21:44:05
20 июля 2024 г.

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый должен понимать, что сделки с недвижимостью требуют обязательного обращения в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Ведь право собственности у физического или юридического лица возникает лишь с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В некоторых случаях момент возникновения права может быть иной. Например, при полной выплате пая членом кооператива. В порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) недвижимость принадлежала на праве собственности, то это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от госрегистрации права на недвижимость.

В случае, когда принимается наследство, право собственности на недвижимое имущество возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязаны, но могут в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, которые подтверждают основание для перехода права в порядке правопреемства. Необходимы также документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на недвижимое имущество.

Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его госрегистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданное им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также на имущество, приобретенное этими юридическими лицами по иным основаниям. К примеру, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до госрегистрации юридического лица, право собственности этого лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада после регистрации юридического лица, право собственности этого лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента госрегистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ.

Из адвокатской практики известно дело гражданина С. Он обратился к нам в бюро, уже получив отрицательное решение суда, с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования С. были основаны на ст. 234 ГК РФ, он, в частности, указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали С., объяснили, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска, указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору». По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования).

Адвокат Елена Жданова (Московское Адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья»)

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация