Яхту – на квадратные метры
По данным экспертов, почти 80 процентов операций на вторичном рынке столичного жилья – «альтернативные сделки». По сути это обыкновенный обмен квартиры, но с некоторыми сложностями. В условиях снижения платежеспособного спроса этот вид сделок снова актуален.
Прямым обменом люди пользовались для изменения жилищных условий до 1990-х, поскольку другие варианты просто отсутствовали: купить или продать квартиру за живые деньги в СССР было нереально, да и совершить обмен – непросто.
– Тогда в таких сделках выстраивались длинные цепочки, – рассказывает Алексей Шленов, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», – и тянуться обмены могли от нескольких месяцев до нескольких лет.
– Сегодня, – комментирует Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», стандартная схема альтернативной сделки представляет собой одновременное заключение цепочки договоров купли-продажи между разными собственниками. Соответственно, чем больше звеньев-участников, тем сложнее организация сделки. Раньше не все риелторы соглашались взяться за сложные случаи, когда необходимо было искать сразу несколько продавцов-покупателей, однако в условиях затишья на рынке они охотно берутся и за «альтернативу» с большим числом участников.
По словам А. Шленова, доля альтернативных сделок в прошлом году составляла до 40 процентов. А сегодня они становятся еще более востребованными, их доля в общем объеме сделок приближается к 70 процентам.
Некоторые эксперты считают, что 70 процентов – заниженная цифра, а в реальности таких сделок процентов на 10 больше. Их популярность можно легко объяснить. До начала кризиса осуществлять «альтернативу» было сложно ввиду быстрых темпов роста цен. Человек мог продать свою квартиру за одну сумму, рассчитывая на эти деньги купить жилье как минимум не хуже. Но пока искал подходящий вариант, цены успевали вырасти настолько, что приобретать приходилось то, на что хватало денег, чтобы в буквальном смысле не остаться на улице.
– Падение же цен или хотя бы их стабилизация дают возможность совершать альтернативные сделки с большей долей вероятности, – продолжает А.Шленов. – Период падения цен на рынке выгоден для обмена квартиры с двух точек зрения. Во-первых, при снижении уровня цен человек, продавая квартиру, на определенное время фиксирует ее стоимость, и выигрывает при поиске себе «альтернативы». Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты.
Впрочем, с начала кризиса на рынке не только стало больше альтернативных сделок, но и вернулись натуральные обмены.
– Эта схема стала популярна по одной простой причине – продать квартиру за «живые» деньги сегодня очень сложно, – говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. – Большая проблема – найти покупателя как такового. И пока ты будешь его искать, цена на твою квартиру может упасть еще больше. Причем сегодня распространены как прямые, так и непрямые обмены. Прямой обмен совершается между двумя участниками сделки. Непрямой – это сделка, в которой участвует больше двух сторон, то есть образуется многоступенчатая цепочка.
– Большое число участников, разные интересы, сложный документооборот – все это создает трудности как в выстраивании цепочки, так и в проведения самой сделки, – констатирует Инна Игнаткина, первый зам. генерального директора компании МИАН.
Впрочем, по словам Алексея Рюмина, руководителя отдела продаж квартир компании «Новое Качество», в случае если сделку проводит опытный специалист, риски значительно уменьшаются. Если же сделку проводят физические лица, которые не знают всех тонкостей, то в итоге возникает риск остаться либо без денег, либо без квартиры.
– Обычные трудности при проведении альтернативных сделок – рассказывает А. Рюмин, – состоят в том, что обмен, в котором участвуют две, три и больше квартир необходимо провести буквально за день. Условно говоря, я меняю свою трехкомнатную квартиру на две однокомнатных. Я нашел одну квартиру и благополучно подыскиваю вторую, как вдруг мой покупатель отказывается покупать мою «трешку»… Жизнь на этом, конечно, не заканчивается – я начинаю заново искать покупателя на свою 3-комнатную квартиру. Нахожу. А в это время однокомнатные квартиры, которые я собирался покупать взамен, уже продали. И такой «цикл» может повторяться несколько раз…
А еще существует юридический аспект. Поскольку в один договор, как правило, сложная обменная схема не вписывается, то оформляется несколько взаимосвязанных друг с другом договоров. Поэтому конечный приобретатель повлиять на взаимоотношения других участников сделки фактически не может. Это означает, что при неисполнении кем-то из участников сделки своих обязательств он не сможет получить то, на что рассчитывал. Также существуют некоторые юридические риски, связанные с оформлением договора в части доплаты, расчетов сторон, оценке качества квартир. Поэтому важно, чтобы все ваши условия были внесены в договор, а не оговорены устно.
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться участники сделки – неравноценность обмениваемых квартир.
– Как правило, – говорит А. Шленов, – «трешка» не разменивается на две «однушки», если только не ухудшается месторасположение этих двух квартир. То есть выручки от продажи трехкомнатной квартиры хватит на покупку двух однокомнатных только в том случае, если эти квартиры будут приобретены в районе на порядок ниже по своим характеристикам, чем район «трешки». Кв. метр «однушки» изначально дороже. Конечно, если говорить о центре Москвы, в пределах Садового кольца, то возможности расширяются. За стоимость трехкомнатной квартиры в центре можно купить не одну, а несколько однокомнатных квартир в спальных районах.
Многие эксперты сходятся во мнении, что альтернативные сделки – это почти единственное, что позволяет рынку вторичного жилья функционировать в непростых финансовых условиях, а агентствам недвижимости оставаться на плаву. По словам Екатерины Гурьевой, руководителя департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills, сегодня можно встретить альтернативные сделки, в которых фигурирует не только обмен одной квартиры на другую, а обмен яхты на жилплощадь в Москве. Случается, что вместо «живых» денег при доплате используют дорогие машины.