Квартирантов больше, чем хозяев, но они стали капризнее
Летом за счет появления на рынке множества сезонных вариантов традиционно происходит значительное снижение цен на сдающиеся в аренду квартиры. А вот в этом году ситуация несколько иная. Цены по сравнению с зимой стоят на месте: спрос на недорогое жилье по-прежнему превышает предложение. Риэлторы считают: это происходит потому, что с каждым годом число недорогих сдаваемых квартир уменьшается. Что происходит с рынком?
В квартирную базу крупного московского агентства семь-пять лет назад ежемесячно поступало 15–16 тысяч вариантов квартир, сейчас 7–8 тысяч. Почему? Риэлторы полагают, что рынок просто повзрослел. Ведь ему уже 10 лет. Раньше большинство арендодателей ставили перед собой цель: извлечь из недвижимости максимальную прибыль. Сейчас приоритеты арендодателей изменились. Наученные горьким опытом (неоплаченные телефонные счета, разоренные квартиры), сегодняшние хозяева делают ставку на привлечение надежных клиентов. А так как во многих квартирах арендаторы живут не год и не два, то хозяева понимают, что им выгоднее чуть опустить цену и иметь дело на протяжении долгого времени с одними и теми же порядочными людьми, чем пытаться сдать «по максимуму» и постоянно влипать в неприятности. Естественно, когда недорогая квартира освобождается, у хозяев нет нужды обращаться в агентство. «Проверенные» люди находятся среди знакомых бывших квартирантов.
Сокращение числа недорогих квартир порождает конкуренцию среди клиентов арендного рынка. Соответственно, у хозяев недорогих квартир появляется возможность отбора «лучших» квартирантов.
Сегодня изменились и требования арендаторов. Если еще несколько лет назад можно было сдать примерно за одинаковую сумму и приличную, и откровенно «убитую» квартиру, то сейчас разница в ценах между вариантами жилья разного уровня и качества значительна. Таким образом, спрос влияет на улучшение качества сдающегося жилья.
Хотя квартир на рынке не хватает, существенного повышения цен не ожидается даже в разгар арендного сезона. Естественно, в августе-октябре цены на недорогое жилье поднимутся, но затем они должны опуститься до прежнего уровня. По мнению специалистов, арендаторы просто не готовы к глобальному повышению цен: сейчас цены находятся на «додефолтовском» уровне, и если они поднимутся еще выше, то существующий сейчас спрос не сможет оплатить предложение. А рынок – это саморегулирующийся механизм. Например, арендатор чувствует, что не может сдать квартиру симпатичным клиентам за 350 долларов. Если он не станет снижать цену, ему придется изменить требования к клиентам и увеличить свой риск.
«Однушки» всегда в цене
Однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. Несмотря на это, желающие их снять, как всегда, готовы платить меньше, чем просят желающие их сдать. В целом по Москве разногласия между хозяевами и клиентами колеблются в пределах 50 долларов. «Однушку» меньше, чем за 250 долларов, найти в столице невозможно. И за эту цену вариантов крайне мало, и то это, как правило, сезонные предложения. Другой вариант: откровенно убогие квартиры, в которых давно не было ремонта, наборная бабушкина мебель и т. д. Средняя цена однокомнатной квартиры в спальных районах – 300 долларов.
Безусловно, на цену влияет то, в каком районе расположена квартира. Например, в традиционно престижных «спальных» районах, рядом со станциями метро «Крылатское», «Проспект Вернадского», «Юго-Западная», «Профсоюзная» вряд ли можно снять «однушку» дешевле 350 долларов. Удаленность от станции метро – фактор существенный. Например, в пяти минутах пешком средняя квартира рядом со станцией «Профсоюзная» будет стоить 350 долларов, а в четырех-пяти остановках цена аналогичного жилья составит 300 долларов.
Значительно влияет на цену сдаваемой в аренду квартиры и «начинка»: ремонт, мебель, наличие телефона. К примеру, отсутствие последнего понижает цену на 50–100 долларов.
Состояние квартиры все сильнее влияет на цену и выбор квартирантов. Хозяева квартир понимают: для того, чтобы заработать на аренде деньги, их необходимо сначала вложить в ремонт. О том, как изменились требования рынка, говорит хотя бы то, что практически 40 процентов квартир в спальных районах сдается сегодня со стиральными машинами.
Кстати, чистые, ухоженные квартиры, расположенные на первых этажах, пользуются спросом: сдать приличное жилье на первом этаже можно за те же деньги, что и, например, на третьем.
«Двушка» по цене «однушки»
Теперь о двух- и трехкомнатных квартирах. Так как наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, то разница в ценах между «однушкой» и «двушкой» крайне несущественна. Минимально двухкомнатную квартиру можно найти за 300 долларов. Средняя цена двухкомнатной квартиры в спальных районах – 350-400 долларов.
Найти «двушку» за 350 долларов намного проще, чем однокомнатную квартиру за 250–300. Это объясняется и повышенным спросом на однокомнатные квартиры, и тем, что «однушек» строится меньше, чем двухкомнатных квартир.
Интересная ситуация сложилась с недорогими трехкомнатными квартирами. Сегодня и трехкомнатную квартиру можно снять по цене от 350 долларов. Риэлторы объясняют этот парадокс тем, что «трешки» пользуются гораздо меньшим спросом, чем одно- и двухкомнатные квартиры. Бывает, что реальная цена трехкомнатной квартиры – 400–450 долларов, но желающих арендовать ее не находится. Тогда хозяева заметно снижают цену. Но, естественно, за 350 долларов можно найти «трешку» не рядом со станцией метро, в среднем состоянии и со скромной наборной мебелью. На квартиры же в высотных домах, с современной мебелью и приличным ремонтом цены даже в спальных районах значительно выше. Например, цена хорошо отремонтированных и обставленных двухкомнатных квартир колеблется от 400 до 550 долларов, а трехкомнатных – от 500 до 600 долларов.
Арендуют больше россияне…
Каждое агентство рисует свой «портрет клиента». Но все приходят к мнению, что основная масса арендаторов – приезжие в столицу россияне из других городов.
Значительную часть арендаторов составляют жители среднего Подмосковья, работающие в столице. Среди же арендующих москвичей можно выделить несколько категорий. Первая – это молодые пары, желающие жить отдельно от родителей. Вторая – семьи, снимающие квартиры на период ремонта своего жилья. Третья – мужья, ушедшие из семьи.
По оценкам специалистов, минимальный доход человека или семьи, снимающей квартиру должен составить не менее 600–700 долларов. Из них ежемесячно придется не менее трехсот отдавать за квартиру. Кроме того, первоначально потенциальный арендатор должен иметь на руках три суммы, то есть не менее 900 долларов. Сюда входят оплата первого и последнего месяца проживания и комиссионные агентства.
Остается добавить, что сложившаяся сегодня ситуация на арендном рынке стабильна. Но желающим неспеша подобрать подходящий вариант лучше все же поторопиться и арендовать квартиру до наступления осеннего ажиотажа.