Жить в кредит, оказывается, выгодно
Кажется, что наконец-то в ипотеку поверили. Сегодня в Москве существует несколько программ ипотечного кредитования. Поговорим о банковской. О том, что москвичи считают решение жилищных вопросов с помощью банковской ипотеки перспективным, свидетельствуют цифры.
Факты – упрямая вещь
Из года в год число выданных кредитов увеличивается. Статистика прослеживается по актуальным договорам ипотеки, то есть тем, по которым не погашены кредиты. На август текущего года в столице зарегистрировано 5000 таких договоров. На 11 января их было всего 1800. В сентябре 2002-го – 861.
В прошлом году на рынке банковского ипотечного кредитования произошли существенные перемены. Именно тогда многими москвичами ипотека стала рассматриваться как реальный путь решения жилищной проблемы. Только за первые шесть месяцев прошлого года банковских кредитов было выдано столько же, сколько за весь 2001 год.
Ипотека или аренда?
Десятилетиями многие семьи арендуют квартиры у частных лиц по ценам, превышающим выплаты по ипотечным кредитам. Но есть ли разница: жить в арендуемом жилье и платить каждый месяц немалую сумму дяде Васе или жить в собственной квартире? В съемной квартире арендатор не заинтересован ни в проведении ремонта, ни в покупке мебели. Да и зарегистрироваться по месту пребывания бывает очень сложно.
Совершенно другое дело, когда квартира покупается с помощью кредитования. Оформив договор купли-продажи – ипотеки, вы уже становитесь собственником. В купленной квартире можно зарегистрироваться постоянно.
Ипотека по-московски
Сегодня в столице строится рыночная самофинансируемая система ипотечного кредитования. Она основана не на бюджетных дотациях, а на законах рынка.
В 1999 году в Москве был принят закон «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Тогда же была создана кредитная организация – Московское ипотечное агентство со стопроцентным капиталом города. Перед столицей стояла задача: найти источник средств для рефинансирования банков, сделать поток денежных средств нескончаемым. Тогда же было решено, что город предоставляет по облигациям Московского ипотечного агентства государственные гарантии.
Сегодня банки соревнуются в предоставлении ипотечных кредитов, ведь система рефинансирования удобна для них. Банк в течение короткого времени после выдачи кредита может продать его Московскому ипотечному агентству. То есть получить назад выданные заемщику средства.
Программа Московского ипотечного агентства подразумевает, что кредит выдается сроком на 10 лет из расчета 15 процентов годовых в валюте. Естественно, что сумма предоставляемого кредита определяется уровнем дохода заемщика.
Вариантов много
Какие жилищные проблемы можно решить с помощью Московской ипотечной программы?
Вариантов много. Во-первых, купить квартиру, не имея за плечами недвижимости в Москве. В этом случае для получения кредита необходимы тридцать процентов собственных средств и стабильный источник дохода.
Во-вторых, улучшить жилищные условия. Например, переехать из маленькой «двушки» в большую «трешку». Для этого у Московского ипотечного агентства есть механизм, позволяющий на приобретение новой квартиры взять стопроцентный кредит. Но при одном условии. Старая квартира должна быть продана в течение полугода для погашения части краткосрочного кредита. При такой схеме заемщик десять лет будет выплачивать лишь разницу между стоимостью приобретаемой и проданной квартир.
У Московского ипотечного агентства существует и программа, помогающая приобрести квартиру очередникам приоритетных категорий, получившим субсидии.
Например, вам выделяют не 90, а 70 процентов субсидии. Своих денежных средств у вас для приобретения квартиры не хватает. Как известно, при покупке жилья сначала надо заплатить свою часть, и лишь потом субсидия будет перечислена. В этом случае можно воспользоваться ипотечным кредитом. Технология его выдачи очередникам непроста. Сегодня реализовать ее может только Банк Москвы. Тем не менее, этой технологией можно воспользоваться.
Замки и виллы не предвидятся
По Московской ипотечной программе существует ограничение на сумму ипотечного банковского кредита. Она не должна превышать 150 тысяч долларов. Жилищная ипотека предполагает, что замки и виллы гражданам покупать не придется. Ее задача – помочь основной массе москвичей решить квартирный вопрос.
А что предлагает федеральная программа?
Схему Московской ипотечной программы можно нарисовать просто. Заемщик берет кредит у банка. Банк продает кредит Московскому ипотечному агентству. Облигации агентства покупают инвесторы.
Схема ипотечного кредитования в рамках федеральной программы несколько иная. К заемщикам, банкам и агентству по ипотечному кредитованию добавляется звено региональных операторов. На практике все будет выглядеть следующим образом.
Человек за кредитом обращается в банк. У банков кредиты покупают региональные операторы, а уже у них – агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Для заемщика эта программа интересна тем, что рассчитана на 20 лет. Выплаты – из расчета 15 процентов годовых в рублях. Срок кредита увеличится вдвое, а это значит, что обязательные ежемесячные платежи в два раза уменьшатся. Следовательно, воспользоваться кредитом смогут люди с более низкими доходами.
Льгота предоставляется
В заботах о людях с не самым высоким достатком недавно в налоговый кодекс была внесена льгота. Заключается она в том, что проценты, выплачиваемые гражданином за пользование ипотечным кредитом, изымаются из налогооблагаемой базы по подоходному налогу. Причем, эта льгота предоставляется на весь срок пользования кредитом.
Чего ждать от ипотеки?
В последнее время ее перспективы становятся все более очевидными. Откуда такая уверенность? Во-первых, жизнь наша обретает стабильность, а во-вторых, на рынке ипотечного кредитования среди банков появилась конкуренция. А это ведет к тому, что москвичи уже сейчас имеют возможность выбора наиболее приемлемой для себя программы.