23:30:44
11 апреля 2021 г.

Оставаясь в тени

Оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости в Москве, сопоставим с бюджетом небольшого государства. При этом только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья. Что грозит собственникам квартир, скрывающим свои доходы?

Федеральная налоговая служба (ФНС) перешла к жестким методам массового воздействия, которые должны заставить арендодателей платить налог с прибыли. Предупреждения через СМИ, создание специальных «горячих линий», по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот лишь неполный перечень способов, к которым прибегает налоговая служба. Однако значительного результата пока ждать вряд ли стоит – уровень жизни большинства населения России не позволяет расставаться с прибылью, получаемой от аренды квартир, даже под страхом привлечения к ответственности.

В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России же сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры.

Между тем, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Активно пропагандируемого в настоящее время «доноса» от соседей недостаточно. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, необходимо собрать солидный пакет документов – договор о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении (передачи) денежных средств, акт приема-передачи, и т.д. Найти их и представить в правоохранительные органы при условии заинтересованности и владельца, и арендатора чаще всего невозможно.

Однако для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть крайне суров к его нарушителям. Последних можно разделить на две группы – неплательщики налогов и лица, сдающие в аренду неприватизированное, муниципальное жилье.

Средства, поступающие от сдачи в аренду недвижимости, подлежат налогообложению в размере стандартных 13%. Из приведенного правила есть два исключения. Первое – отсутствие гражданства увеличивает повинность до 30%. Второе – зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, можно отчислять лишь 6% либо один раз в год оплачивать патент, освобождающий от уплаты налогов (его стоимость – 48 200 рублей). По факту заключения сделки законопослушный арендодатель должен предоставить в налоговую инспекцию 3 экземпляра договора найма жилого помещения для регистрации. Затем, по истечении финансового года, собственник заполняет налоговую декларацию и оплачивает отчисления, исходя из налоговой ставки и ставки аренды. Только подобная процедура соответствует законодательству.

Самая мягкая санкция за неуплату налогов – погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.

При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. Так, по Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. Например, если сумма неоплаченных налогов составила 300 тысяч рублей, то арендодателя накажут штрафом в размере 100-300 тысяч рублей и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться и свободы на срок до одного года. Если правоохранительным органам удастся доказать, что доходы достигли уровня «особо крупных размеров», а именно 1,5 млн. руб., то в казну государства придется вернуть 200-500 тыс. рублей штрафа, а максимальное наказание при этом составит до трех лет лишения свободы. Стоит отметить, что судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

Нередки прецеденты, когда наниматели государственных и муниципальных квартир сдают их третьим лицам. В подобном примере следует заключать договора поднайма и субаренды, что соблюдается крайне редко. Если приведенное нарушение будет установлено, то наказание последует не только от налоговых органов с санкциями об оплате штрафа и судимости, жилищные органы вправе выселить квартиросъемщика без предоставления ему другого жилого помещения.

Чтобы в полной мере обезопасить себя от ответственности при незаконной сдаче квартиры в аренду, придется исполнять закон и платить налоги. Любые способы минимизировать риски могут иметь непредсказуемые последствия, в том числе и негативные. Например, если с арендаторами не оформлять договор, то и правоохранительные органы не смогут предъявить к собственнику претензии, однако, без договора большинство арендаторов просто откажется снять квартиру, что приведет к затягиванию времени по найму жилья, а соответственно, потере денежных средств. Или другой вариант: подыскать «смелых» нанимателей, которые не испугаются возможной проверки и опроса со стороны участкового или налогового инспектора. Однако, подобные «безбашенные» наниматели могут рано или поздно перестать платить и не съезжать с квартиры, что приведет к выселению через суд, а это дополнительные денежные и временные затраты, как минимум на полгода.

Олег Сухов, адвокат

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация