В ожидании выборов
Рынок жилья России в конце 2002 – начале 2003 года завершает стадию стабилизации. И после нее возможны три сценария: стабильность, переход к снижению или к новому росту.
По какому из них будут развиваться события? Вот что думает по этому поводу главный аналитик Российской гильдии риэлторов, заместитель генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов Геннадий СТЕРНИК.Что будет с рынком недвижимости в ближайшее время? Мнения аналитиков на сей счет разошлись. Одни говорят, что цены вырастут, а другие – что начнут медленно снижаться. Можно понять и тех, и других, ибо очень трудно прогнозировать дальнейшую ситуацию в условиях стабильности рынка. Цены могут расти, могут снижаться или сохраняться на том же уровне с небольшими отклонениями то в ту, то в другую сторону («колебательная стабильность»).
Поэтому, я считаю, что на данном этапе определяющий фактор для развития российского рынка недвижимости – общее состояние и развитие экономики. Общий экономический рост в России в наступившем году продолжается, но темпы его (годовой рост ВВП 4-4,5%) не увеличиваются. Инфляция снижается медленно (по прогнозам властей, в 2003 году она снизится на 2 процентных пункта – до 12-14%), рубль укрепляется, но медленно (за год ожидается увеличение курса доллара с 32 до 33,5-34,0 руб.). Реальные доходы населения увеличиваются, но не революционно (на 7-10% в год). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета. Единственным существенным фактором, способным вызвать рост цен на рынке недвижимости, являются приближающиеся предвыборные кампании, финансирование которых приведет к притоку денег в сферу недвижимости.
Если говорить о внутренних факторах рынка, то в Москве и Петербурге наиболее значимый сегодня – это соотношение объема предложения и цен на первичном и вторичном рынке (в регионах в силу малого объема нового строительства этот фактор не является существенным). В условиях увеличивающихся объемов строительства жилья застройщики допустили неоправданный рост цен, и это грозит рынку затовариванием, со всеми вытекающими последствиями (отток покупателей – снижение цен на первичке – то же на вторичке, несмотря на приток покупателей).
Только осторожная ценовая политика, грамотный маркетинг могут помочь застройщикам (особенно жилья высокой комфортности) в удержании покупателя и «рассасывании» возможных тромбов на рынке. И в Москве это уже происходит. Последнее объявление компании «Дон-Строй» о повышении цен на элитные новостройки с 1 ноября на 10%, сменилось объявлениями о новогодних скидках компаний «Сити-ХХ1 век» и ДСК-1. Так что, скорее всего, обвала рынка не будет. Именно на этот сценарий мы и рассчитываем.
Таким образом, сегодня наиболее вероятным сценарием для рынка жилья России на нынешний год представляется стабильное развитие с колебаниями цен (в пределах 5-7%) на фоне небольшого их повышения (8-10%). Местные особенности городов (столиц и регионов), скорее всего, уложатся в этот диапазон.