Рынок – не самая подходящая почва для ЖСК
Поиски новых путей решения жилищной проблемы реанимировали порядком подзабытую идею жилищно-строительных кооперативов. Однако не все специалисты разделяют оптимизм сторонников возрождения ЖСК.
Всему свое время, считает генеральный директор ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Э. Якушенко. Надо сказать, что Эдуард Сергеевич знает, о чем говорит. Он имел возможность досконально познать кооперативы как снаружи, так и изнутри, поскольку участвовал в их создании и в качестве чиновника райисполкома (а затем столичного департамента жилищной политики), и в качестве пайщика.
– Эдуард Сергеевич, сегодня ЖСК – это уже легенда. И потому, что с поры их расцвета прошло довольно много времени. И потому, что условия приобретения жилья в них по нынешним меркам были просто сказочные. В связи с этим первая просьба – напомните, пожалуйста, что представлял собой кооператив советских времен.
– Жилищные кооперативы отсчитывают свою историю с конца 20-х годов прошлого века. Но то, о чем мы с вами говорим, получило распространение уже в послевоенное время, в конце 50-х годов. При поддержке государства кооперативам тогда стали выдавать кредиты на очень льготных условиях. Мне самому довелось приобретать кооперативную квартиру в 1969 году. Первоначальный взнос составлял 40% стоимости жилья. Кредит предоставлялся на 15 лет под 0,5%(!) годовых. Все расходы на строительство подсчитывались по твердым госрасценкам. Никаких рыночных накруток не было и в помине. Прибыль подрядчика учитывалась при расчете стоимости, но рентабельность составляла не выше 15–20%. Чтобы было окончательно понятно – я покупал трехкомнатную квартиру площадью 66 кв. м. Ее стоимость составляла 6300 рублей. По тем временам это были деньги большие, но не слишком. Для сравнения: «Жигули» первой модели стоили примерно столько же – 5500 рублей.
– Земля выделялась бесплатно?
– Именно так. В расчет стоимости она не входила – только прямые затраты на материалы, на зарплату строителей.
– Досрочно погасить кредит было можно?
– Это сейчас банки ссылаются на свои риски. А тогда никаких штрафов, досрочное погашение даже приветствовалось.
– Коммунальные платежи в кооперативе и государственном секторе были одинаковы?
– Платежи в ЖСК были повыше. Муниципальное жилье имело дотации, примерно как и сейчас, а кооперативное было лишено этой привилегии. В кооперативе все оплачивалось стопроцентно. Но разница была небольшая.
– Как выходили из положения, если пайщик терял возможность платить по кредиту?
– Это была проблема пайщика. Или ищи деньги, или освобождай место. Но если человек выходил из ЖСК, ему полностью возвращался пай. На практике люди менялись на меньшую или худшую площадь, возвращались на прежнее место жительства. Но случаев, чтобы человек остался без жилья, не было.
– На кого были рассчитаны ЖСК, кто мог в них вступить?
– В то время кооперативы создавались по предприятиям. Небольшие организации группировались в «кусты». В ЖСК тоже была своя очередь. В основе лежал принцип нуждаемости. Но требования по обеспеченности площадью были более либеральными. Если в обычную очередь семью ставили при условии менее 5 м жилой площади на человека, то для ЖСК нормой были 7 м. Для передовиков производства, людей с заслугами нередко делали исключения. Списки предприятий утверждались исполкомами райсоветов. В кооператив могли вступить и очередники, если хотели получить площадь пораньше и побольше. Но таких были единицы.
– То есть частично возмездные формы приобретения жилья очередниками не являются пионерским начинанием последнего десятилетия. Нечто подобное делалось и раньше через ЖСК?
– Отчасти так оно и было. По кооперативному каналу получить жилье можно было быстрее и качественнее. Просто сейчас это делается в менее завуалированной форме и в гораздо больших масштабах. Но идея та же самая – привлечь средства граждан для решения их проблем.
Государство в ответе за все
– Кто занимался организацией строительства?
– Всю организацию дела и ответственность за него брала на себя власть. Она выделяла предприятиям земельные участки под застройку. Исполкомы райсоветов контролировали и комплектование, и ход строительства. По закону о жилищной кооперации все ЖСК были подотчетны исполкомам. Исполком имел право проверить в кооперативе буквально все, никаких «коммерческих тайн». Для этого в структуре власти существовало управление кооперативного хозяйства. Все было заорганизовано до такой степени, что шаг влево или вправо считался «попыткой к бегству» и пресекался на месте.
Деньги выделялись не кооперативу, государство напрямую кредитовало строительство. Об «обманутых дольщиках» не было даже представления. Фактически государство самостоятельно вело строительство на свои деньги, ведь у ЖСК не было специалистов (строителей, финансистов), которые могли бы отслеживать процесс. А пайщики потом постепенно возвращали долг.
К началу строительства кооператив должен был быть полностью скомплектован, нужно было обеспечить первоначальный капитал. Иногда, чтобы ускорить дело, кооператив по собственной инициативе принимал решение о повышении первого взноса до 42–45%.
– Велика ли была доля кооперативного строительства в общем объеме?
– Она была незначительной. Участков под ЖСК выделялось намного меньше, чем для общей очереди. Максимум – 10% общего объема.
– Если спрос на кооперативное жилье был высок, почему его доля была не столь велика?
– Не берусь сейчас об этом судить. Но такова была государственная политика, таковы были приоритеты. ЖСК играли вспомогательную роль, и особое внимание на них не концентрировалось.
– Как развивались события дальше?
– Постепенно процент по кредиту увеличивался. Сначала до 3%, а к концу 80-х и до 8%. Но и это еще было приемлемо, поскольку одновременно увеличивался срок кредитования до 25 лет с тем, чтобы сохранить размер ежемесячных платежей.
В 90-е годы все резко поменялось. Денег на кредитование в федеральном бюджете не стало, поэтому сформированные (но не внесшие деньги) коллективы пайщиков были распущены, выделенные земельные участки и проектная документация переориентированы на коммерческую продажу. Тем же кооперативам, которые уже оплатили часть стоимости, город разными ухищрениями дал возможность довести дело до конца. Федеральные власти ограничились обещаниями помочь. Последний дом был завершен в 1999 году.
Одним не надо, другие не в состоянии
– Перейдем теперь к нашим временам. Кто сейчас, по вашему мнению, мог бы взяться за организацию дела?
– Не вижу приемлемых кандидатов. Раньше комплектованием кооператива занималось предприятие. Тогда оно было государственным. Сейчас оно частное. Непонятно, зачем это ему нужно?
Далее. На каком основании оно получит землеотвод? Последняя проблема особенно сложна в условиях жесткого дефицита свободной земли даже для городских нужд.
Следующий вопрос – кто будет кредитовать и под какой процент? Банки дают деньги неохотно, а ставки у них заоблачные. Кроме того, они потребуют в залог землю. Если у кооператива дела не заладятся, то банк отберет ее в счет долга. Так растранжиривать землю, предназначенную под строительство жилья, нельзя.
Но тогда где взять кредит под 0,5%, под 3% или хотя бы 5? Это раньше государство могло позволить себе роскошь делать такие подарки. В новых условиях в федеральном бюджете на это денег нет. Напомню, в начале 90-х кооперативное движение сошло на нет именно по этой причине.
Предположим, что в порядке благотворительности предприятие все же выделит часть денег, выкупит землю. Тогда оно может начать строительство, но возникает вопрос – на каких условиях. И вообще, у него возникнет масса организационных и правовых трудностей. Не проще ли предприятию выделенные деньги инвестировать в строительство и раздать жилье на льготных условиях сотрудникам? Но тогда что здесь осталось от ЖСК?
– А почему в качестве организатора вы не рассматриваете какую-то властную структуру – мэрию, префектуру, городской департамент?
– Эта структура не сможет быть той наседкой, которая соберет все и всех под своим крылом. И первое, на чем уже споткнулись столичные власти, это земля. По закону земельные участки под строительство разыгрываются на открытом аукционе. Заведомо ясно, что кооператив проиграет коммерческой структуре. Если законодательно разрешить внеконкурсное предоставление участков кооперативам, этим моментально могут воспользоваться крупные компании, создать подставные лжекооперативы с целью последующей торговли жильем на рынке. Бороться с этим государству будет непросто. К тому же появляется необозримое поле для коррупции.
И вообще в Жилищном Кодексе все пущено на самотек, участие органов власти в организации кооперативов упомянуто лишь один раз, да и то вскользь. Законодательно это участие совершенно не проработано.
– Вспоминая прежние ЖСК, их сторонники акцентируют внимание на вполне лояльных тогда ценах. А нынешние цены насколько подъемны для граждан даже при условии продажи по себестоимости?
– Вы совершенно правы в своем вопросе. Это тоже немаловажная проблема. Давайте сравним. В конце 70-х годов трехкомнатная квартира площадью 73 кв. м в ЖСК стоила около 7,5 тысячи рублей. При этом средняя заработная плата составляла 180 рублей в месяц. Итого квартира обходилась в 42 месячные зарплаты. Сейчас, даже если ориентироваться не на рыночные цены, а на затраты на строительство, то для типового жилья они составляют порядка 45 тысяч за кв. м. То есть сегодня цена той же квартиры в кооперативе составляла бы 3 285 тыс. рублей. При средней заработной плате москвича 30 тыс. рублей получаем 110 зарплат. Соотношение цены к зарплате в два с половиной раза хуже, чем тогда. Это не добавляет оптимизма идее ЖСК.
– Выясняется, что сегодня ЖСК крайне обременительная вещь. Земля выделяется ему бесплатно, значит, бюджет не получит тех денег, которые мог бы извлечь за счет ее реализации под коммерческие цели. Надо выдавать льготный кредит, это опять потери. Наконец, институт ЖСК предполагает минимальную прибыль подрядчика-строителя, а тот привык получать намного больше. Короче, от кооператива одни убытки. Как только дойдет до реального дела, боюсь, энтузиазм участников моментально скиснет. Не так?
– Вы правильно все рассудили, но надо понимать, что времена изменились. Когда строили ЖСК, то решали социальную проблему. Никакого рынка не было. О нем вообще никто не думал. Сейчас время рыночных отношений. И город, хочет того или нет, во многом вынужден выступать уже как коммерсант. В новых условиях ЖСК теряет свою социальную составляющую.
И еще на одну вещь хочу обратить внимание. Пока муниципалитеты не ликвидируют очереди, им просто не до ЖСК. На будущее, в порядке эксперимента, кооперативами заниматься необходимо. Но сколько-нибудь значимой формой ЖСК, на мой взгляд, станет не скоро.