Как вывести съемное жилье на свет божий
Квартиры в столице сдаются едва ли не в каждом подъезде. Но если посмотреть по документам (зарегистрированным договорам и налоговой отчетности), получается, что рынка коммерческого найма жилья… попросту нет. Настолько мало тех, кто официально заявляет о сдаче своих квадратных метров.
Присосавшиеся к трубе
Можно ли вывести съемные квартиры из тени? Этой проблеме был посвящен круглый стол, недавно проведенный Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. В разговоре участвовали представители риелторского сообщества, Управления Федеральной миграционной службы, других государственных структур и общественных организаций.
По мнению первого заместителя руководителя департамента Николая Федосеева, легализация рынка найма коммерческого жилья даст возможность использовать квартиры, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, для выполнения городских жилищных программ. Прежде всего речь идет о развитии сети бездотационных домов и компенсации очередникам москвичам расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилья. Однако решить вопрос только силами столичных властей не реально, необходимо вносить изменения в федеральную законодательную базу. Ну а пока «бабушкины квартиранты», даже если это вполне законопослушные граждане, приехавшие в столицу на заработки, серьезным образом ущемляют интересы соседей.
Они снимают квартиру не в частном доме, а в многоквартирном. Весьма распространенная ситуация, когда в квартире постоянно зарегистрирована, скажем, одна пенсионерка, сдающая свою жилплощадь пятерым-шестерым приезжим. И коммунальные платежи рассчитываются на одну собственницу, которая не зарегистрировала договор с этими приезжими. За потребление воды она платит за одну себя (да еще с льготой), а показания общедомового счетчика «раскидываются» на всех, кто живет в многоквартирном доме. Получается, что не бабушка, а ее соседи по дому оплачивают потребление воды квартирантами.
Для того чтобы не ущемлялись интересы как жильцов, так и отдельно взятой бабушки, считает Н. Федосеев, государство должно найти нормальные цивилизованные пути регулирования рынка, о котором идет речь. Например, бабушка должна официально зарегистрировать договор, и в то же время получить льготы по налогообложению.
Многие москвичи не могут сегодня воспользоваться возмездными программами, а очередь на жилье по договору социального найма подойдет не скоро. При этом есть семьи, живущие в крайне стесненных условиях, они вынуждены снимать квартиры на рынке недвижимости. Именно им адресована помощь города – частичная компенсация финансовых затрат семьи на наем или поднаем таких квартир. Легализация этого рынка существенно увеличила бы доступность столичного жилья для очередников.
Откуда возьмется порядок
Одна из мер, которую уже предприняли городские власти, чтобы «обелить» этот рынок, – введение учетной регистрации договоров коммерческого найма и поднайма.
Учетная регистрация действует в столице с 1 января 2009-го. По информации Московского городского центра арендного жилья, за весь прошлый год была оформлена и проведена регистрация 15 500 договоров, регламентирующих взаимоотношения между теми, кто сдает недвижимость, и временными жильцами. Из них около 7500 договоров – о предоставлении в пользование жилых помещений третьим лицам за плату. По мнению заместителя директора ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» Валерия Горюнова, эти цифры означают, что более 30 000 человек обеспечили защиту своих прав и интересов в случае возникновения конфликтных ситуаций.
Технология учетной регистрации проста. Есть сдающееся жилье и есть человек, приехавший в столицу. После учетной регистрации договора информация о гражданине, сдающем жилье и обязанном платить налоги, направляется в налоговую инспекцию, а о снимающем – в органы внутренних дел. Ведь криминогенность – еще одна сторона теневого рынка коммерческого найма.
По разным источникам, от 40 до 60 процентов правонарушений в столице совершают приезжие. И часто люди в многоквартирном доме живут в страхе, не ведая, что на самом деле происходит у них за стеной – в соседней квартире, которая сдается.
Сегодня становлению цивилизованных договорных отношений на рынке найма жилья мешает в первую очередь нежелание наймодателя платить налоги. Отсюда правовая незащищен
ность таких горе-предпринимателей.
По мнению большинства участников круглого стола, порядок на рынке коммерческого найма можно навести, если:
– действующим законодательством будет предусмотрена ответственность собственников и нанимателей при сдаче квартир внаем;
– будет упрощена процедура декларирования доходов, получаемых от сдачи жилья;
– будут активизированы действия милиции по выявлению случаев незаконной сдачи жилья.
Охота к перемене мест
Предложения риелторского сообщества по выводу рынка коммерческого найма из тени высказали президент-элект Российской гильдии риелторов Григорий Полторак и вице-президент РГР Михаил Гороховский. По их оценкам, жилищный фонд столицы насчитывает сегодня 3 млн 800 тыс. квартир. Из этого числа постоянно сдается 5 процентов, то есть 160 тыс. квартир (преимущественно экономкласса). В основном жилфонд, находящийся в найме, – частные квартиры. А значит, в каждом подъезде 17-этажного панельного дома сдаются минимум две квартиры.
По мнению участников встречи за круглым столом, в эпоху ипотеки доступность жилья у нас воспринимается исключительно как возможность его приобрести. Это однобокая позиция, ведь для экономики важно, чтобы трудоспособное население было мобильным. Пример – развитые страны.
– У меня немало знакомых, живущих в США, – сказал Г. Полторак.– Они без всяких сложностей, если есть работа не то что в другом городе, на другом конце страны, готовы туда переехать, снять жилье. В этом смысле значение аренды велико, так как она дает людям возможность достойно жить и в то же время не сильно привязывает к одному месту.
Хождение по «налоговым мукам»
Что важнее сегодня для государства – собрать налоги, которые сложно собрать? Или сделать отношения между нанимателем и наймодателем прозрачными, понятными и регулируемыми договором?
По мнению представителей Российской гильдии риелторов, один из вариантов решения проблемы – на какой-то период, пусть на несколько лет, ликвидировать налогообложение вообще. Завинчивание гаек по налогообложению наймодателей может только ухудшить ситуацию на этом рынке. Ведь кризис сказался и на нем. Цены на сдающиеся квартиры упали примерно на 20 процентов. И сегодня, в отличие от предыдущих лет, оказалось, что вложение денег в недвижимость с целью последующей сдачи внаем не выгодно. Поэтому если последуют ужесточения с налогообложением, парк арендных квартир начнет сокращаться. Эти квартиры поступят в продажу.
Люди уходят от налогов при сдаче квартиры внаем, так как считают налогообложение несправедливым. Ведь многие заплатили налоги с тех денег, которые они потратили на приобретение жилья.
Еще одно предложение риелторов: стимулировать рынок найма путем снижения налогообложения наймодателей. Кроме того, процедура декларирования доходов, полученных от сдачи квартиры внаем, должна быть предельно упрощена. В общем, есть над чем подумать.