Зарплата и углеводороды
Предположительное достижение дна кризиса вызвало очередную порцию прогнозов. Их общий лейтмотив звучит так, что примерно с равной вероятностью квартиры либо продолжат постепенно дешеветь, либо их стоимость будет незначительно колебаться вокруг текущего значения около $4000 за метр.
Недавно свое мнение по этому поводу высказал один из авторитетных аналитиков рынка Олег Репченко. В своих рассуждениях он исходил из того, что у рынка может быть только три принципиальных пути: двинуться вверх, вниз или остаться на месте. По первому сценарию вероятен отскок цен вверх к докризисному уровню $6000 долларов за кв. метр. По второму – не исключена длительная стабилизация рынка в его нынешнем состоянии. По третьему возможно дальнейшее снижение цен до следующего уровня поддержки в $2000 долларов за метр.
Для нового подъема цен Репченко решительно не видит оснований – не тот сегодня макроэкономический фон. А вот дальнейшее снижение цен до уровня $2000 считает вполне возможным. Детально проанализировав поведение рынка на протяжении последних десяти лет (со времен кризиса 1998-го), он пришел к выводу, что адекватный или экономически обоснованный рост цен на недвижимость имел место в основном до 2005 года –до отметки $2000 за метр. Дальше вступили в действие факторы спекулятивного характера. При этом все основные макроэкономические показатели – цены на нефть (Выделено ред.), курс рубля к доллару и т. п. – сегодня соответствуют, по его мнению, именно 2003–2005 годам. Тогда средний уровень цен на квартиры в Москве был порядка $2000, а не 2007 году, когда жилой квадратный метр в столице в среднем стоил $4000.
Полностью принимая логику и аргументы эксперта, вынужден обратить внимание на одну небольшую, но принципиальную, по моему мнению, неточность. В течение нескольких последних месяцев цена нефти колеблется вблизи $65–70 за баррель. А в 2003–2005 годах она была примерно $30–50. Скачок до $70 за баррель произошел в 2006-м. Таким образом, сегодняшняя цена на нефть все-таки соответствует 2007 году и стоимости жилья $4000 за метр.
Конечно, не нефтью единой определяется поведение рынка жилья. Есть масса иных факторов, отклоняющих его движение с пути праведного. Но все эти воздействия составляют второй порядок относительно нефти. О ее преобладающем влиянии на стоимость жилья мы подробно уже говорили в августе этого года («КР» № 27, статья «Очень черное золото»).
Не стану повторяться, а попробую провести наглядную аналогию с семейным бюджетом, на состояние которого тоже влияет масса обстоятельств. Летом в отпуск съездили – возникла проблема с деньгами, ребенка в школу собрали – опять проблема, премию выдали – полегчало, новогодние праздники отгуляли – снова кошмар. Очевидно, все перечисленные события влияют на материальное положение семьи. Но есть главный параметр, который перекрывает влияние всего остального. Это зарплата. Повысили ее вдвое, и куда подевалось большинство проблем?
Так вот нефть – это зарплата. И в переносном, и в буквальном смысле слова. Сегодня она диктует цену кв. метра на уровне $4000. Конечно, цены на жилье, как непослушный ребенок, под воздействием отвлекающих факторов могут слегка подергаться туда-сюда. В частности, по сравнению с прежними временами, их будет давить вниз возросшая в результате кризиса доля расходов граждан на товары первой необходимости. Но оснований для существенных ценовых прыжков не видно. Пока ценам приказано стоять смирно.