Цены на жилье удержать невозможно?
Людям богатым, покупающим пятую, а то и десятую квартиру ради спортивного интереса, переплатить лишние деньги за квадратный метр – дело привычное и не особо обременительное. А вот тех, кто не первый год пытается решить свой насущный жилищный вопрос, почти ежемесячное удорожание жилья приводит в отчаяние…Такова реальность
Сегодня рост цен на московскую недвижимость существенно опережает темпы инфляции. Это признали и в столичных коридорах власти. Первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк недавно признал, что городские власти, совершенно не заинтересованные в росте цен на жилье, не могут повлиять на рынок недвижимости.
Руководство города также вынуждено отметить тот факт, что объемы строящегося жилья не удовлетворяют потребности населения Москвы. Понятно, что тенденция к росту цен на столичную недвижимость в большей степени основана на ажиотажном спросе на московские квартиры и посреднической политике, подогревающей этот ажиотаж. Рынок, одним словом… Плюс подорожание стройматериалов – тоже немаловажный фактор, но, как известно, цементную проблему при помощи антимонопольных органов и всеобщего возмущения утрясти удалось. Но цены по-прежнему растут…
Разговоры о том, что дорогостоящей московской земли под застройку жилья осталось не так уж много, только подогревают покупательский азарт.
Столичные власти, чтобы защитить интересы москвичей, десятилетиями ожидающих решения своей жилищной проблемы, пошли на эксперимент. Опробованный механизм социальной ипотеки показал, что желающих решить проблему жилья на возмездной, но щадящей основе, более чем достаточно.
Однако далеко не всем очередникам, готовым за свои кровные ускорить решение опостылевшей проблемы, удастся это сделать. Хотя бы потому, что уровень официальной зарплаты, который учитывается при отборе кандидатов, у многих из них недостаточно велик. А в целом, хорошо отработанный механизм социальной ипотеки сам по себе, плюс своевременное и качественное возведение домов по этой программе – реальный шанс ускорить решение жилищных проблем москвичей и возможность продавать им площадь, как говорится, без посредников.
Но и в этом случае, вероломные веяния рынка, могут проявить себя самым неожиданным образом. А что касается чисто инвестиционных проектов, тут кроме цены стройматериалов, посреднической суеты и прочих рыночных регуляторов, существуют и другие механизмы, «работающие» на удорожание конечной продукции.
Главное – все просчитать
Руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Марина Оглоблина неоднократно высказывала мысль о необходимости просчитывать возможные затраты на возведение того или иного объекта еще до начала его проектирования.
Например, при строительстве жилого дома, а то и целого микрорайона, далеко не всегда точно просчитывается так называемое обременение собственностью. Проще говоря, во сколько обойдется выкуп земельного участка или иной собственности у их владельцев. Наряду с другими экономическими составляющими, в итоге влияющими на стоимость жилья, не досконально высчитывается прокладка инженерных коммуникаций, учитывается транспортная доступность потенциальной новостройки.
Но в любом случае все эти затраты лягут на плечи покупателей недвижимости…
Кстати, проектирование и прокладка инженерных коммуникаций – процедуры очень дорогостоящие. И тут специалистам этого профиля трудно удержаться от искушения «набить себе цену». Рынок…
При экономическом подходе к строительному делу открытий, конечно, много. Например, специалисты выяснили, что снос пятиэтажек, с одной стороны, выгоден – земля, а с другой – дело довольно затратное. И именно по причине прокладки новых, современных и дорогостоящих коммуникаций. Причем, в большом количестве. Ведь на месте небольших домов появятся высотные, для которых понадобятся совсем другие инженерные мощности.
Проектировщики наряду с проектом, который тоже имеет свою немалую стоимость, составляют смету с учетом внутренней отделки здания. А потом особо предприимчивые заказчики и подрядчики начинают думать, как выполнить проект подешевле… Еще одна лазейка для недобросовестного застройщика: отделку не выполнить, а взять по смете. Одно из таких дел расследует прокуратура…
И такие тонкости встречаются: дом строится по уже освоенному проекту, а квартиры продаются, как в эксклюзивной постройке…
Отдельной строкой
Есть любители завысить цены, ссылаясь на всевозможные инженерные преобразования. Но по утверждению специалистов, разрабатывающих все эти ноу-хау, новации, включая новейшую инженерную «начинку», дают подорожание не более чем на 10%. Остальное – это стоимость стройматериалов и другие множественные составляющие. В том числе мучительная и дорогостоящая процедура согласования…
– Ну, что вы хотите, если согласование сегодня стоит дороже проектирования. До трехсот согласований доходит… – комментирует ситуацию опытный архитектор.
В свое время Борис Ельцин ориентировал страну на максимальное сокращение бюджетников и органов госнадзора в том числе. Переход на самоокупаемость привел к тому, что каждый «проверяльщик» имеет свои расценки. К тому же появилось огромное количество согласующих инстанций. А госчиновники – это отдельный разговор… Не случайно мэр города Юрий Лужков, чтобы исключить возможность коррупции при проведении тендеров, предложил сделать конкурсы на строительство объектов в столице открытыми. Как говорится, допекло…
А в принципе, любые затраты инвестора рано или поздно окупаются. И не трудно догадаться, за счет кого…
Больше программ, хороших и разных
В проекте городского бюджета на будущий год большее внимание будет уделено реализации программ жилищного строительства. В том числе развитию ипотечного жилищного кредитования и программе «Молодой семье – доступное жилье».
В целом в 2007 году за счет городского бюджета должно быть введено свыше 1, 9 млн. кв. м жилья. Разработано много других социально значимых программ, в том числе и по развитию социальной инфраструктуры. Например, на расширение сети дошкольных учреждений запланировано потратить порядка 10 млрд. рублей. В этом году намечено обеспечить бесплатным жильем как можно больше очередников.
Из 5 млн. кв. м жилья, строящегося ежегодно, в большей степени это все-таки коммерческие проекты. И, кстати сказать, задолженность частных компаний перед правительством Москвы по инвестиционным контрактам в настоящий момент составляет более 1 млрд. рублей. Городское руководство ищет механизмы возврата этих долгов.
А в принципе, как считают специалисты, снижение себестоимости жилья – задача выполнимая. Для этого надо просчитать все производственные мощности отрасли, ориентироваться на новые проектные решения и технологии. В том числе необходимо увеличивать долю проектов индустриального домостроения, а также создавать экономичные типовые серии домов. И, конечно, желательно идти по пути уменьшения накладных расходов, в том числе за счет цены стройматериалов и т. д. Но эти механизмы в основном применимы при решении социальных программ, в том числе на возмездной основе. Коммерческая продажа квартир учитывает и аппетиты посредников…