Опека жива и здравствует и как может защищает детей
Известно, – если ребенок наделен долей собственности в квартире, то на продажу такого жилья требуется разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение опекунского совета необходимо и в том случае, когда родители ребенка-собственника пытаются решить квартирный вопрос с помощью ипотеки. Мамы и папы оказываются в сложной ситуации.С одной стороны, стабильный доход позволяет взять ипотечный кредит в банке. Родители готовы продать существующую квартиру или комнату, чтобы внести первоначальный взнос за новое жилье. Но разрешения органов опеки и попечительства на продажу старого жилья они не получают. И для родителей опекунский совет превращается в монстра, мешающего воплощению жизненных планов. Так чем же руководствуются органы опеки и попечительства, рассматривая «ипотечные» дела?
Мы попросили прояснить их позицию Елену Пушкину – руководителя муниципалитета муниципального образования Дорогомилово. Конечно, Дорогомилово отличается от спальных районов и ценой квадратного метра жилья на Кутузовском проспекте, и уровнем жизни большинства жителей,
и относительно небольшим числом проживающих здесь детей.
Но в опекунский совет и этого района обращаются мамы и папы, желающие улучшить жилищные условия свои и детей с помощью ипотеки.
Лучше синица в руках, чем журавль в небе
Итак, даст ли опекунский совет разрешение на продажу квартиры и покупку жилья по ипотеке, если ребенок является собственником доли в квартире? Ситуация рассматривается с разных сторон. На первый взгляд, если покупается хорошая большая квартира взамен старой, маленькой, – это хорошо.
Никакого ущемления прав детей здесь нет. Но если жилье приобретается с помощью ипотечного кредита, то большая, замечательная во всех отношениях новая квартира будет находиться в залоге у банка-кредитора. Опекунский совет руководствуется, прежде всего, интересами несовершеннолетних. Встает вопрос, как сможет распорядиться своей долей несовершеннолетний.
Вообще, считают работники опекунского совета, приобретаемая квартира, находящаяся в залоге у банка, – это не улучшение, а «вроде бы улучшение» жилищных условий. Кто знает, как жизнь родителей сложится дальше? Для ребенка надежнее синица в руках – старая квартира сегодня, чем эфемерный журавль – квартира по ипотеке – завтра.
Впрочем, с такими просьбами в Дорогомиловский совет обращаются пока что очень редко. За последний год – лишь два раза. И оба раза родители получили отказ. Но в спальных районах таких обращений, наверняка, больше.
«Раньше Гражданским кодексом было предусмотрено, что даже если человек перестает быть собственником жилья, в некоторых случаях за ним может быть сохранено право пользования квартирой, – объясняет Елена Пушкина. – Сейчас этого пункта нет. А в некоторых случаях он мог бы быть полезен».
Так, несколько лет назад, когда органы опеки подчинялись еще не муниципалитету, а главе управы, в Дорогомилове было подписано подобное разрешение. Но тогда было соблюдено очень много условий. Разрешение выдавалось на продажу квартиры, в которой «прописан» ребенок. Собственник квартиры менялся, но до момента, пока право собственности на приобретаемое жилье семья не получила и не «прописалась» по новому адресу, за несовершеннолетним сохранялось право пользования старой квартирой. А сейчас, если перестал быть собственником, то автоматически теряешь право пользования проданными квадратными метрами. Теперь новый собственник после регистрации договора может радостно сказать: всем спасибо, все свободны. И семья, даже если в ней есть дети, если что-то случится, останется на улице.
Кстати, действия опекунского совета муниципального образования «Дорогомилово» ни разу не были опротестованы в суде.
Новостройки – зона риска
Особый риск, если взамен старого жилья приобретается новостройка. В том числе, это касается и покупки с помощью ипотечного кредита. Даже если дом построен и сдан, «прописка» открывается не сразу. Часто люди не могут узаконить свое право собственности на новую квартиру.
Второй риск – обременение собственности. Отдавая приобретенную по ипотеке квартиру в залог банку, родители, конечно, рискуют. Ведь обстоятельства в жизни у человека могут сложиться разные. Сегодня у мамы с папой хорошая работа, они готовы выплачивать кредит. Но представим, что произошел несчастный случай, автокатастрофа. Потеряли родители трудоспособность, стали инвалидами, кто будет выплачивать кредит? Что будет с детьми, ведь квартира в залоге у банка? Да, сейчас создается маневренный фонд, куда, возможно, будут переселяться те, кто не смог расплатиться с банком. Но фактически этого фонда пока еще нет. Поэтому у органов опеки остаются одни вопросы.
Когда опека не нужна
Новый Жилищный кодекс не требует разрешения опекунских советов, если продается квартира, в которой ребенок не является собственником. И на практике это действительно так. Если ребенок просто зарегистрирован в квартире и не находится под опекой, то сделки с недвижимостью его родителей проходят без участия опекунских советов.
Не требуется разрешения органов опеки и когда приобретается квартира по ипотеке, ребенок не собственник, но в продаваемой квартире зарегистрирован. Для того чтобы зарегистрировать подобную сделку, от органов опеки требуется информация, что над ребенком, «прописанным» в квартире, не устанавливалась опека. Обычно это выглядит так. Приходят родители и пишут заявление, что им необходимо получить информацию о том, что ребенок не состоит на учете в органах опеки и над ним не устанавливалась опека. Если у ребенка есть мама, папа, в квартире он собственником не является, тогда органы опеки и выдают соответствующую справку. Все остальные действия – на совести родителей. Если же над ребенком устанавливалась опека, то согласие опекунского совета на продажу жилья необходимо.
Орган опеки и попечительства есть в каждом районе. Подчиняется орган опеки только муниципальному собранию.
Решение принимается, исходя из действующего законодательства РФ, в том числе жилищного, семейного, гражданского. Также учитываются правила управления имуществом несовершеннолетних.
Если с решением органа опеки и попечительства граждане не согласны, то могут подать иск в суд или написать заявление в прокуратуру.
Противоречий в законодательстве много. Но от каждого решения опекунского совета зависит судьба ребенка. Поэтому к каждой ситуации – подход индивидуальный.
Об опеке и социальной ипотеке
Сейчас начала работать городская программа – социальная ипотека. Около 30 семей в столице не могут участвовать в этой программе, так как возникают проблемы с органами опеки. «И по программе социальной ипотеки для несовершеннолетних существует тот же самый риск остаться на улице, – считает Елена Пушкина. – Банковские кредиты рассчитаны на длительный срок. А это значит, что все это время несовершеннолетние рискуют однажды быть выселенными из обжитой квартиры. Ведь квартира в залоге у банка. Есть вероятность обратного ухудшения условий проживания ребенка. А для органов опеки эта ситуация неприемлема».
Вспомним 90-е, приватизацию
Органы опеки опасаются, что родители, сегодня требующие разрешения на продажу, завтра, если что-то произойдет, будут жаловаться и подавать судебные иски уже на них. Их аргументация: «Мы не были юридически подкованы, а вы не отстояли интересы наших детей и… наши».
И еще одна причина такого категоричного настроения. За плечами опыт девяностых годов. Когда началась приватизация, включение несовершеннолетних в число собственников было не обязательным. Мамы и папы тогда считали, что дети потом потеряют право на бесплатную приватизацию. Зато теперь – лавина исковых заявлений о признании частично недействительными договоры приватизации квартиры, так как дети не включались в число собственников. Решения суда по этим вопросам, как правило, положительные. Где гарантия, что через несколько лет с ипотекой не произойдет то же самое? И не начнутся массовые ипотечные судебные процессы?
Мы, безусловно, уважаем труд социальных работников, которые отстаивают права детей. Однако согласиться с изложенной позицией все-таки не можем. Получить ипотечный кредит, не отдавая отчета в своих действиях, практически невозможно. Человек проходит сложнейшую проверочную процедуру, взвешивает свой каждый шаг.
Заемщики в основном – молодые, энергичные и хорошо зарабатывающие люди. Разумеется, имеющие маленьких детей. Желающие нормально жить и не зависеть от родителей. А когда еще, скажите на милость, брать кредит, – в старости? Когда дети вырастут? Когда от бытовой неустроенности разрушится семья? И если мы будем тормозить молодежь, то никогда не выберемся из демографического кризиса.
Тем не менее, не можем не согласиться и с тем, что к законодателям остается много вопросов. Надо придумать механизмы защиты детей, но такие, чтобы они не мешали людям решать свои семейные проблемы.