Сергей Журавлев: требуется «ньюхрущебизация»
В России начали сомневаться – бросать ли все силы на развитие ипотеки? Год назад такое не могло и во сне присниться. А тут на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития звучит доклад на тему «Ограничение возможностей ипотечного кредитования в повышении доступности жилья».К тому же доклад делал человек, чей бизнес заключается в продвижении ипотечных продуктов на рынке. Наш корреспондент беседует с членом экспертного совета общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Сергеем Журавлевым. Его точка зрения на ипотеку несколько отличается от официальной.
– Сергей Евгеньевич, ипотека, о которой у нас так долго мечтали, продвигается вперед семимильными шагами. А вас это беспокоит. В чем причина?
– Как коммерсант в сфере ипотечного кредитования я, безусловно, заинтересован в безудержном росте его объемов. Но как гражданин понимаю, что ипотечное лекарство опасно, и поэтому скорее требуются меры по его разумному ограничению для нашей страны. Главная проблема сегодня – катастрофический дефицит предложения жилья. Это основной ограничитель роста ипотечного жилищного кредитования. В таких условиях ипотека способствует ничем не обоснованному росту цен и может из инструмента решения жилищной проблемы превратиться в свою противоположность, стать источником кризиса.
Пока мы не очень замечаем влияние этого ограничителя на процесс кредитования. Сегодня у ипотеки еще есть существенный запас прочности: «моментальные» покупки квартир замещаются на их приобретение с использованием кредита. Это происходит потому, что жилье быстро растет в цене, и его доступность резко падает.
Ипотека в такой ситуации еще может развиваться, основные условия для ее продвижения созданы. Мы видим, как активно совершенствуются различные программы и как быстро приходят новые игроки на этот рынок. В то же время предложение кредитов уже вызывает рост цен. И если такая динамика будет продолжаться, то мы, очевидно, столкнемся с жилищным кризисом из-за существенного отставания объемов строительства. Сейчас наблюдаем первые предпосылки к замедлению темпов прироста кредитования. Поэтому главная задача – строить так много, чтобы объемы жилищных кредитов отставали от предложения квартир. Чем больше жилья будет на рынке, тем меньше давление спроса, тем меньше цены и доступнее жилье.
Пока же программа «Жилище» в основном ориентирована на ипотеку, а проблема строительства, на наш взгляд, оттеснена, прикрыта инфраструктурными вопросами. Главного решения, которое бы вызвало взрывное увеличение предложения жилья, там нет.
– Но ипотека не может остановиться в своем развитии. В каком направлении должны меняться ее условия?
– Государство серьезно увлечено мерами по снижению процентных ставок. По моему мнению, это опасная практика. Конечно, это не значит, что ставки снижать не надо. Однако сегодня мы имеем относительно равновесную ситуацию, когда предложение жилья и покупательная способность людей при действующих ипотечных условиях примерно сопоставимы. Как только процентная ставка начнет падать, предложение жилья станет отставать, и цена снова будет расти. Покупательная способность тут же уравновесится, и ничего мы не добьемся снижением процентных ставок. Ничего.
Надо над этой проблемой подумать. По крайней мере, – не декларировать активно сроки снижения процентной ставки. Может произойти большой государственный обман. Люди годами будут ждать, когда ставки изменятся, и жилье станет доступным. Но пока проценты упадут, цена жилья поднимется, и степень его доступности останется той же, что и сейчас.
– Однако государство обещает серьезную поддержку покупателям жилья в форме субсидий. Не всем, но многим.
– Национальный проект и программа «Жилище» действительно в значительной мере сориентированы на социальную помощь гражданам. С одной стороны, это оправдано. В то же время субсидии сегодня работают по сути дела на ипотеку, на увеличение покупательной способности, а не на увеличение объемов строительства, предложения жилья.
– Возникает ощущение, что ипотека у нас едва ли не в избытке. В то же время люди жалуются на трудности получения кредита.
– Действительно, много разговоров о том, что мы не можем обеспечить всех желающих ипотечными кредитами. На мой взгляд, никакой проблемы здесь нет. Это просто болезнь роста. Она решится сама собой по мере увеличения предложения жилья. Настоящая ипотека начинается тогда, когда в ней нуждаются застройщики. Когда продавец жилья будет вынужден искать для потребителя денежные средства, вот тогда ипотека «рванет».
И нельзя допустить монополии АИЖК на рынке. Государственная поддержка агентства не скажу – избыточна, но она ставит его в исключительное положение. Продукт АИЖК – рыночный, не социальный. И когда на рыночный продукт предоставляются госгарантии, когда его ценная бумага оказывается вне конкуренции, тогда все остальные игроки на рынке скажут: а зачем мне заниматься ипотекой, если я должен все время демпинговать, снижать собственную прибыль?
– Понятно. Этого пока не надо, с тем тоже не следует торопиться, что-то вообще вредно. А чего, по вашему мнению, сейчас все же не хватает в блюде под названием «ипотека»?
– Остро необходима эффективная система накопления первоначального взноса. У нас много людей, которые не обладают исходным капиталом. Уменьшение взноса до 10%, 5% и даже до нуля не разрешает проблемы. Потому что уровень доходов не позволяет брать крупный кредит, слишком велики становятся ежемесячные платежи. Надо дать людям возможность копить. Это может быть все, что угодно: КПКГ, ССК, ЖНК, банковские депозиты при определенной господдержке. Можно либо повышать доходность сбережений, либо премировать граждан за срочность накоплений, либо использовать иные формы компенсации. Это должны делать государство и работодатели. Надо спасать человека не столько от инфляции, сколько от темпов роста цен на жилье.
– А что способно привести к упомянутому вами «взрывному» увеличению объемов строительства?
– 50 лет назад индустриализация строительной отрасли позволила совершить прорыв в улучшении жилищных условий граждан. Мы считаем, что сейчас созрело время для новой технологической революции в строительстве, и в связи с этим вводим термин «ньюхрущебизация» страны. Главной задачей государства должна стать организация новой программы поточного производства жилья, обеспечивающего низкую себестоимость. Мы не призываем строить ДСК, заводы ЖБИ или тому подобные гиганты строительного производства. Стране остро нужны новые строительные технологии. Важно, чтобы компании могли «генерировать» дома в большом объеме в предельно короткие сроки с использованием экономически выгодных технических процессов, с уменьшением доли цемента, доли необработанного дерева.
Дом может быть многоквартирный и индивидуальный. Производственный комплекс многоквартирных домов должен быть мобильным, максимально привязанным к строительной площадке. Чтобы прямо на месте по максимуму генерировались все основные конструктивные элементы. Мы перестанем быть зависимыми от производственной базы.
С индивидуальным домом еще веселее. Для него необходим своего рода конструктор, который требует минимального человеческого участия в сборке. Ее можно осуществить даже своими руками на основе простой инструкции. У нас есть традиция строить дом своими руками. Технология должна позволять собирать и модернизировать этот дом в рамках конструктивных элементов широкого потребления, по принципу «ЛЕГО», в котором есть заведомо известные блоки.
Такой дом очевидно ориентирован на сельскую местность, а значит, строиться он скорее всего будет в кредит. При этом ликвидность его из-за дешевизны земли очень низкая. Но у кредитора должна быть гарантия, что в случае разорения заемщика он сможет вернуть из этого дома какие-то деньги. Поэтому технология должна позволять разбирать дом на конструктивные элементы, которые дальше могут обращаться на вторичном рынке. Перепродажа позволяет кредитору вернуть деньги.
Откуда взяться таким технологиям? Государство должно объявить публичный заказ на их разработку. Сделать заказ планово финансируемым как на этапе разработки комплексного проекта, так и на этапе экспериментального внедрения технологии. В результате можно было бы выбрать по каждой номинации 5 – 6 технологий поточного производства и поддержать их внедрение и распространение на рынке с помощью госгарантий, льготных лизинга и таможенных пошлин, бесплатного обучения специалистов.
Журавлев Сергей Евгеньевич, образование высшее, окончил ВЗФЭИ, 40 лет, женат, двое детей. В настоящее время является председателем Совета директоров ООО «Межрегиональное ипотечное агентство». Компания занимается организацией выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов и займов на территории более десятка субъектов РФ.