Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 25 июня 2009 г. 14:00
Публикация в газете: №19 (746) от 19 июня 2009 г.

Пример – мошенникам наука

Пример – мошенникам наука

Читаем новый Жилищный кодекс РФ, cт. 31 п. 2: «Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи». Что это за соглашение такое и как оно заключается?
Ю. Баранов

– Соглашение между собственником и членом семьи собственника о порядке пользования жилым помещением может быть составлено как при вселении, так и впоследствии при проживании. Документ заключается между собственником и каждым из проживающих с ним взрослых членов семьи. В подобном соглашении указываются конкретные помещения, которые могут использоваться членом семьи собственника, способ и порядок их использования. Соглашение может содержать также перечень конкретных прав и обязанностей собственника и проживающих с ним членов его семьи, например по внесению квартплаты и оплате коммунальных платежей.

Объясняем на примере

Можно ли признать сделку по отчуждению жилого помещения недействительной по требованию наследника собственника и забрать квартиру у добросовестного приобретателя – последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи, если жильем после смерти первоначального собственника завладели мошенники?
Яна Лихацкая

– Ответ на ваш вопрос можно найти в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 25 марта 2008 г. по делу № 21-В07-7, которое было опубликовано в Бюллетене Верховного Суда РФ № 4 за 2009 год.

Обстоятельства рассмотренного высшей судебной инстанцией страны конкретного дела были таковы.

Б. обратился в суд с иском к М., Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на то, что он является единственным наследником после смерти сестры в 2002 году, в собственности которой находилась квартира. На основании поддельного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру от 12 июня 2004 г. выдано М. По договору купли-продажи от 22 июня 2004 г. квартиру приобрел К.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24 июня 2004 г. названное жилое помещение находится в совместной собственности супругов К. и А. Указанные сделки нарушили законные права истца на получение данной квартиры в порядке наследства.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 января 2007 г. исковые требования Б. удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики 14 марта 2007 г. это решение отменила в части признания недействительными заключенного между М. и К. договора купли-продажи квартиры от 22 июня 2004 г., свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 24 июня 2004 г., аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на квартиру от 24 июня 2004 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истребования квартиры из незаконного владения К., А. и возложения на последних обязанности по передаче квартиры Б.; в этой части вынесено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Решение суда оставлено без изменения в части признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 12 июня 2004 г., выданного М., и аннулирования записи о государственной регистрации права собственности М. на квартиру от 12 июня 2004 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики 23 августа 2007 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики оставил без изменения, надзорную жалобу Б. – без удовлетворения.

В надзорной жалобе представитель Б. просил отменить постановления судов кассационной и надзорной инстанций, оставить в силе решение городского суда от 31 января 2007 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 25 марта 2008 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики и постановление президиума Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики отменила, решение городского суда оставила в силе, указав следующее.

Судом установлено, что квартира принадлежала сестре Б. на праве собственности, 19 ноября 2002 г. она умерла; наследником ее имущества является Б.

Также установлено, что право собственности было зарегистрировано и свидетельство о государственной регистрации права на данную квартиру на имя М. выдано на основании поддельного судебного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. о признании сделки купли-продажи квартиры, заключенной между М. и сестрой Б., действительной. В последующем, по доверенности, оформленной от имени М., Э. заключен договор купли-продажи с К., зарегистрировано право собственности на квартиру на имя К. и А., выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24 июня 2004 г.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что все сделки по отчуждению квартиры не соответствуют требованиям закона и согласно ст. 168 ГК РФ являются недействительными в силу их ничтожности.

Кроме того, поскольку добросовестное приобретение по смыслу ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является возврат имущества из незаконного владения, в связи с чем квартира подлежит истребованию у К. и А. и передаче Б.

Отменяя решение суда первой инстанции в части, суд кассационной инстанции (и с ним согласился президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики) указал на неправильное применение судом ст. 302 ГК РФ, в силу которой право истребования имущества от добросовестного приобретателя принадлежит только собственнику: сестра Б. при жизни не утратила прав на квартиру, квартира не была похищена у нее и не выбыла из ее владения иным способом помимо ее воли, право собственности на это жилое помещение прекратилось с момента ее смерти; также наследодатель не передавала квартиру во владение Б., он не является собственником спорного имущества, и в связи с этим у него отсутствуют правовые основания для истребования имущества у К. и А.

Ссылка на решение суда от 24 сентября 2004 г. необоснованна, так как этим решением Б. не признан принявшим наследство, ему лишь восстановлен срок для принятия наследства (ст. 1155 ГК РФ). Также необоснованны выводы суда о том, что с получением свидетельства о праве на наследство по закону на денежные вклады от 9 февраля 2005 г. Б. принял все наследство.

По мнению Верховного Суда РФ, приведенные выводы судов кассационной и надзорной инстанций нельзя признать законными.

Как следует из материалов дела, решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 24 сентября 2004 г. Б. восстановлен срок для принятия наследства, открывшегося после смерти его сестры.

Приговором Чегемского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28 февраля 2006 г. подтвержден факт хищения квартиры у истца.

Реализуя восстановленное решением суда право, истец получил свидетельство о праве на наследство на денежные вклады его умершей сестры.

Получение истцом свидетельства о праве на наследство по закону на денежные вклады умершей свидетельствует о принятии Б. части наследства, открывшегося после смерти его сестры. Это обстоятельство согласно пп. 2 и 4 ст. 1152 ГК РФ означает принятие наследником всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

Суд второй инстанции не учел, что истцу не требовалось восстанавливать срок для принятия наследства в виде денежных вкладов, поскольку решение суда от 24 сентября 2004 г. являлось достаточным основанием для принятия наследства и на денежные вклады, составляющие часть наследства, открывшегося после смерти его сестры.

В силу того, что имущество умершего переходит к наследникам как единое целое в неизменном виде, решением суда истцу восстановлен срок для принятия всего наследства.

Нарушения нормы материального права, допущенные судами кассационной и надзорной инстанций, следует признать существенными, поскольку в результате этих нарушений было ущемлено конституционное право Б. на наследование.

Таким образом, исходя из правовой позиции высшей судебной инстанции, на ваш вопрос можно ответить утвердительно.

Ответы подготовили М. Болдинова, А. Дубасова, М.Зеленев, А. Маркова, В. Порубиновская

Александр Молохов

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев