Пора альтернатив
Пик повышенного спроса на квартиры в Москве наблюдался в августе-сентябре прошлого года. Этот спрос не был удовлетворен в декабре, поэтому январь и февраль 2002 года оказались сравнительно активными. Сейчас на рынке недвижимости наступил относительный штиль. Квартир становится все больше (вступило в действие отложенное предложение), сделки проходят спокойнее. Это время удобно для совершения альтернативных сделок, то есть продажи своей квартиры и покупки новой. Риэлторы прогнозируют спокойное лето и начало небольшого роста цен осенью.
Подробнее о ситуации на рынке рассказывают известные московские риэлторы.
От чего зависит цена
Григорий Куликов, председатель совета директоров Компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
– Строительные компании «очухались» после кризиса и с каждым месяцем набирают темпы, растет предложение нового комфортабельного жилья. Хотя количество новостроек увеличивается, цены на них пока не опускаются. Почему? Во время кризиса именно они падали более стремительно, чем в других категориях жилья, а сейчас новостройки «наверстывают упущенное». Но к концу апреля и в этом сегменте рынка недвижимости наступило относительное спокойствие.
Ирина Радченко, руководитель Агентства недвижимости «Лаурел»:
– Анализируя статистику предложений и информацию о прошедших сделках, можно сделать следующие выводы: на конец марта – начало апреля покупательский спрос почти исчерпал себя. Это в принципе и прогнозировали риэлторы, ибо наблюдавшийся в последнее время повышенный спрос не имел экономической подоплеки. Да, в стране наступила стабильность, однако бурного экономического роста, который оправдывал бы резкое увеличение стоимости квартир, не было. А строительный бум значительно повлиял на изменение понятия престижности местоположения дома, что нашло отражение на динамике роста цен.
Например, наибольший прирост наблюдается в Северном и Северо-Западном округах, так как они активно застраиваются и имеют не самую плохую экологию в столице.
Значительно подорожало жилье в районах Капотни и Очакова, так как под расселение или обмен с доплатой в пользу продавца требуется самое дешевое, но отдельное жилье. Таких сделок больше всего. В результате даже крайне неблагоприятные в отношении экологии районы стали пользоваться повышенным спросом.
По-прежнему не дорожают, а даже дешевеют квартиры на вторичном рынке в Центральном округе (кроме однокомнатных, которых мало). Дома с деревянными перекрытиями, плохими подъездами и старыми коммуникациями, которых здесь в избытке, не пользуются спросом. В то же время квартиры в домах-новостройках или после реконструкции (от 2 до 6 тысяч долларов США за квадратный метр) достаточно активно раскупаются.
Большой прирост цен наблюдался на квартиры в пятиэтажных домах, особенно в районах волнового переселения. Успев купить такую квартиру (если в доме не закрыта регистрация), можно в дальнейшем получить полноценную новую квартиру.
Михаил Раздольский, главный эксперт Корпорации «ИНКОМ-недвижимость»:
– Сейчас наблюдается сепарация квартир по стоимости квадратного метра. Если в начале года квартиры в разных категориях домов были близки по стоимости (в одном месте), то теперь в зависимости от категории жилья возникают значительные различия. В морально устаревших домах первых лет индустриальной застройки с низким уровнем ликвидности цены в зависимости от количества выброшенных на рынок квартир либо снижаются, либо стабильны. Но они продолжают расти на высоко ликвидные объекты. Хорошее новое жилье не дешевеет. Роста большого тоже нет, так как предложений на рынке уже стало много, но не настолько, чтобы вызвать падение цен. Хотя торговаться с продавцами уже можно. Квартиры, как это было в конце прошлого года, не уходят «влет», поэтому шанс покупателя выторговать 2–3 тысячи «зеленых» сейчас появился.
Что популярно, а что не очень
Елена Валеева, генеральный директор Агентства недвижимости «Светлый град»:
– Наибольшим спросом, по моему мнению, пользуются самые дешевые квартиры. Именно этим можно объяснить, что в пересчете на квадратный метр они самые дорогие. Есть много людей, у которых не хватает средств на большую квартиру и просто нет другого выхода, как купить ту, на которую есть деньги. Ибо тратить деньги на аренду многие тоже не хотят, а копить доллары в чулке, тем более сейчас, когда неизвестно как он поведет себя по отношению к евро, им тоже нет резона. Поэтому-то малогабаритки и комнаты в последнее время особенно заметно повысились в цене. Наш народ еще слишком беден.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
– На рынке недвижимости опережающий рост цен всегда отмечался на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В марте этого года традиция была нарушена. Опережающими темпами дорожали «трешки» – 5%. «Двушки» и «однушки» – в районе 3%. (Рост марта – 0,75%. Первого квартала – 3,43%). Наибольший рост наблюдается по-прежнему в сегментах дешевого жилья и небольших по площади квартир. Квартиры повышенной и высокой комфортности тоже пользуется хорошим спросом. Но не все, а лишь те, которые имеют умеренный метраж. Наиболее ликвидны сейчас новые квартиры от 100 до 140 квадратных метров.
Михаил Раздольский:
– Спрос на квартиры в сталинских домах несколько уменьшился. Расселение их идет, но очень медленно. С каждым годом расселять квартиры с крысами, тараканами и непростым контингентом становится все сложнее. Запросы коммунальщиков возрастают, а дома-то с годами ветшают. И если раньше за комнату в центре многие получали вплоть до двухкомнатной квартиры в новостройке, то сейчас уже за такую комнату редко кто даст «однушку» в отдаленном районе. А доводить до ума квартиры в сталинских домах стоит немалых денег, поэтому многие предпочитают купить квартиру в новом доме.