А у банков таких денег просто нет. Если привлечь к строительству «закрома родины», то сразу же инфляция скакнет. Вот и получается, что сложившаяся ситуация не выгодна ни частным инвесторам, ни застройщикам. Найдет ли законодатель выход из нее, – покажет время».
Пока же, как считает аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, вполне естественно, что рост цен на цемент увеличит себестоимость строительства, но смогут ли застройщики и продавцы квартир переложить это на покупателей? Вот в чем вопрос. «Если такое и произойдет, то не раньше осени, – предполагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Потому как цены в Москве давно уже определяются не себестоимостью, а платежеспособным спросом населения. Если у людей нет возможности платить больше (платежеспособный спрос исчерпан), то и продавать дороже никто не сможет, сколько бы ни стоил цемент. Так что это скорее приведет не к росту цен на жилье, а к сокращению доходов застройщиков».
И вполне возможно, что они к этому уже готовы. Продавцы новостроек действительно очень аккуратно повышают продажные цены на квартиры, сейчас им важна не столько полученная прибыль, сколько возможность сохранить бизнес. Но ситуация вполне может измениться: все же понимают, что у населения на руках имеются немалые суммы, которые в большинстве случаев накапливаются на покупку жилья. Поэтому стоит только нескольким крупным компаниям объединиться и провести грамотную пиар-компанию в СМИ в свою пользу, как рынок может качнуться, люди начнут волноваться за потерю своих сбережений, и цены поползут вверх. А поводом для этого может послужить хоть увеличение цен на цемент, хоть отмена европейской валюты, о которой сейчас так много говорят.
Но все же рынком управляют не застройщики и не риэлторы, а покупатели квартир. И если они не будут поддаваться панике и хватать все, что попадется под руку и по любой цене, то стоимость квадратного метра резкого скачка вверх не сделает.
МНЕНИЕ РИЭЛТОРОВ
Как повлияет увеличение цены цемента на стоимость квадратного метра жилья? Этот вопрос мы задали ведущим специалистам рынка недвижимости. Вот что они ответили.
Не стоит переоценивать
Стоимость цемента в цене дома составляет реально не более 5%. Могу ошибаться в цифрах, но то, что доля невелика, знаю точно. Может это оказать влияние на рынок? Конечно. Но это влияние будет не таким сильным, как прогнозируют отдельные аналитики. Если, к примеру, цемент подорожал на 25–30%, то это не значит, что и жилье подорожает на столько же. В себестоимости строительства жилья много самых разных факторов, и некоторые из них могут оказывать ощутимое влияние на конечную цену квартиры. Это и коммуникации, и земля, и металл, и энергоносители, и наконец, доля города. Цемент же здесь занимает сравнительно небольшую часть. Значит, и влияние его не стоит переоценивать.
Роль себестоимости ничтожна
Повышение цен на цемент на рынке никак не отразится. Невозможно увеличивать цены на новостройки вопреки реальному балансу спроса и предложения. Какова бы себестоимость ни была, перенести ее на конечную цену невозможно. Вспомним, как в период бурного роста цен наши застройщики и чиновники оправдывались, что цены растут потому, что дорожают материалы. Ничего подобного. Цены росли потому, что существовал платежеспособный спрос. Вот и все. И будь цемент сейчас хоть трижды дешевый, но если будет платежеспособный спрос, то цена квадратного метра никогда не упадет.
С растяжкой во времени
Подорожание цемента – это еще один удар по карману рядового потребителя. Очевидно, что с повышением отпускной цены неизбежно подорожает и жилье, так как строители вынуждены будут скорректировать отпускные цены в сторону увеличения. Мы предполагаем, что в создавшейся ситуации стоимость жилья дополнительно увеличится на 12–15%. Однако подорожание потребитель ощутит не сразу. Скорее всего, осенью.
Это связано, во-первых, с тем, что многие крупные производители еще какое-то время будут работать на старых запасах, приобретенных до повышения стоимости цемента, а во-вторых, с предполагаемой летней стагнацией на рынке.
Принцип домино
Повышение цен на цемент неизбежно каскадом вызовет увеличение стоимости бетона. Следствием этого может вполне реально явиться удорожание стоимости жилья на 4–5%. Что касается такого роста стоимости жилья, что был три года тому назад, то вряд ли. Цены на недвижимость будут расти как в Москве, так и в Подмосковье, но довольно плавно, и рост составит около 15–19 процентов в год. Происходить это будет под влиянием нескольких факторов, основным из которых может оказаться совсем не цемент, а вступивший в силу закон о долевом участии, который значительно укрепляет права дольщиков и увеличивает ответственность застройщика. Это ведет к увеличению рисков строительства для застройщика, и часть этих рисков, по всей видимости, покрывать придется все же потребителю.