Цены на жилье не упадут. Каким будет рынок в 2003 году?
На этот вопрос отвечает руководитель Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПСа) Леонид Краснянский.Предсказание сбылось
Близится к завершению год, в котором некоторые специалисты предсказывали серьезные проблемы московскому рынку жилья, вплоть до очередного кризиса. В разрез с этими утверждениями прогноз Департамента инвестиционных программ строительства города на 2002 год, как вы помните, был благоприятный. Причем это касалось не только цен, но и общей ситуации в строительной индустрии города. Отрадно отметить, что наш прогноз оказался точен.
В Москве в текущем году было запланировано построить 4,2 млн. квадратных метров жилья. Уже сегодня можно уверенно утверждать, что будет построено 4,5 миллиона. Из них третью часть квартир передадут для решения городских социальных программ. Несмотря на самый большой за последние 10 лет объем строительства нового жилья, ценовая ситуация имела положительную динамику.
Вопреки расхожему мнению, департамент никогда сознательно не играл, не играет, и не будет играть на повышение цен. В качестве доказательства своих слов приведу простой пример. В 2000 году, когда департамент занимался строительством панельного жилья, цена его кв. метра на рынке составляла около 10 тыс. рублей, сегодня – не менее 23,5 тысячи. Получается, что цены на типовые дома в районах массовой застройки вросли в 2,5 раза, тогда как в целом рост цен на рынке составил около 60%. Чем, кроме монополизма, можно объяснить такой неконтролируемый рост цен? Я считаю, что город должен регулировать цены на квартиры в районах массовой застройки.
И сегодня ДИПС продолжает придерживаться главной стратегической линии – строить доступное жилье. Так, в среднем по городу цены с начала года выросли на 15%. За этот же период в районе Куркино, инвестором строительства которого выступает департамент, цена увеличилась лишь на 9%. Мы понимаем, что финансовые возможности москвичей ограничены и только строительство относительно недорогого жилья может помочь многим из них решить жилищную проблему.
Что такое современное жилье
Конечно, департамент не занимается благотворительностью. Цены на квартиры, строящиеся в районах точечной застройки центральной части города, которые покупают состоятельные люди, выросли более значительно. По некоторым домам темпы роста составили почти 50%.
Повышение цен, на мой взгляд, объясняется объективными факторами. Во-первых, растет себестоимость строительства и прежде всего это связано с повышением цен на строительные материалы: цемент, металл и другие; во-вторых, меняется структура застройки – на смену панельным домам приходит монолитное домостроение. Если еще два года назад доля монолитных домов в общегородской застройке не превышала 40%, то сегодня этот показатель вырос почти до 60%. Наконец, значительно вырос платежеспособный спрос населения. И для того, чтобы удовлетворить этот спрос, инвесторы должны предлагать современные квартиры. Это касается не только качества строительных работ (многие уже научились строить хорошо), я говорю о том, что необходимо предлагать не столько «квадратные метры», сколько квартиры нового качественного уровня. Подход к строительству качественного жилья должен носить комплексный характер. Начиная от маркетинговых исследований рынка, изучения конъюнктурной и ценовой ситуации, предпочтений потенциальных покупателей до проектирования с учетом требований современных технологий (оптико-волоконная связь, спутниковое телевидение и другие нововведения) и особенностей окружающего ландшафта. Ведь такие критерии, как вид из окна, наличие поблизости сквера или парка приобретают в нашей жизни все большее значение.
Мы уделяем внимание и инфраструктуре дома. Ведь людям необходимо отдыхать, общаться, делать покупки, и поэтому наличие магазинов, кафе, ресторанов и даже кинотеатров становится сегодня неотъемлемой частью жилья высокой комфортности.
Мне кажется, что мнения специалистов о грядущем в этом году кризисе на московском жилищном рынке были в значительной степени основаны на анализе неудачных проектов. Действительно, сейчас мало желающих приобрести 100-метровую двухкомнатную квартиру или 160-метровую «трешку». Уверен, что успех проектов департамента во многом обусловлен тем, что мы достаточно быстро это поняли, и все новые дома проектируем и строим с учетом этих обстоятельств.
Перед нами стоит задача не «выжать» площадь во что бы то ни стало, а построить дома с удобными квартирами, в которых будет комфортно будущим жильцам. А такой подход, как показала практика продаж этого года, экономически оправдан, поскольку позволяет увеличить доход от реализации жилья.
Пророкам вопреки
ДИПС продолжает работы по строительству и реконструкции жилых домов в центральной части города. В планах Департамента на 2003 год – строительство 26 домов в ЦАО общей площадью более 140 тысяч квадратных метров. Отмечу, что в соответствии с существующим порядком жильцы домов, подлежащих сносу и реконструкции, также получат квартиры в ЦАО. Для этих целей департамент построит 37 тысяч кв. метров.
Многие эксперты на будущий год вновь пророчат кризис столичному рынку недвижимости и падение цен на жилье. Я не согласен с их заявлениями. Темпы городского строительства в 2003 году не снизятся и составят не менее 4,5 млн. квадратных метров жилья. В планах департамента инвестиционных программ строительства на будущий год около 500 тысяч кв. м. Причем, все дома в новом году будут построены по монолитной технологии.
На мой взгляд, основной тенденцией следующего года может стать активное развитие ипотечного кредитования. Предпосылка для подобного прогноза – в революционном изменении законодательной базы. Государственная Дума во втором чтении приняла поправки к закону «Об ипотеке», в соответствии с которыми заемщики, не исполняющие своих обязательств перед банками, могут быть выселены в квартиры «резервного» фонда. Нововведения защищают права кредиторов. Почувствовав себя защищенными, многие финансовые учреждения обратят внимание на рынок недвижимости, что приведет к снижению процентных ставок и упрощению условий получения кредита. Результатом может стать настоящий бум на рынке ипотечного кредитования.
На основании анализа текущей экономической ситуации и планов основных операторов московского жилищного рынка можно полагать, что положительная ценовая динамика на московском рынке жилья продолжится в будущем году, но темпы роста замедлятся до 5-8% в год, что покупатели, наверное, уставшие от постоянного роста цен, практически не заметят. И можно будет говорить о том, что на рынке наступила стабилизация.
Полагаю, что именно профессионализм инвестора станет определяющим фактором успеха каждого проекта. А компаниям, не выполняющим своих обязательств и не чувствующим пульса рынка, придется уйти.