Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 05 октября 2009 г. 13:00
Публикация в газете: №34 (761) от 01 октября 2009 г.

Уметь управлять тенденцией

Уметь управлять тенденцией

По мнению премьера Владимира Путина, стоимость квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей. Степень реальности поставленной задачи и возможные способы ее решения мы обсуждаем с председателем комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олегом Толкачевым.

– Олег Михайлович, в вашем представлении, 30 тыс. рублей за кв. м – это конкретная реальная цель? Или это призыв, лозунг, задающий вектор движения? В том смысле, что 30 тыс., может быть, не получится, но если заметно приблизиться к заявленной цифре, то уже хорошо?

– Истина – всегда одна, но она всегда многообразна, зависит от того, с какой стороны на нее смотришь. В этом смысле надо более подробно разобрать, о чем идет речь. Полагаю, что Владимир Путин не случайно особо выделил малоэтажное строительство и развитие инфраструктуры. Если исходить из того, что для развития малоэтажки имеются колоссальные незастроенные территории, имеются возможности подготовить под него инфраструктуру (дороги, инженерные сети, энергетику, школы, поликлиники и прочее), если исходить из того, что все это есть, то такая задача – 30 тыс. рублей за кв. м – абсолютно реальна. Более того, давным-давно известны многочисленные технологии, которые позволяют это сделать.

Но, вынужден повторить, все это при подготовленной территории, с подготовленными коммуникациями, с необходимой инфраструктурой. Однако в готовом виде, на блюдечке с голубой каемочкой, они редко где имеются. Это очень важно, потому что коммуникации составляют львиную долю стоимости. К тому же необходимо создание стройиндустрии по производству типовых базовых блоков, элементов, комплектующих для малоэтажки. Просто из воздуха они не возьмутся, значит, требуются определенные вложения. Возникает вопрос: откуда их брать? Или надо приобретать готовые полуфабрикаты за рубежом. Но это тоже не очень выгодно.

– А есть ли практическая реализация чего-то подобного у нас в стране? Или это больше теоретические рассуждения на базе зарубежного опыта?

– Конечно, есть. Есть в Татарстане, в Ярославской области, в Белгороде, в Московской области. Есть даже в Москве – я имею в виду коттеджи для многодетных семей. Поэтому если говорить о малоэтажном направлении в строительстве, то необходимости в доказательстве возможности достижения такой цены нет. Она может быть даже несколько ниже озвученных 30 тыс. рублей.

И в городах тоже

– Но ведь премьер имел в виду не только малоэтажку?

– Примерно такая цена, около 30–33 тыс. рублей за кв. м, достижима и при многоэтажном строительстве панельных домов. Имеются в виду отработанные, проверенные временем массовые серии. Причем возводимые опять же на подготовленных участках. Может быть, в отдельных случаях стоимость получится 35–40 тысяч рублей за кв. м. Тут многое зависит от конкретного проекта, от конкретного региона, потому что сюда входит еще и стоимость земли.

Хотя опять вынужден оговориться, что в этом случае заданная цена находится на уровне себестоимости. Но бизнес должен развиваться, а значит, должна быть еще и прибыль. Конечно, можно по приговору суда заставить строить под дулом не только без прибыли, а вообще за одну баланду. Мы через такое уже проходили несколько десятков лет при строительстве каналов, плотин, дорог. Но это не то, к чему мы стремимся сегодня. То есть думать, что все так просто, было бы совершенно неверно.

– Действительно, по данным российских риелторов средняя цена предложения жилья в Курске чуть ниже 29 тысяч рублей за метр. В ряде городов она не намного выше. Значит, можно. Но в большинстве областных центров жилье принципиально дороже. О Москве и Санкт-Петербурге мне даже неловко упоминать.

– Отчего же, давайте поговорим и о столицах. Здесь тоже не все так безнадежно, как может показаться. Чтобы не быть голословным, приведу пример недавней реализации известной программы «15+15». Напомню, для обеспечения жильем увольняемых военнослужащих им выдавали государственные жилищные сертификаты. Их денежное «наполнение» менялось в зависимости от региона, но в среднем по стране было даже несколько ниже обсуждаемого предела в 30 тыс. рублей. Тем не менее сертификаты довольно успешно использовались для покупки жилья по всей стране, за исключением пяти регионов (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская и Калининградская области), в которых стоимость жилья была существенно выше номинала ГЖС. Для выхода из положения в перечисленных регионах и была предложена программа объединения усилий заинтересованных сторон. Курировал ее на тот момент президент Путин, ответственность за исполнение была возложена персонально на руководителей субъектов Федерации. Начали с того, что точно определили цифры необходимой жилплощади в соответствии с поименными списками семей. Конкретная формулировка задачи в такой ситуации имеет принципиальное значение. Земли под строительство были предоставлены министерством обороны. Транспортное обслуживание, подключение к инженерным сетям, социальную инфраструктуру взяли на себя регионы. Федеральные власти обеспечили привлечение военных и иных специальных строительных организаций. В результате совместных усилий удалось обеспечить использование ГЖС на территории всех проблемных регионов. И строителям не было это в убыток. Программа успешно была выполнена в течение двух лет, в том числе в Москве было построено около 8 тыс. квартир для военных.

Правда, с тех пор прошло время. Если сегодня говорить о коммерческой себестоимости, то боюсь, что заявленная цена вряд ли достижима. Любой застройщик прежде всего платит за землю, а она в Москве очень дорогая, у нее крайне высокая потребительская стоимость. Даже на окраинах, где она относительно дешевле, все равно дорогая. Плюс подключение к сетям, плюс перенос коммуникаций (если речь идет о сложившейся застройке) и многое другое. Если говорить о «средней температуре по больнице», то по моим сведениям коммерческая себестоимость составляет в Москве 97 тыс. рублей за кв. м. Отдельные «оптимисты» говорят про 60 тыс. рублей.

Поэтому без каких-то усилий, аналогичных программе «15+15», в Москве сегодня вписаться в 30 тыс. рублей, пожалуй, невозможно. Если бы мы обсуждали только стоимость монтажа, то это был бы один разговор. А если учитывать землю, коммуникации и прочее, то это совершенно иное дело. Тут многое зависит от постановки задачи. Если она рассматривается как социальная, то есть население платит заданную цену, а все сверх этого берет на себя регион, тогда она и решаться будет соответствующим образом, как социальная программа. Если говорить только о рынке, то в крупных городах проблему не решить.

И другие механизмы

– Владимир Путин заметил, что помимо развития инфраструктуры надо использовать и другие механизмы для снижения стоимости и повышении комфортности жилья. А какие?

– Я уже говорил о необходимости развития стройиндустрии, промышленности строительных материалов для всех видов строительства. То же самое относится к обеспечению строящегося жилья коммунальными ресурсами (электричество, газ, вода, тепло). Но наибольшего внимания, по моему мнению, требует проблема выделения земельных участков под жилищное строительство. Прошло больше года, как принят закон о создании Фонда содействия развитию жилищного строительства. В сентябре должны состояться первые несколько аукционов по продаже подготовленных участков. Но чтобы они серьезным образом сказались на цене строительства, эти аукционы должны приобрести массовый характер, вся работа должна стать плановой, системной. И так практически по всем регионам.

Но я еще раз хотел бы вернуться к мотиву малоэтажки. Хотел бы напомнить, что развитие территорий через малоэтажное строительство позволило США не только выбраться из великой депрессии 1929 года. После корейской войны в 1954 году, когда около двух миллионов здоровых мужчин вернулись на родину, их тоже надо было занять чем-то достойным и полезным, а не только общественными работами по уборке мусора. Тогда США придали новый импульс развитию малоэтажного строительства. Это и работа, и жилье, и общее оживление экономики одновременно. Наконец, когда армия вернулась из Вьетнама, там вновь обратились к малоэтажке. Все это я к тому, что дешевое жилье по 30 тыс. рублей – это, конечно, прежде всего малоэтажка. Хотя и ее надо распространять с умом, не везде подряд.

Дешево и строить, и продавать

– Хорошо, давайте на секунду представим себе, что экономика находится в стабильном состоянии, и на рынке зафиксировались привычно высокие устойчивые цены на жилье, отражающие соотношение спроса и предложения. Одновременно успешно реализуются меры, которые мы с вами сейчас обсуждали и которые приводят к существенному сокращению затрат в строительстве. Спрашивается, отразят ли это застройщики в цене? Думаю, вряд ли. Зачем им это? Дополнительную экономию они лучше положат себе в карман. За что же тогда боремся?

– Это, может быть, главный вопрос. И тут я вновь напомню о программе «15+15», когда была поставлена в том числе и политическая задача – уложиться в цену государственного жилищного сертификата. Общими усилиями она была решена! Конечно, бизнес сам по себе стремится затраты снизить, а цены, если ситуация позволяет, даже повысить или хотя бы сохранить. В этом нет ничего необычного. Вспомните историю с отменой налога с продаж. Тогда «оптимисты» ожидали, что одновременно снизятся цены. Ничего подобного, цены остались прежними.

Поэтому опять должен вернуться к началу беседы – мы включаемся в сложный противоречивый процесс. Здесь нельзя дать простых советов, все зависит от многих вещей. Тут не получится скомандовать: «Цены стой! Ать, два». Нужно уметь управлять тенденцией, как говорит мэр Юрий Лужков. Если такое умение есть, тогда можно влиять и на цены. Умение управлять тенденцией – это главное искусство управленца. Если просто дать команду застройщику – ну-ка, построй мне три дома по 30 тысяч, то толку не будет. Он плюнет и все бросит. А управлять тенденцией – это значит включать в работу не три участка, а тысячу. Для этого и создан Фонд РЖС. Привлекать к контролю федеральную антимонопольную службу. Приглашать губернаторов, если хотите, к некоему соревнованию по тому, у кого ниже цена и у кого больше малоэтажек. И много чего еще. Надо учитывать и регулировать все: участки, инфраструктуру, новые технологии, перспективу развития бизнеса. Простых рецептов здесь нет. Тут нужны методы и экономические, и административные, и политические, и личный авторитет руководителя! Их разумное умелое сочетание и есть управление тенденцией, без которого не обойтись.

Сергей Домнин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.