Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 20 августа 2012 г. 01:00
Публикация в газете: №30 (902) от 16 августа 2012 г.

Альтернатива есть. Что в самом ходу?

Считается, что когда рынок жилья спокоен, – нет резких падений и подъемов цен – то, как правило, на таком рынке преобладают альтернативные сделки. Какие из них самые популярные, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:

– Да, в сегменте вторичного жилья большинство регистрируемых сделок – это сделки альтернативные. В этом нет ничего удивительного. У большинства клиентов есть свое жилье, с которым необходимо что-то делать: поменять меньшую на большую или наоборот, сменить район, переехать из Подмосковья в область или наоборот. Особенно выгодно проводить альтернативные сделки именно сейчас. Этим летом ситуация наиболее благоприятна для проведения альтернативных сделок. Можно подобрать подходящий вариант. Предложений достаточно.

– Вячеслав Анатольевич, а как бы вы распределили альтернативы по типам?

– Что касается типов альтернативных сделок, то они обычно распределяются следующим образом:

1) 1-комн. квартира + доплата = 2-комн. квартира. Или 2-комн. квартира + доплата = 3-комн. квартира.

2) 3-хкомнатные квартиры чаще всего люди хотят разменять на 2 разных квартиры.

3) на 3-м месте находятся альтернативы по формуле «Обмен на равноценную квартиру в другом районе».

4) обмен своей квартиры на новостройку сопряжен с такими сложностями, что вероятность проведения такого рода альтернативной сделки низка.

5) стали все чаще попадаться запросы, связанные с регионами. Много сделок мы провели с санкт-петербургским жильем, несколько квартир в Екатеринбурге поменяли на Москву. В нашей географии есть много российских городов, где успешно сотрудничаем с партнерами.

6) Обмен Москвы на Подмосковье и Подмосковья – на Москву – также популярный вид сделок. В нем есть определенные сложности организационного и юридического характера, но эти сложности в большинстве случаев преодолимы.

7) В последнее время такого рода сделки, как «съезд», стали попадаться все реже. Так что мы смело можем их отнести к числу достаточно экзотических сделок.

– Вы сказали, что провели уже немало обменов, в том числе и междугородних. И каковы, на ваш взгляд, приоритеты обмена жилья?

– В течение многих лет мы ведем мониторинг предпочтений клиентов: ЮГ-Север, Запад или Восток, большие или малые квартиры. Есть интересные выводы. С одной стороны, всегда есть вполне объяснимое желание приобрести высококачественное жилье без недостатков, с другой стороны, есть ограничения, с которыми сталкивается любой клиент.

Какого рода ограничения я имею в виду? Во-первых, финансы. На поверхности – такое наблюдение: людей, у которых денег достаточно для приобретения 1-комнатной квартиры, в разы больше, чем покупателей 2-комнатных квартир. Не говоря уже о квартирах 3-х- и 4-комнатных.

Во-вторых, мы можем предложить покупателю только то, что представлено на рынке сегодня. Рынок столичной недвижимости огромен, но он конечен. При том, что все базы данных, вроде бы, лопаются от числа представленных вариантов, но при детальном рассмотрении выясняется, что купить жилье по душе и по карману очень непросто.

В-третьих, в Москве около 45000 жилых домов, и большинство из них строилось достаточно давно. Если лет 40 назад, попав в банальную «хрущевку», персонаж из известного фильма «Покровские ворота» мог восхищенно восклицать: «Красотища какая. Хожу и жмурюсь!», – то сейчас такого рода квартиры вызывают совсем иные чувства.

В-четвертых, если говорить о нынешней ситуации с новостройками, то ситуация здесь сложилась плохая. Строят мало и плохо. Не останавливаясь на причинах возникновения такого рода ситуации, расскажу лишь о том, что многие клиенты, у которых поначалу было устойчивое желание приобрести квартиру в доме-новосторойке, приходили к выводу о том, что выбор мал, и необходимо переместить область своего поиска на сегмент «вторички».

В-пятых, выбирая для себя жилье не в Москве, а в Подмосковье, покупатель делает абсолютно осознанный выбор, основываясь на том, что экология в Москве тяжелая, инфраструктура и уровень снабжения Подмосковья не уступает московскому. Кроме того, в последнее время и в Подмосковье стали появляться предприятия, на которых можно найти достойную работу с хорошим окладом.

– Многие эксперты утверждают, что в скором времени будет происходить (а кое-кто говорит, что уже произошло) расслоение по имущественному и даже по национальному критерию. Например: Реутов или Люберцы – аналог Гарлема в Нью-Йорке.

– Вопрос, действительно, интересный. Во многих городах на Западе, в частности, в Нью-Йорке, в Лондоне, в Париже, и т. д., есть исторически сложившиеся районы проживания определенных групп, объединенных по какому-либо социальному или национальному признаку. Гарлем в Нью-Йорке – сугубо «негритянский» район, в котором человеку с белым цветом кожи не стоит без надобности лишний раз появляться, в Париже есть обособленные «мусульманские» кварталы, в Амстердаме или Мюнхене, – турецкие и арабские районы, и т. п.

В Москве такого расслоения по районам нет, и подобных тенденций мы не видим. При этом, надо понимать, что Москва, – самый многонациональный город в России. Здесь бок о бок живут представители десятков национальностей. К примеру, в моем подъезде живут русские, украинцы, армяне и татары. И живем мы дружно, и проблем никаких у нас между собой нет.

Другое дело,– это имущественный статус. Контингент людей, приобретающих жилье в районе «Золотой мили» или на Рублевке по заоблачным ценам, подбирается сам собой на этапе продажи жилья. Покупатель со скромными сбережениями просто-напросто «не потянет» такого рода покупку и стоимость дальнейшего ежемесячного обслуживания. Поэтому имущественный статус жителей в такого рода районах приблизительно на одном уровне.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.