Есть ли жизнь на стройке?
Покупка квартиры в строящемся доме – дело довольно рискованное. Особенно сейчас. Влияние кризиса уже сказалось на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек, в частности. Понятны переживания и страхи дольщиков, вложивших в них средства. Можно ли избежать самого грустного развития сценария, когда человек остается и без денег, и без жилья?
В зоне риска
1. В самой опасной зоне оказались дольщики, которые заключили договоры с небольшими, неизвестными строительными компаниями, у которых к тому же есть проблемы с документами (не получено разрешение на строительство, нет договора об аренде земли и т. п.);
2. Не меньше рискуют и дольщики, которые заключили договоры по вексельной схеме, рассчитанной на то, что дом будет сдан в определенный срок, и именно к нему был привязан и срок платежа по векселю. Что происходит сейчас?
Сроки сдачи дома срываются, а срок платежа по векселю подходит. Причем по закону получается так: если дольщик не предъявит вексель к платежу в течение года с момента наступления срока, потом даже с взысканием денег могут быть проблемы.
С другой стороны, предъявлять вексель к платежу ему не нужно, поскольку он рассчитывает расплатиться им за квартиру. Кроме того, по вексельной схеме формально получается, что за квартиру дольщик еще не платил, а только дал деньги компании в долг, что подтверждается векселем, в связи с чем возможны проблемы в отстаивании прав дольщиков.
3. Едва ли могут спать спокойно дольщики, которые вложили деньги в дом, находящийся сейчас на начальной стадии строительства – нулевом цикле, либо возведены лишь первые этажи.
4. Сильно рискуют те, кто инвестировали средства в строительство дома, в котором нет доли города. У такого дома, как правило, меньше шансов быть построенным в срок и вообще быть достроенным.
Заморозка – это больно
Если строительство замораживается, стройкомпании должны прислать уведомление дольщикам. И в нем предложить либо продление срока работ (в лучшем случае), либо отложить исполнение обязательств на неопределенное время (в худшем).
По закону о долевом строительстве уведомление должно поступить не позднее, чем за два месяца до замораживания объекта (ч. 3 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но по федеральному закону сейчас работает от силы 5-10 процентов строительных фирм. Остальные идут в обход. И у тех дольщиков, которые заключили с ними договоры, гораздо больше прав требовать от строителей исполнения взятых на себя обязательств.
Вариант: требуем деньги назад
Самые нетерпеливые могут обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. К этому варианту имеет смысл прибегнуть, если дом находится в начальной стадии строительства. Или если у дольщиков возникли обоснованные сомнения по поводу добропорядочности строительной фирмы. Например, выяснилось, что она работает без разрешительных документов, либо по поддельным, вводит в заблуждение инвесторов. В таком случае лучше не медлить и обращаться в правоохранительные органы или суд.
Нередко по отношению к тем дольщикам, которые оказываются в первых рядах подающих заявления в суд, компании, чтобы …закрыть проблему», идут на возврат денег. Опоздавшие, скорее всего, столкнутся с …сюрпризами»: либо компании и след простынет, либо на ее руководство заведут уголовное дело, и взыскивать деньги будет уже просто не с кого.
Шанс вернуть деньги есть также у тех дольщиков, которые заключили правильный договор не с фирмой-однодневкой, а с крупной компанией, у которой (по логике вещей) деньги должны водиться.
По какой цене считать
Общее правило: денежные средства взыскиваются в соответствие с рыночной ценой квартиры в настоящее время. Чтобы ее оценить, заказывается оценочная экспертиза. Даже с учетом того, что цены поползли вниз, денег все равно дольщики получат больше, чем платили год или два назад. И с крупной фирмы есть шанс взыскать средства через службу судебных приставов. Хотя судебная практика далеко не однозначна, шансы получить деньги в сумме больше той, что была вложена, достаточно велики.
Если в течение месяца после направления исполнительного листа деньги не будут возвращены, дольщик может сам инициировать процесс банкротства фирмы-должника. Пойти в арбитражный суд и подать заявление о признании должника банкротом и о назначении внешнего управляющего. Сделать это вправе любой гражданин, которому задолжали более одной тысячи рублей. Арбитражный суд принимает иск к рассмотрению и назначает арбитражного управляющего. Причем предложить кандидатуру может даже сам дольщик.
Если фирма солидная и банкротство ей ни к чему, она пойдет навстречу и отдаст ваши кровные. Если нет – будет назначен арбитражный управляющий, и начнется процедура банкротства компании-должника.
Все дороги ведут в суд
Иногда дольщик бывает не готов ждать исполнения обязательств компании по договору. В этом случае он может попытаться признать через суд права собственности на незавершенное строительство и ждать, пока дом достроят. Если все получится, квартира от него уже не уйдет.
Правда, объявившийся …из неоткуда» новый застройщик может попросить внести доплату, но, по крайней мере, второй раз продать вашу квартиру он не сможет. На руках у вас будет судебное решение, которое можете отнести в регистрационную службу. И она откажет застройщику в регистрации той же квартиры даже в уже построенном доме …в связи с противоречиями с ранее зарегистрированными правами».
Но надо быть готовыми к тому, что добиться признания права собственности на недострой весьма непросто.
Комментарий
Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов …Правовая защита»:
– Стоит вспомнить опыт предыдущей волны кризиса на рынке новостроек (2004-2005 годы), когда тоже дружно остановилось строительство, особенно в Московской области. Но те, у кого хватило терпения подождать, все же въехали в свои квартиры. Нашлись новые инвесторы и застройщики, которым были переданы недостроенные объекты. Они довели дело до конца – хотя и не по всем объектам.
Вариант с получением денег обратно вполне законен, но, увы, на практике не гарантирует полного возмещения потерь. Суд, конечно же, вынесет решение в пользу дольщика. Но при этом надо иметь в виду, что суд должен расторгнуть договор дольщика со строителями и взыскать с них деньги. Часто застройщики банкротятся, и далеко не факт, что с них удастся что-то взять.
Как правило, застройщик замораживает объект именно по той причине, что у него нет денег. Приходит человек с исполнительным листом в службу судебных приставов, а там ему говорят: денег у вашего должника нет…
Можно считать крупным везением, если администрация города пойдет таким дольщикам навстречу и примет их на тот же объект (если там еще остались свободные квартиры). Но юридически получается, что таких прав на квартиру у дольщика уже нет. Ведь договор со строителями в судебном порядке расторгнут.
Если застройщика банкротят
Возможна и такая ситуация: вашего застройщика банкротят. Например, это делает инвестор, вложивший деньги в стройку, или подрядчик, которому застройщик не заплатил за работу. То есть возникло серьезное опасение, что застройщик будет обанкрочен, и его активы продадут за долги. А у дольщиков останется только право предъявлять денежные требования к застройщику.
Что в таком случае делать дольщикам?
Приложить максимум усилий, чтобы не допустить банкротства, в том числе контролируемого. И того, чтобы объект ушел с торгов строительной организации (в противном случае дольщики останутся и без квартир, и без денег).
Нельзя сидеть сложа руки и ждать, когда местные власти вмешаются. Рекомендации такие:
1. Создавать инициативную группу, проводить общественные акции, обращаться во всевозможные инстанции, подключать телевидение и газеты, использовать прочие меры не юридического характера. Пользы большой, правда, от этого не ждите, но и хуже не будет.
2. Если очевидно, что задолженность стройкомпании раздувается искусственно, и она банкротится, следует обратиться с заявлением в прокуратуру и ОБЭП с просьбой проверить деятельность фирм, которые банкротят.
3. Самим дольщикам необходимо присут-ствовать на процессе банкротства, по крайней мере, в качестве наблюдателей. А еще лучше вступить в процесс в качестве участника – конкурсного кредитора.
Для этого нужно предъявить хотя бы минимальные денежные требования к строителям. Например, подать иск в суд о взыскании неустойки и после того, как суд его удовлетворит, уже стать полноправным участником процесса банкротства с правом знакомиться с материалами банкротного дела, участвовать в собраниях кредиторов. Пусть ваш голос не будет иметь решающего значения, зато вы будете в курсе всего происходящего.
Комментарии
Артем Сидоров:
– При банкротстве должника уже с момента введения такой процедуры, как наблюдение (когда руководство фирмы сохраняется, но назначается управляющий, который следит за его действиями и дает согласие на проведение определенных сделок), все денежные требования граждан могут быть рассмотрены только в арбитражном суде.
В суд общей юрисдикции с исками о взыскании неустойки и убытков обращаться не стоит. Правда, на практике бывает, что там принимают иск к рассмотрению. Но, как правило, просто потому, что судьи районных судов не очень хорошо разбираются в законодательстве о банкротстве или не располагают информацией о банкротстве должника. Хотя скрыть ее невозможно – она обязательно размещается на сайте арбитражного суда и публикуется в …Российской газете».
Надо иметь в виду, что деньги дольщик получит очень не скоро только после окончания процедуры признания должника, на которую уходит год-полтора. Причем, …вырученные» деньги делятся на всех кредиторов, заявивших свои требования о возврате вложенных средств, включая налоговую инспекцию. Так что, скорее всего, денег на всех может не хватить.
Но даже если они у застройщика есть, проще было бы взыскать их через судебных приставов, чем инициировать процесс банкротства.
Даешь неустойку!
Если застройщик просрочил срок сдачи дома, указанный в договоре, либо разумный срок строительства – можете подать иск о взыскании с него неустойки. По закону о защите прав потребителей застройщик обязан выплатить дольщику три процента от цены договора за каждый день просрочки. А если задержка сдачи дома месяц и более – с него вправе взыскать всю стоимость договора.
Правда, это больше из области теории. Всю сумму вряд ли удастся получить.
Комментарий
Артем Сидоров:
– Когда просрочка достаточно большая, то неустойка может составить от 5 до 30 процентов стоимости квартиры. Но многое зависит от ситуации, от конкретного судьи, который пожелает снизить сумму по своему усмотрению (в связи с тем, например, …что она несоразмерна степени нарушения прав дольщика»).
В некоторых случаях служители Фемиды вообще отказывают во взыскании неустойки, а в некоторых взыскивают ее в достаточно солидном размере – миллион рублей и больше. В общем, попробовать стоит. Во всяком случае, ничего не теряете.
Многое зависит еще и от договора, который дольщик заключил со строительной компанией. Если это, к примеру, предварительный договор с векселем, то шансы взыскать неустойку невелики. Такая схема предполагает, что вы просто купили вексель, а за квартиру будете им расплачиваться только после сдачи дома. Фактически застройщик не несет юридической ответственности.
Дольщику можно попытаться доказать, что вся эта вексельная схема прикрывает собой инвестиционный договор или договор долевого участия.
Подробность
Если вы снимаете жилье на время, пока строится дом, можно еще взыскать убытки за аренду квартиры – по Закону о защите прав потребителей и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Потому как, если бы дом был построен в срок, вы могли бы жить в собственной квартире. А так – вынуждены жить на съемной. Правда, чтобы взыскать за это деньги с застройщика, нужно подтверждение – договор аренды жилья.
Тайна сия велика есть
Как дольщики могут узнать, есть ли деньги у застройщика? Когда строительная компания работает в рамках 214-го закона о долевом строительстве, она обязана публиковать проектную декларацию. В ней, в частности, указываются и определенные сведения о финансовом положении. Но, поскольку большинство компаний по закону не работают, узнать о финансовом положении застройщика официальным путем, скорее всего, не удастся. Только судебный пристав после того, как вы отсудитесь и получите исполнительный лист, направит запрос и выяснит истинное положение дел. Или, если компания банкротится, об этом узнает арбитражный управляющий.
Существует еще неофициальный путь. Есть фирмы, вроде детективных агентств, которые за определенную плату могут собрать необходимую информацию.
Покупать – не покупать?
С одной стороны, цены на первичном рынке падают. И это плюс. Можно подождать, когда они опустятся еще ниже, и приобрести жилплощадь по относительно щадящей цене. Но риск, безусловно, есть. Ведь строительная отрасль сейчас испытывает серьезные трудности. Поэтому, прежде чем инвестировать средства в новостройку, в которой вы хотели бы жить, десять раз подумайте или дождитесь лучших времен.
Пожалуй, не стоит инвестировать в те проекты, которые находятся в самом начале строительства. На это можно пойти, если речь идет о крупных и надежных застройщиках, входящих в …пятерку» сильнейших, или деятельность которых контролируется, например, Стройкомплексом Москвы.
Но учтите, даже они переживают сейчас не лучшие времена и, скорее всего, будут достраивать те объекты, которые уже находятся в высокой степени готовности.
Еще один индикатор: убедитесь сами, есть ли жизнь на строительной площадке. Когда там тишина, и ни одной строительной души – стройка заморожена. Пожалейте свои денежки!
Осторожно: скидки
Покупатели жилья в новостройках нынче держат паузу. Некоторые вообще отказались от приобретения или отложили его на неопределенное время, выжидая, когда рынок достигнет …дна».
Чтобы хоть как-то заманить покупателей, привлечь их средства с продаж уже построенных квартир, строительные компании идут на солидные скидки – до 25 и более процентов от первоначальной стоимости квартир. Но тут тоже надо держать ухо востро, чтобы не попасться на какие-то …антикризисные» предложения мошеннических компаний. Не следует соблазняться большими размерами дисконтов. Если компания слишком расщедрилась, это может быть сигналом ее весьма нестабильного положения. Когда скидка составляет половину первоначальной цены квартиры, лучше обойти столь шедрого продавца стороной. Иначе можно …попасть» на неликвидное жилье.
Послесловие
Артем Сидоров:
– Не нужно поддаваться панике. В Москве застройщикам – крупным игрокам на рынке недвижимости – столичное правительство может и оказывает определенную поддержку.
Кроме того, следует понимать, что у дольщиков есть не только права, но и обязательства перед застройщиками. И если возникнет волна требований о возврате денег, строители вообще не смогут работать. И тогда вероятность того, что со временем ситуация изменится в лучшую сторону, станет весьма призрачной.
Если же вести себя правильно, потери окажутся не столь велики, как кажется. Может быть, их совсем не будет. Пусть даже цены на новостройки упадут на 30-40 процентов, все равно в Москве и Подмосковье строить будет выгодно. Хотя, конечно, все зависит от ситуации. В некоторых случаях обязательно нужно подавать в суд.