Новостройки Москвы: обзор рынка
До кризиса объем жилищного строительства в столице на 2009 год планировался на уровне 6 млн кв. м. Из них на долю коммерческого жилья пришлось бы 3,5 тыс. кв. м, или около 60%. Но исходя из нынешних реалий, в текущем году ввод жилья в Москве упадет минимум на 10%, а скорее всего, и больше.
Что сегодня происходит на рынке новостроек, рассказывает первый заместитель генерального директора компании МИАН Инна Игнаткина.
Ожидать ли дефицита
В начале осени из-за приостановки реализации многих строительных проектов продолжилась тенденция сокращения объема предложения новостроек. По сравнению с предыдущим месяцем количество адресов (как и число свободных квартир), выведенных на продажу, сократилось еще на 2–2,5% и в настоящее время составляет около 330 объектов, что почти на 10% ниже по сравнению с началом года.
Структура предложения новостроек по классу жилья продолжает смещаться в сторону более доступных по цене сегментов. За последний квартал доля домов экономкласса увеличилась почти на 15% и на сегодня составляет около 65%. Кроме того, постепенно меняется география строительных площадок. Снижается число новостроек, возводимых в центральной части города и в шаговой доступности от метро, в то время как более интенсивно застраиваются удаленные от метро районы (Марфино, Южное Медведково, Волжский бульвар) и территории, расположенные около и за пределами МКАД (Очаково-Матвеевское, Мичуринский проспект, Коровинское шоссе, Южное Бутово, Кожухово, Солнцево и др.).
В Московской области ассортимент нового жилья пока еще более разнообразен. Застройщики, пусть и с отставанием от заявленных ранее сроков, продолжают выводить на рынок оставшиеся объемы. За последний месяц число предлагаемых здесь новостроек увеличилось еще на 3% – до 510–515 объектов. Рост по сравнению с началом года составил около 30%. Однако число свободных квартир относительно августа практически не изменилось, что свидетельствует о постепенном поглощении рынка подмосковных площадей.
Основные объемы предложения в Подмосковье сосредоточены в районах массовой застройки (мкр. «Град Московский», мкр. «Красная горка» в Люберцах, ЖК «Радужный» в г. Видное). В большинстве случаев к реализации предлагаются дома, находящиеся в высокой или выше средней стадии готовности.
Покупатели активизировались
Покупатели новостроек, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, придерживаются сценария активного поведения. Спрос на возводимое московское жилье в сентябре увеличился еще почти на 5%, в Подмосковье – сохранился на уровне августа. Таким образом, относительно начала отпускного периода, интерес к новостройкам столичного региона возрос на 10–20%, по сравнению с началом года – на 25–30%.
Кроме того, увеличение спроса вызвало значительное увеличение числа сделок.
Дополнительным стимулирующим фактором для покупателей послужило оживление рынка ипотеки. За последние 2–3 месяца большинство банков, реализующие собственные ипотечные программы, возобновили кредитование новостроек.
Основными условиями при получении займа в настоящее время являются:
– залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру;
– высокая стадия готовности дома (не ниже 60%);
– первоначальный взнос 40–50%;
– положительное кредитное досье.
Кроме того, многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов. Основные изменения параметров кредитования отмечены в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Московском кредитном банке, банке Дельта Кредит, ОТП-банке, Абсолют банке и ряде других.
За последние несколько месяцев окончательно сформировались новые потребительские предпочтения покупателей строящегося жилья. Наиболее востребованы в начале осени квартиры категории эконом приемлемого уровня качества, предлагаемые по адекватным ценам. Около 85% сделок осуществляется в этом сегменте, в то время как в аналогичный период прошлого года этот показатель не превышал 55%.
Более 80% покупателей в значительной степени интересует надежность застройщика. Кроме того, если раньше, с точки зрения инвестиционной привлекательности более выгодно было приобретать квартиру на начальных этапах строительства дома, то сейчас до 85% покупок совершается в новостройках, сданных ГК, либо находящихся на последних стадиях готовности, когда вероятность, что дом не будет достроен, хоть и не исключена, но минимальна.
Что день грядущий нам готовит?
Скорее всего, в краткосрочной перспективе объемы строящегося и выводимого на рынок жилья минимизируются, следствием чего, очевидно, станет дефицит предложения новостроек на всех стадиях готовности.
Рынок ипотечного кредитования, стимулируемый правительственными мерами, будет постепенно, хоть и низкими темпами, восстанавливаться. Это приведет к увеличению числа покупателей жилья и еще более ускорит процесс поглощения рынком оставшихся объемов.
Цены на столичные новостройки вплоть до конца года, вероятнее всего, останутся на том же уровне. Однако не исключено, что отложенный спрос, который постепенно возвращается на рынок и удорожание по мере готовности объектов будут время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции.
Что касается перспектив на более длительные сроки, в Москве имеется некоторое число площадок, потенциально пригодных для возведения жилых объектов. Это районы ветхого жилья и территории под выводимыми промышленными комплексами. При этом в большинстве случаев речь идет об участках, удаленных от метро, расположенных в непрестижных районах, либо соседствующих с производственно-складскими объектами, коммунальной инфраструктурой и крупными магистралями, то есть, по большому счету, пригодных только для строительства жилья нижних ценовых категорий.
Однако ввиду значительной доли так называемых административных расходов для застройщиков возведение объектов эконом-класса на территории Москвы, по меньшей мере, невыгодно. С другой стороны, спрос, заметно сместившийся в сторону более дешевого жилья, свидетельствует о низкой перспективности проектов категории бизнес и выше.