Докризисная планка взята ценами на квартиры
Цены на квартиры растут уже в течение трех лет, с июня 2000 года. Продолжают они расти и сейчас, несмотря на летний, как иногда говорят, «мертвый сезон». При этом за второй квартал рост цен составил 9,1%, а за полугодие – 10,6%. А за три года рост составил аж 82,5%. И если сравнивать уровень цен с июнем 1998-го, то сегодня цены превышают докризисный период на 22,2%.Очень интересны при ближайшем рассмотрении цифры, отражающие различный рост цен по категориям жилья (см. таблицу). Лидерами за 3 года здесь являются панельные хрущевки – 95,8%. А если сопоставлять докризисный июнь 1998 года с июнем 2003 года, то максимальным является рост цен на квартиры в домах «высотный кирпич», «сталинские дома» и «хрущевки панель». Все это, на мой взгляд, свидетельствует о наличии двух приоритетов в спросе на жилье: самое дешевое жилье и жилье повышенной комфортности.
Самое дешевое жилье, как правило, используется риэлторами под расселение, а покупателями – для того, чтобы закрепиться в Москве и получить регистрацию. В основном это иногородние предприниматели из малого бизнеса.
Очень интересно, что рост цен в долларах США на недвижимость напрямую связан со снижением курса доллара по отношению к евро. Особенно если произвести пересчет через рубль. И в этом случае мы увидим, что общее падение доллара по отношению к евро за 6 месяцев составляет более 9,5%, а рост цен на недвижимость в долларах за 6 месяцев – 10,6%. Из этого следует, что рост цен в евро составил лишь около 1%. Но наверняка на рынке произойдут какие-то изменения в соотношении спроса и предложения, если курс доллара начнет стабилизироваться по отношению к остальным твердым валютам. Какие? Сказать пока трудно. Посмотрим, как будут развиваться события.
Еще одно явление, которое способно повлиять на изменение цен на жилье. Это значительное количество инициатив и конкретных шагов правительства РФ по развитию ипотеки. Если ипотечные кредиты подешевеют, то это окажет значительное влияние на рост покупательской способности населения и может снова привести к изменению баланса спроса и предложения с возможным ростом цен.
Третьим фактором по-прежнему остаются состояние российской экономики и цены на нефть.
Если учесть все эти три фактора, то можно сделать вывод, что дальнейшего значительного роста цен в ближайшее время не ожидается.
| Рост цен по категориям жилья | ||||
|---|---|---|---|---|
| Тип объекта | % квартал | % полугодие | За 3 года | За 5 лет c июня 1998 г. |
| Хрущевки панель | 4,6% | 7,5% | 95,8% | 26,3% |
| Панель с малой кух. | 5,7% | 9,4% | 89,2% | 18,6% |
| Типовая панель | 6,9% | 10,7% | 84% | 17,0% |
| Современная панель | 6,8% | 10,5% | 81,9% | 20,0% |
| Хрущевки кирпич | 6,9% | 9,5% | 92,7% | 20,8% |
| Кирпич с малой кух. | 6,8% | 8,2% | 80,3% | — |
| Сталинский кирпич | 11,9% | 13,3% | 90,8% | 25,5% |
| Высотный кирпич | 10% | 4,8% | 60,9% | 27,9% |
| Монолитокаркас | 3,8% | 8,1% | — | — |
| Новостройки панель | 10,6% | 17,4% | — | — |
| Все типы | 9,1% | 10,6% | 82,5% | 22,2% |
| Однокомнатные | 7,9% | 10,9% | 88% | 19,7% |
| Двухкомнатные | 7,7% | 10,7% | 83% | 23,4% |
| Трехкомнатные | 8,7% | 9,6% | 78,3% | 21,9% |
| Материал подготовлен аналитическим отделом РАН «САВА» | ||||
Константин Апрелев, вице-президент РГР