Под защитой суда
Отныне недобросовестный продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с имуществом (движимым и недвижимым), если при ее заключении он нарушил закон. Такое решение 21 апреля 2003 года принял Конституционный суд РФ.Ранее же, если в цепочке сделок с имуществом когда-либо было допущено нарушение закона, недобросовестные продавцы, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса, могли требовать расторжения всех сделок, совершенных с этим имуществом. В такой ситуации пострадавшими оказывались добросовестные покупатели, которые, приобретая квартиры, не знали о допущенных нарушениях.
Как это решение отразится на проведении операций с квартирами? Своими мнениями делятся профессиональные участники рынка недвижимости.
Легче компенсировать деньгами
Григорий Полторак, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР):
— Я считаю, что решение принято замечательное. Только мы еще посмотрим, каковы будут решения Верховного суда РФ. Как будут приниматься решения на практике — вот в чем вопрос.
Решение КС, безусловно, хорошее, однако абсолютно идеального решения быть не может. Меня спрашивают: справедливо оно или нет? Смотря для кого. В целом же любое решение несправедливо, потому что один отобрал у другого, а платить должен третий. Как было раньше? Платил добросовестный приобретатель. Сейчас ситуация меняется с точностью до наоборот. И возникает вопрос: а кто будет компенсировать тому, у кого отняли? Это будет решаться легче, потому что отняли-то не сегодня, а в прошлом. И тому, у кого отняли когда-то, сейчас лучше компенсировать деньгами, а не выселять добросовестного приобретателя из квартиры.
Однако добросовестный приобретатель должен быть добросовестным. От него потребуется соблюдение определенных правил покупки квартиры. Это — оформление сделки по полной стоимости и приложение определенных усилий по проверке юридической чистоты квартиры. То есть человек должен не просто заплатить деньги, а предпринять всевозможные действия для того, чтобы удостовериться, что продавец обладает правом распоряжаться данной квартирой. Если же он просто пришел и сказал продавцу: «На тебе деньги, давай мне квартиру», то в данном случае решение КС его не защитит.
А как с правами третьих лиц?
Олег Самойлов, заместитель директора Управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Не секрет, что значительное число квартир имеет те или иные правовые дефекты. Причина — несовершенство законодательства, регулирующего вопросы, связанные с жильем. Зачастую сам продавец жилья не может гарантировать юридическую безупречность своих прав собственности. Ущемление прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо при проведении сделок с ней, несоблюдение правил наследования, подделка документов, удостоверяющих право собственности — только часть из возможных причин судебного разбирательства. При этом в случае, если с момента возникновения обстоятельств, ставящих законность проведения сделки под сомнение, квартира несколько раз сменила собственников, возможность выявления ранее допущенных нарушений ощутимо снижается, но вероятность признания сделки недействительной сохраняется на прежнем уровне. Сегодня судебная практика такова, что в результате пострадавшей стороной является добросовестный приобретатель. И возможный для него финал — утрата квартиры, а зачастую и денег, затраченных на ее приобретение.
Специалистами компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» вопрос защиты прав добросовестных приобретателей всегда воспринимался особенно остро, так как создание устойчивых правовых последствий сделок, совершаемых нашими клиентами, — одна из наших основных задач. На протяжении многих лет мы выполняем ее за счет профессиональной юридической экспертизы продаваемых и приобретаемых с нашей помощью объектов. И несем полную финансовую ответственность перед потребителями наших услуг за возможные негативные последствия совершенных ими сделок.
Говоря о решении, принятом Конституционным судом РФ в отношении защиты прав добросовестных приобретателей имущества, его можно назвать знаменательным и, безусловно, позитивным шагом по пути дальнейшего формирования цивилизованных правовых отношений на рынке недвижимости. Однако прецедент, созданный Конституционным судом, не снимает всех вопросов, существующих в этой области.
Согласно определению, содержащемуся в ст. 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Эта же статья, на обязательность применения которой при рассмотрении дел о недействительности сделок в соответствии со статьей 167 ГК РФ указал Конституционный суд, закрепляет право собственника возвратить свое имущество из чужого незаконного владения в случае, если оно перестало быть его собственностью помимо его воли. Таким образом, Конституционный суд исключил возможность попытки «отсудить» квартиру со стороны недобросовестного продавца. Однако не секрет, что значительное число решений о недействительности сделок принимается судами по искам не продавцов, а третьих лиц, права которых оказались нарушенными в результате отчуждения квартир. В ряде случаев инициаторами рассмотрения подобных дел выступают даже не они сами, а представители органов прокуратуры. Для этой категории лиц принципиальных изменений как будто не произошло. Соответственно, полностью риски, существовавшие у покупателей до настоящего времени, не устранены.
Кроме того, свою «добросовестность» покупателю необходимо будет доказать суду. В случае, если в действиях покупателя будет выявлена неосмотрительность, которая трактуется как незнание в ситуации, позволяющей знать, данное обстоятельство может исключить возможность признания покупателя добросовестным и, соответственно, применения статьи 302 ГК РФ. Таким образом, необходимость проведения доскональной юридической экспертизы объектов недвижимости силами профессионалов не утрачивает актуальности.
Кроме того, решение, принятое Конституционным судом, заставляет взглянуть на проблему с другой стороны. Не приведет ли новая практика к росту количества фактов ущемления прав третьих лиц в случае принятия судами решений в пользу приобретателей? И как следствие, каким образом теперь будет рассматриваться правомочность сделок с квартирами, в которых обнаружены реальные нарушения прав несовершеннолетних, поскольку в текущей практике практически всегда судебная власть встает на защиту детей? Ляжет ли ответственность за регистрацию таких, впоследствии признанных действительными, несмотря на наличие правовых погрешностей, сделок, на государственные органы или возникнет новая волна случаев утраты законных прав недостаточно социально защищенными гражданами? Пока эти вопросы не находят однозначных ответов.
Надеемся, что решение Конституционного суда послужит основанием для внесения изменений в действующее законодательство, устраняющих ныне существующую неопределенность и учитывающих права всех участников сделки. Пока же компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» не находит оснований для корректировки применяемой ныне технологии экспертизы объектов недвижимости и практики принятия на себя полной финансовой ответственности — действенного инструмента защиты интересов покупателей жилья.
Проявите добрую совесть
Владимир Мнацаканов, начальник юридического отдела агентства недвижимости «АРСЕНАЛ ХОЛДИНГ»:
Решение Конституционного Суда лишний раз подтверждает то, что в нашей стране существуют законы, которые защищают добросовестного участника гражданского оборота.
К сожалению, множество комментариев обходит стороной вопрос: почему при существующих законах наши суды общей юрисдикции боялись их применить? Почему Верховный суд РФ в своей практике ими не руководствовался и не давал соответствующих разъяснений судам?
Ведь КС по сути дела не сказал ничего нового, все его выводы должны быть известны любому юристу еще из классического курса Римского права. И проблема здесь, к сожалению, в низком уровне наших судей, незнании основополагающих канонов гражданского права, в их неумении применять закон.
Также хочется предостеречь некоторых граждан от эйфории по поводу данного постановления КС. Если вы приобрели имущество у собственника и впоследствии ваша сделка по любому основанию будет признана судом недействительной, то не имеет значения, добросовестный вы приобретатель или нет. При недействительности сделки стороны возвращаются в первоначальное положение и при этом каждой из сторон должен быть произведен возврат всего полученного по сделке (реституция).
Понятие добросовестности приобретения возникает лишь тогда, когда вы приобретаете имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. К сожалению, зачастую для «неюриста» эти нормы права сложны для понимания.
Очень важно отметить следующее. Чтобы суд вас признал добросовестным приобретателем при заключении сделки, надо не «добросовестно заблуждаться», а, напротив, необходимо проявить определенную осмотрительность и осторожность, проверить и перепроверить все документы у продавца, т. е. всячески проявить свою «добрую совесть».