Досье на дедушку

Собираюсь купить квартиру, которая принадлежит брату и сестре. Раньше ею владел их дедушка, который еще при жизни оформил им дарственную. Не ожидают ли меня в дальнейшем сюрпризы? Можно ли провести сделку так, чтобы квартира принадлежала только мне и никому больше – даже жене?
Андрей Витковский

– Если вы своими глазами видели свидетельство о смерти дедушки, а других наследников, кроме тех, которые продают вам квартиру, нет, то не должно быть и сюрпризов: иск о признании договора дарения ничтожным или недействительным предъявлять будет некому.

Тем не менее стоит попросить у хозяев квартиры текст договора дарения и выяснить, каким образом дедушка стал собственником продаваемой квартиры. Если он ее приватизировал (даже состоя в браке) или получил по наследству, то его супруга не может оспаривать дарение. Если же квартира была куплена в период брака, жена обязана была дать нотариально удостоверенное согласие на дарение (ч. 3 ст. 35 СК РФ), о чем должно быть упомянуто в договоре дарения.

При желании можете потребовать от продавцов справки о том, что они не состоят на учете в ПНД. Кроме того, если с момента дарения прошло три года, то сроки давности по оспариванию дарения истекли.

Желательно также застраховать все возможные риски при сделке в страховой компании.

Теперь о том, что касается второго вопроса. Если вы состоите в зарегистрированном браке, то для того чтобы жилье, купленное в браке, было только вашим, в том числе – на случай развода, необходим брачный контракт, заключенный у нотариуса (ст. 40–43 СК РФ).

Доля сестры приросла

Родители умерли 12 лет назад, не оставив завещания. Они жили в сельской местности в частном доме. В том же доме была зарегистрирована и по сей день живет их дочь, а моя сестра. Я живу отдельно. Никаких документов о наследстве я не оформлял, дом старый, и мне не нужен. А как быть сестре? Как ей оформить его на себя? Или это делать не нужно, поскольку она там живет и зарегистрирована?
Игорь Павлов

– Как устанавливает Гражданский кодекс, дети являются наследниками первой очереди. И если нет завещания, а все дети трудоспособны, то наследуют они в равных долях (ст. 1142 ГК РФ).

Как только наследство открывается, наследники могут принять его или отказаться от него. Ваша сестра фактически приняла наследство, поскольку живет в доме, который является наследуемым имуществом. В течение шести месяцев после смерти наследодателя вы могли оформить отказ от наследства в пользу сестры. Но так как этого сделано не было, то, скорее всего, можно говорить о том, что вы и не принимали наследство. В этом случае (ст. 1161 ГК РФ) происходит приращение наследственных долей. И теперь ваша сестра является единственным наследником, то есть наследует дом и все остальное имущество в полном объеме.

Уследить за логикой Фемиды…

Живу с детьми в комнате площадью 18,6 кв. метра в квартире бывшего семейного общежития Московского жирового комбината. Вселились на основании ведомственного ордера от 17 ноября 1992-го и зарегистрированы с 15 декабря. Согласно свидетельству о праве собственности ОАО «Мосжиркомбинат», выданному 5 апреля 1995 года, приватизированы несколько зданий, располагающихся на той же улице, что и наше общежитие. Однако дома, в котором мы живем, в перечне приватизированных домов в свидетельстве о праве собственности нет.

На наше обращение в жилищные органы с заявлением о заключении договора приватизации занимаемого помещения получен отказ, хотя общежитие при приватизации предприятия должно было быть передано в муниципальную собственность.

Решением Кузьминского районного суда Москвы в удовлетворении исковых требований нам отказано. Стоит ли подавать жалобу в вышестоящую инстанцию?
Алина Авинникова

– Разрешая этот спор, суд исходил, видимо, из того, что никаких решений о передаче общежития, находящегося на балансе ОАО «Мосжиркомбинат», в муниципальную собственность не принималось. Соответственно, на данные правоотношения не могут распространяться положения законодательства о приватизации, в том числе ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Поскольку это строение не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду, следовательно, вы якобы пользуетесь занимаемой жилой площадью не на основании договора социального найма.

При этом учитывались положения ст. 1, 2 и 4 Закона РФ № 1541-I от 4.07.1991 «О п
риватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которые запрещают оформлять в собственность помещения, находящиеся в общежитиях, и устанавливают, что передаче в собственность в порядке приватизации подлежат только помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, занимаемые гражданами на основании договоров социального найма.

Между тем в соответствии со ст. 7 Закона № 189-ФЗ общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий. К ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку реализация этих прав не может быть поставлена в зависимость от оформления названных документов.

Граждане могут оформить занимаемое ими по договору социального найма жилое помещение в собственность согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 18 Закона № 1541-I от 4.07.1991 (он действовал на момент возникновения спорных правоотношений) жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Законом РФ № 4199-I от 23.12.1992 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в ст. 18 внесены изменения, в силу которых при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности, жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление преемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена в ст. 30 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с абз. 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан. В том числе – на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными выше нормами, подлежащими применению во взаимосвязи со ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Эти объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

На основании изложенного решение суда первой инстанции, по нашему мнению, ошибочно.

Договоритесь по-братски

Хочу купить квартиру брата, но он просит «прописать» его пока в мою нынешнюю квартиру. Можно ли сделать это так, чтобы он не имел впоследствии на нее права?
Трофимова

– По какому бы основанию вы ни вселяли к себе брата, у него возникает право пользования жилым помещением. Если вы вселяете его в качестве члена семьи, то он имеет право пользования данным жилым помещением наравне с вами (собственником), а также несет солидарную с вами ответственность по обязательствам, вытекающим из предоставленного ему права, если иное не установлено соглашением между вами. Следовательно, лучше заключить соглашение – договор найма либо безвозмездного пользования.

Ответы подготовили М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, А. Маркова, В. Порубиновская

Александр Молохов