23:30:44
11 апреля 2021 г.

Уроки кризиса

О том, с какими трудностями пришлось столкнуться застройщикам, что им пришлось преодолеть и что ждет отрасль в ближайшем будущем, рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Пионер» Леонид Максимов.

Практически ни один крупный проект нельзя реализовать без привлечения кредитных ресурсов. Это аксиома. И пока рынок развивался по нарастающей, приток денег был, а проблем не было. Цены росли не по дням, а по часам. Но лишь наступила стагнация и инвестиционная привлекательность проектов упала, начался резкий отток капитала, что привело к падению цен и снижению прибыльности проектов, некоторые из которых были приостановлены в связи с недостаточностью финансирования.

Второй нюанс: девелоперский бизнес нестабилен и цикличен. Начиная любой проект, важно грамотно оценивать риски. Так как строительные проекты долгосрочны, то на время их реализации, скорее всего, придется и рост, и падение рынка. Именно поэтому наибольшие проблемы пришлось решать тем участникам рынка, кто вел дела в расчете на будущие сверхприбыли.

И третье, наиболее уязвимое место девелопмента: зависимость от информации. Покупатели склонны внимательно следить за информационным полем, и часто руководствуются ошибочными и ажиотажными сообщениями. В СМИ регулярно появляются прогнозы разного рода экспертов, многие из них преувеличенно драматичны, или же неоправданно оптимистичны. Однако определенные категории людей к ним прислушиваются и совершают резкие поступки, что приводит к дестабилизации рынка.

В свою очередь, девелоперский рынок чутко реагирует на поведение людей, причем это происходит как в негативные, так и в позитивные периоды. К примеру, в момент роста рынка недвижимости многие спешно инвестируют свободные средства на фоне прогнозов дальнейшего повышения цен – что естественно влечет за собой еще большее удорожание и способствует надуванию ценового пузыря.

Экономика выше престижа

Что касается популярности, то львиная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности. В отличие от элитного и бизнес классов, большинство покупок здесь совершается с целью дальнейшего проживания. В этом сегменте рынка доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи была всегда гораздо меньше. Поэтому основной приток средств сейчас идет именно в экономкласс. И даже есть девелоперы, которые переводят свои объекты в этот сегмент из других, более высоких по классу. Думаю, что доминирование жилья экономкласса на рынке продолжится. Покупатели в последний год стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат.

Передел продолжится

Основная тенденция, которая наметилась в 2009 году и продолжится в грядущем, это передел рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные структуры. Исчезли все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то, вероятнее всего, для них основные потрясения уже позади – однако время крупных перемен еще не завершилось.

И другая заметная тенденция – тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. Кто-то переориентирует коммерческие площади в гостиничные или жилые, кто-то перепозиционирует объекты в другие сегменты, упрощая конструкцию, уменьшая площади квартир, изменяя планировку и так далее.

Сегодня уже невозможно, как прежде, руководствоваться принципом «и так купят». Ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что все выводимые на рынок объекты находили своих покупателей и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только в уходящем году.

Но сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.

Российский девелопмент еще довольно молод, и это его первое серьезное испытание, которое даст хороший опыт тем, кто его пережил. Те компании, которые справятся с трудностями, несомненно, станут аккуратнее относиться к рискам и четко поддерживать финансовую дисциплину.

Дина Павлова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация