Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 27 июля 2012 г. 11:00
Публикация в газете: №28 (900) от 26 июля 2012 г.

Как быть, если застройщик предлагает подписать предварительный договор

Существуют разные схемы продажи новостроек на ранних стадиях строительства. Весьма распространенный вариант – реализация жилых и нежилых помещений по предварительным договорам долевого участия, либо по предварительным договорам купли-продажи.

Хотя эти схемы продажи не соответствуют закону о долевом строительстве, зачастую компании вынуждают дольщиков покупать жилье именно по таким договорам. При этом используются различные уловки – начиная от снижения покупной стоимости объектов и заканчивая ссылкой на солидность застройщика, который якобы никогда не обманет.

Совет первый: выясните причину невозможности заключения основного договора.

Поинтересуйтесь у застройщика, почему нельзя миновать заключения предварительного договора. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно говорят, что им нужно время на подготовку документов для регистрации основного договора – как правило, от трех до восьми месяцев. Или ссылаются на то, что предлагаемая схема – стандартная практика. Дескать, все новостройки оформляются таким путем, чтобы застройщик мог убедиться: покупатель способен оплатить основной договор.

Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключает и регистрирует договоры долевого участия согласно ФЗ № 214. Но известны случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому настоятельно рекомендуем запросить у застройщика хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому. Так сказать, образец.

Совет второй: узнайте, есть ли у застройщика полномочия на строительство.

Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт и дополнения к нему, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы.

Совет третий: убедитесь, что в предварительном договоре зафиксирован срок заключения основного договора.

Необходимо, чтобы в предварительном договоре долевого участия в строительстве присутствовали все существенные условия, обязательные для основного договора (как того требует ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Совет четвертый: обратите внимание на условия оплаты.

Следует опасаться ситуации, когда цена (обеспечительный платеж) предварительного договора меньше стоимости будущей квартиры.

Также стоит знать, что если договор не содержит условий об оплате, и оплата оформляется отдельным соглашением, либо путем приобретения у застройщика ценной бумаги – данная сделка сомнительна. Обязательно рекомендуем проверить, не находятся ли предлагаемые квадратные метры под залогом у банка. Если имеется не снятый залог, заключать договор нельзя.

Олег Сухов, адвокат

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев