18:12:27
14 июня 2024 г.

Cовпали ли ваши весенние ожидания с осенними реалиями рынка?-

спросил наш корреспондент у аналитиков рынка недвижимости.
И вот что они ответили
НАС ЖДЕТ КОЛЕБАТЕЛЬНАЯ СТАБИЛЬНОСТЬ
Геннадий Стерник, главный аналитик РГР:

Если коротко, то не совпали. Попытаюсь объяснить, почему. Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве практически прекратили свой рост. По обобщенным данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста составили в июне 0,8%, в июле – 0,1%, в августе – 0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м. Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,22, а относительно декабря 2001 года – 2,03.
Предвестники летнего изменения ценового тренда были обнаружены еще весной. Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»). Уже в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20–40%, в мае и июне – еще на 10–20%. Рассмотрение данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем началось его снижение, и в июне он вернулся на уровень середины прошлого года.
В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым. В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «ЮКОСа») и усилиями по снижению инфляции, вызвавшими кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости.
Понятно, что оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. Это привело к тому, что привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд.), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10–15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.
Таким образом, в июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходит синхронно в различных отраслях экономики и поддерживается усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).
Вначале уверенное заявление председателя ЦБ РФ Сергея Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд.), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.
Вот почему цены на рынке недвижимости продолжали «проседать». Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.
В июле и августе наблюдаются и некоторые положительные тенденции на рынке жилья Москвы: увеличение спроса и объемов продаж как на первичном рынке, так и на вторичном. Постепенно банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, восстанавливают кредитование застройщиков. Усилившиеся после кризиса банки с государственным и иностранным капиталом расширяют деятельность по ипотечному кредитованию населения. Кстати, в 2003 году объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) был стабилен, но с февраля начался рост этого показателя, и в июне-августе он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5 раза. Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.
В связи с вышеизложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз на 2004-2006 гг. Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем на уровне около 90% от ранее прогнозируемого. В ближайшие месяцы обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колеба-
ния среднего уровня цен в диапазоне 1900–2000 $/кв. м).
БУДЕТ РАСТИ, НО НЕ БЫСТРО
Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»:

В целом можно сказать, что весенние прогнозы на осень-2004 действительно совпали с реальностью, несмотря на непростую ситуацию в банковском секторе. Сейчас уже очевидно, что кризис на рынке недвижимости этим летом не произошел. А данные о текущих темпах продаж в августе и начале сентября соответствуют продажам в наиболее активные месяцы начала года – февраль-март.
Говоря о ситуации в секторах жилой недвижимости, прежде всего хочется отметить сектор элитных квартир, который всегда немного отличался от массового жилья. В связи с очень ограниченным количеством предложений в этом секторе спрос на него традиционно высок и, как показали летние месяцы, стабилен. На мой взгляд, по-прежнему высокий интерес сохранится к домам улучшенных типовых серий и сегменту дешевых квартир.
Московский рынок недвижимости сейчас относительно стабилизировался, и в перспективе его вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. Однако постоянный спрос на жилье, который по-прежнему опережает существующее предложение, позволяет прогнозировать стабильный, хотя и не такой быстрый, как в предыдущие годы, рост цен во всех сегментах рынка жилой недвижимости.
УШЛИ ИНВЕСТОРЫ, ПОКУПАТЕЛИ ПОКА ВЫЖИДАЮТ
Владислав Луцков, аналитик компании «БЕСТ-недвижимость»:

Весной мы ожидали снижения активности и темпов роста цен на рынке недвижимости в летний период. Но произошедшие события в банковском секторе, публикации в СМИ «о надувании пузыря на рынке» и усилившееся давление со стороны госчиновников (в том числе их публичные заявления), воспринявших президентскую программу «Доступное жилье» как необходимость снижения цен, породили социальные ожидания обвала рынка. Как результат, на рынке недвижимости – стагнация практически во всех сегментах (вторичный рынок жилья, новостройки, в меньшей степени загородная недвижимость), кроме рынка аренды квартир (здесь произошло сезонное повышение активности и цен еще в августе). Данная ситуация сохраняется и в сентябре, хотя мы ждали оживления рынка. Объемы продаж упали. С рынка ушли инвесторы, остальные покупатели пока выжидают. И неизвестно, какие коррективы внесет этот отложенный спрос в дальнейшую ситуацию на рынке недвижимости.
В ФАЗЕ ВЯЛОТЕКУЩИХ ИЗМЕНЕНИЙ ЦЕН
Андрей БЕКЕТОВ, независимый аналитик рынка недвижимости:

Не совпали. Предполагаемого продолжения плавного понижения цен не произошло. Были опасения, что рост цен на рынке продолжится высокими темпами, и это в конечном итоге могло бы привести к большим проблемам с ликвидностью. Но к середине лета – началу осени темпы роста цен значительно снизились. Думаю, что это несколько разрядит накалившуюся обстановку. Даст передышку рынку и его участникам.
И хотя в сентябре средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья увеличилось на 0,3%, а в секторе жилья бизнес-класса цены «квадрата» поднялись на 2,6%, делать какие-либо выводы преждевременно. Как и предполагалось ранее, рынок вступил в фазу вялотекущих изменений цен. И дальнейшее поведение рынка, я считаю, больше связано с психологией, чем с какими-либо экономическими расчетами. Продавцы заняли выжидательную позицию и к понижению цен морально не готовы. Покупатели, наоборот, ожидают серьезной ценовой коррекции, вплоть до 30% падения цен. И одним из аргументов потенциальных покупателей является, с их точки зрения, значительное расхождение между качественными характеристиками товара и ценой на него. Особенно в низшей ценовой категории. Другой аргумент потенциальных покупателей заключается в том, то рынок полон инвесторов, готовых не сегодня, так завтра сбросить свой товар и «завалить» рынок дешевыми квартирами. При этом они не знают, что, хотя объем предложений на рынке и увеличивается, но большая часть увеличения приходится на квартиры, предлагаемые к продаже в самом дорогом Центральном административном округе. Отсюда вывод о том, что, вероятнее всего, ценовая корректировка, основанная на увеличении объема предложений, в большей степени коснется наиболее дорогих квартир, а не низшего сегмента рынка.
Учитывая, что изменение психологических установок является длительным процессом, можно предположить, что в октябре, как и в предыдущие месяцы, цены останутся практически на том же уровне. Колебания рынка в пределах плюс-минус 1% можно скорее отнести к погрешностям расчета, чем к новым тенденциям.

Материалы подготовил Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация