17:45:26
21 июля 2024 г.

По ухабам жилищного рынка

На протяжении последних почти полутора десятков лет рынок недвижимости московского региона развивался скачкообразно, претерпевал взлеты и падения. Мысленно пройдемся по этим этапам с сертифицированным аналитиком рынка недвижимости Дмитрием Поповым.

90-е годы 1994. Вторичный рынок развит еще слабо. Тон вплоть до этого года задавал первичный рынок, и главной его особенностью была продажа квартир по фиксированным ценам структурами, созданными при московском правительстве. Так, стартовые цены 1 квадратного метра в доме на улице Летчика Бабушкина (станция метро «Бабушкинская») были установлены на уровне 1 700 $/м, в доме 23 по Ленинградскому проспекту – 4 500 $/м. В апреле 1994 года квартиры в новом доме в переулке Сивцев Вражек (район Старого Арбата) продавались по цене более 5 000 $/м. В результате спрос на такие квартиры снизился.

1995–1996. Снижение ликвидности новостроек, наблюдавшееся в конце 1994 года, продолжалось и в 1995 – 96 годах. Строителям передавались права на часть квартир в новостройках (в счет погашения долгов бюджета за выполненные ими работы). Затем эти квартиры продавались строительными организациями на рынке по свободным договорным ценам, в отличие от продаж квартир структурами московского правительства по фиксированным ценам. В результате установился общий уровень цен на квартиры одинакового качества в старых домах и в новостройках.

1997. Основная проблема для дешевого жилья, особенно в районах новостроек, – сбыт, который затрудняла практика взаимозачетов. Рост цен на квартиры в новостройках после августа 1997 года, после того как было объявлено о таком решении, способствовал тому, что снова стали расти цены в старых домах.

1998. Во время скачка послекризисного спроса (сентябрь 1998 – февраль 1999 годов) большая часть среднего класса стремилась защитить сбережения, хватая все без разбора. Предложение значительно превышало спрос, потребовалось существенное снижение цен. Что и началось с февраля 1999 года.

16 июля 1998 года принят закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Дебют DeltaCredit в России, его поддерживает Инвестиционный Фонд «США-Россия», созданный по решению Конгресса США, чтобы развивать частный сектор российской экономики.

1999. Цены квартир в районах массовой застройки в начале 1999 года пошли на снижение. На долю Департамента внебюджетной политики строительства правительства Москвы (ДВПС) в 1999 году приходилось более 70% продаж на первичном рынке.

Продавцы стараются сдерживать падение цен, и к осени 1999 года у риэлторских компаний накапливается большой объем неликвидного жилья. Город вновь переходит на натуральные расчеты со строителями. В районах массовой застройки в конце 1999 года действуют уже несколько групп продавцов: дилеры правительства Москвы; строители, получившие квартиры в счет оплаты долгов; риэлторские фирмы, скупившие квартиры оптом с большими скидками и распродающие их, а также частные застройщики.

В ноябре 1999 года спрос на квартиры вырос. Это было связано с ожиданиями ввода в действие с начала 2000 года закона о контроле над расходами физических лиц. В этот период был раскуплен практически весь объем предлагаемого жилья.

Мосгордума приняла ряд законов, направленных на дальнейшее развитие ипотеки, а правительством Москвы создан КБ «Московское ипотечное агентство» (МИА). Выдаются первые кредиты.

2000-е годы 2000. Закон о контроле введен не был, и с конца января по начало апреля спрос уменьшился, а объем предложения типового панельного и недорогого монолитного жилья возрастал. Падение цен на квартиры в Москве составило около 30% от докризисного уровня. Достижение ценового «дна» состоялось к лету 2000-го года. Квартиру в панельном или монолитном доме на начальной стадии строительства в Южном Бутове и Марьинском парке весной и летом 2000 года можно было купить по 370 – 400 $/м.

В июле вводятся серьезные ограничения ДВПС на оптовую продажу жилья от лица города. Ведущие строительные компании объединяются в Московский строительный союз (МСС) и получают право на самостоятельную работу в районах массовой застройки, а ДВПС сохраняет монополию на застройку центра города.

Конкуренция среди риэлторов сильно обострилась вплоть до настоящей ценовой войны, когда некоторые компании устанавливали демпинговую цену. Часто это приводило к общему снижению цен на объекте, причем, без увеличения объемов продаж.

2001. Цены входят в фазу активного роста. Оформляется сегмент бизнес-класса в ближнем Подмосковье: строятся первые малоквартирные жилые дома, некоторые с подземными паркингами в престижных подмосковных местах, а стоимость метра превышает цены квартир эконом-класса в Москве, сравниваясь с ценами жилья повышенной комфортности окраинных районов Москвы.

Риэлторы и застройщики делают первые шаги в сторону Подмосковья. Пока это города «ближнего круга»: Химки, Красногорск, Одинцово, Троицк.

2002. Продолжается дифференциация спроса в зависимости от характеристик жилья. Это вызвано значительным увеличением строительства и ростом требований покупателя к жилью. Ситуация на первичном рынке в 2002 году в целом аналогична вторичному: цены за год выросли в среднем на 10 – 12%.

Создана управляющая компания – ОАО «Новое кольцо Москвы», единственным учредителем которого является правительство Москвы. Принята программа «Молодой семье – доступное жилье» на 2003 – 2005 годы.

Заметен рост интереса покупателей к многоквартирным жилым домам в Подмосковье. Вытеснение покупателей нижнего ценового сегмента Москвы в Подмосковье произошло за счет опережающего роста цен на такие квартиры в столице. Например, в 2000 году можно было купить однокомнатную квартиру в Москве на первичном рынке за $18 – 19 тыс. (Сев. Бутово, дома серии ПД-4), а вот в конце 2002 года за такую же сумму можно было купить квартиру только в Подмосковье.

2003. Год стал рекордным за всю предыдущую историю рынка по уровню годового роста цен – около 30%.

Завершена застройка двух крупнейших районов: Марьинский парк и Южное Бутово. Значительно усилилось давление спроса на вторичный рынок, что в итоге приводит к существенному росту цен квадратного метра и сокращению предложения в данном секторе рынка.
Первичный рынок Подмосковья находится на пике активности, комплексно застраиваются целые районы подмосковных городов. В Московской области создана система ипотечного кредитования.

2004. Впервые за посткризисную историю рынка темпы роста цен в январе относительно декабря предыдущего года практически не снизились. Кроме того, этот год ознаменовался банковским кризисом и интенсивным ростом цен на стройматериалы. На рынке же недвижимости кризисная ситуация сложилась уже к апрелю. Темпы продаж новостроек упали в три – четыре раза, а на вторичном рынке с июня по сентябрь число сделок было минимальным. Пик кризиса пришелся на лето 2004 года: средние цены квартир Москвы и ближнего Подмосковья «просели» до 5%. К октябрю ситуация выровнялась, и затем цены снова начали медленный рост. По итогам 2004 года средняя цена на вторичном рынке Москвы превысила 2 000 $/м, а рост цен за год составил порядка 20 – 23% в Москве и 25% в Подмосковье.
К концу года рынок массового жилищного строительства Москвы окончательно сместился за МКАД: в Куркино и Южное Бутово, в Кожухово. В черте МКАД к массовой теперь можно отнести застройку кварталами, а не районами.

2005 год. Первый квартал охарактеризовался низкой активностью покупателей. Рост цен предложения составил менее 1% в месяц. К концу 2-го квартала цены стали расти несколько более интенсивно, а вот уже 4-й квартал охарактеризовался всплеском роста цен: 3 – 5% ежемесячно. Продолжился рост цен на стройматериалы. Прошли первые крупные митинги «обманутых дольщиков».

Проблемы Московской области с коммуникациями, особенно электричеством, теплом и водоотведением, оформились окончательно. Было построено огромное число жилых домов, а вот подключение их к коммуникациям практически по всем городам и поселкам ближнего Подмосковья оставалось под вопросом.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы к декабрю 2005 года составила уже 2 700 $/м, а на вторичном рынке городов ближнего Подмосковья «зашкалила» за 1 000 $/м.

Принято постановление правительства Москвы № 881-ПП «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и постановление правительства Москвы № 994-ПП «Второй этап Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2006 – 2008 годы».
Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья.

Утверждена программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2005 – 2010 годах». В рамках системы ИЖК (ипотечного жилищного кредитования) в Московской области Ипотечной корпорацией аккредитовано восемьдесят пять организаций. В настоящее время в восьми городах Московской области строятся жилые дома с использованием системы ИЖК.

2006 год.В этом году цены растут по всем сегментам рынка как в Москве, так и в области, спрос на жилье сохраняется, себестоимость строительства увеличивается, объем ввода жилья сокращается и, к сожалению, сохраняется проблемная ситуация с подключением домов к внешним сетям (электричество, теплоснабжение, вода, водоотведение).
От редакции: Более того, цены в этом году росли небывалыми темпами: по 2 процента в неделю. Апрель, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», побил все рекорды: удорожание московского метра достигло 10 процентов. Некоторые квартиры стали дороже на 12 – 15 процентов. В мае темп роста цен чуть-чуть снизился – 9%. Стоимость «квадрата» в Москве в июне перевалила за 3 400 $/м.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация