Дорогие мои старики
Не секрет, что весьма значительная часть нынешних москвичей родилась не в Москве. И это вполне естественно – столица во все времена притягивала активных людей со всей страны. Как следствие, рано или поздно перед многими встает довольно специфическая задача: надо перевезти стариков-родителей со своей малой родины к себе в Москву, а их квартиру в провинции – продать.
Дело это может оказаться куда более хлопотным и сложным, чем видится на первый взгляд. Поэтому приведем здесь несколько профессиональных рекомендаций.
Не летнее это дело
К решению подобных проблем обычно приступают во время летнего отпуска, рассчитывая совместить приятное с полезным: и дело сделать, и отдохнуть в родных местах напоследок. Это первая, самая распространенная ошибка. Почему? Летом подавляющее большинство региональных рынков как бы «засыпает»: количество сделок по купле-продаже квартир даже в крупных городах уменьшается на порядок. Продавцы и покупатели словно «растворяются» в летней жаре. Местные риелторы шутят, и не без доли истины, что их клиенты разбегаются по дачам помидоры поливать. Пытаться именно в эту пору продать родительскую квартиру по нормальной цене – впустую тратить время. Отдохнуть-то вы, возможно, и отдохнете, а вот по квартирному вопросу придется приезжать еще раз. Другой вариант развития летнего сценария – вы все же сумеете продать квартиру, но с очень существенной – 20–30%-ной скидкой; в этом случае ваш попутный местный отдых встанет вам намного дороже заморского.
Самое подходящее время для подобных сделок – весна. В это время рынок недвижимости в обычные, не кризисные годы, достаточно активен. Оптимальным при этом получается и время переезда стариков в Москву: конец весны и начало лета – благоприятное время для их первоначальной адаптации в Москве. Необходимо учитывать, что переезд на новое местожительство для пожилого человека – большой стресс. Старикам придется привыкать к новому климату, другому составу воды, иному ритму жизни, наконец, просто устроиться и наладить быт на новом месте; а приспособляемость у организма – уже не та. Поэтому не будет лишним еще до отъезда проконсультироваться у лечащих их врачей относительно предстоящего переселения.
Местная специфика
Нередко у пенсионеров уже нет ни сил, ни средств поддерживать свою квартиру в нормальном состоянии. Краны текут, бачок не работает, раковина подтекает, здесь отклеились обои, там облупилась краска, пол скрипит, форточка не закрывается, конфорка не горит и так далее. Увидев подобное, покупатель, скорее всего, просто уйдет туда, где подобных мелочей нет. Стоит учесть, что сроки продажи квартиры напрямую зависят от ее состояния. Поэтому желательно придать квартире опрятный, жилой вид, в ней все должно исправно работать. Увлекаться при этом не стоит: никакие «евроремонты» в данном случае не требуются. После покупки квартиры новые хозяева в большинстве случаев сразу же начинают свой ремонт; поэтому девиз вашего предпродажного ремонта прост: быстро, дешево, но аккуратно. Итак, заранее берите в расчет то, что по приезде вам придется немного потрудиться для того, чтобы придать квартире товарный вид.
Хорошо, если местные родственники заранее, до вашего приезда, подберут для вас приличное агентство, а в нем – опытного риелтора. Этим они заметно облегчат вашу задачу. Не стоит особо сожалеть о комиссионных агентству, тем более что они в разы меньше московских. Право же, ваши время, нервы и безопасность стоят дороже. Да и спокойствие ваших стариков тоже чего-то стоит. Если же родственников, способных вам посодействовать, нет, то на выручку придет Интернет. С его помощью можно заранее составить себе адекватное представление об уровне местных цен, подать «пристрелочные» объявления о продаже, наметить подходящее местное агентство, списаться с ним для уточнения неясных вам деталей: состояния рынка, местных особенностей процедуры продажи, состава пакета документов на сделку, сроков, стоимости и места заказа необходимых справок, и прочего.
Брать с собой в поездку московского риелтора – удовольствие дорогое, но почти бесполезное. Слишком уж отличаются реалии столичного и провинциального рынков недвижимости.
Особенности методов работы местных БТИ, Регистрационной палаты, других ведомств, агентств недвижимости, принятые здесь процедуры расчетов, составление правильного, с местной точки зрения, текста договора в простой письменной форме (а ППФ в регионах тотально преобладает: здесь экономят на нотариусах), и все прочие детали и мелочи, малознакомые или совершенно неизвестные пришлому агенту, способны кардинальным образом повлиять на успешность вашей сделки.
Только через Сбербанк
Самый неприятный момент, поджидающий москвича при продаже недвижимости в провинции, это традиция расчетов наличкой. Здесь принято передавать деньги по-простому, пачками, из рук в руки. Чаще всего эту незатейливую, но весьма нервную для обеих сторон процедуру совершают непосредственно в момент подписания договора купли-продажи в Регпалате. Но иногда бывает, что расчет в палате затруднен из-за установленных там порядков или из-за чрезмерного количества посетителей в помещении; тогда его осуществляют вообще на улице, обычно – в припаркованной поблизости автомашине. В такой ситуации ни толком пересчитать деньги, ни проверить их подлинность, ни обеспечить элементарную безопасность невозможно в принципе. А в довершение свежеиспеченному обладателю денег еще и предстоит испытать себя в рискованной роли инкассатора-любителя, которому придется доставить в банк довольно серьезную сумму отнюдь не в бронированном автомобиле.
Расчеты через банковскую сейф-ячейку, как это принято в Москве и Петербурге, на российских просторах почти нигде не практикуют. Но даже там, где такая возможность в принципе существует, делать это не стоит. Местные банковские договоры, сопровождающие процесс закладки, хранения и передачи денег покупателя продавцу, обычно не выдерживают никакой критики, и зачастую таят в себе еще большую угрозу потери денег, чем расчеты на улице.
Но как быть, если по какой-либо причине вы действуете самостоятельно, вашу сделку не опекает надежное местное агентство, умеющее наладить надежный механизм расчетов между клиентами, и вы элементарно опасаетесь возиться с наличными деньгами? Тогда твердо настаивайте на расчете через сбербанк, причем изначально, еще на этапе первых переговоров с «клюнувшим» на вашу квартиру покупателем. Заблаговременно заведите сберкнижку на имя продавца недвижимости в ближайшем к Регпалате отделении банка. В день сделки вы все вместе заранее приходите в отделение и ваш покупатель кладет всю сумму сделки на эту сберкнижку. Затем там же, в банке, дайте покупателю расписку о полученной сумме (пишет ее, конечно же, владелец квартиры; можно подкрепить ее подписями свидетелей с обеих сторон). После этого все спокойно отправляются в Регпалату на подписание договора купли-продажи.
Итак, сделка проведена, деньги в местном банке. Но их надо доставить в Москву. Не испытывайте фортуну – никаких перевозок наличности! Перевод денег с любой окраины страны в столицу через тот же Сбербанк займет не более трех банковских дней, и будет стоить вам всего тысячу рублей. Заранее проконсультируйтесь в банке о подробностях процедуры перевода денег.
Теперь вам осталось освободить квартиру. Иные покупатели после подписания договора купли-продажи склонны сразу же «забывать» предварительные устные договоренности о сроке освобождения квартиры и требовать чуть ли не немедленного «выметания» из нее. Такие эксцессы могут серьезно потрепать нервы вашим родителям. Для подстраховки полезно еще до проведения сделки закрепить дату вашего выезда из квартиры в отдельном соглашении, подписанном обеими сторонами. Эта бумажка поможет вам избежать нежелательных «провалов памяти» у покупателя.
Отправка вещей в другой город – дело весьма хлопотное. Заранее закажите автофургон или железнодорожный контейнер, но еще раньше начните упаковку вещей. Этот процесс требует аккуратности и опыта. Нет лучшего советчика в этом деле, чем отставной военный, исколесивший с пожитками всю страну. Каждый ящик пронумеруйте и составьте опись его содержимого. Вся начинка двухкомнатной квартиры при некоторой сноровке вполне уместится в контейнер-«пятитонник». Не стесняйтесь нанимать себе в помощники соседей, если чувствуете, что не успеваете к сроку – а не успевают почти все. Ночная «штурмовщина» накануне подачи контейнера не прибавит здоровья ни вашим старикам, ни вам, а на качестве упаковки вещей и, соответственно, их сохранности в дороге скажется не лучшим образом. Если родители настаивают на перевозке своей старенькой мебели, то даже если это желание неразумно – не спорьте: привычные вещи помогут им легче прижиться на новом месте.
И еще…
Попутная основной задаче продажа родительской дачи или гаража может оказаться невозможной из-за «сырых» – старых или недооформленных – документов. Поэтому родителям стоит заранее, за год-другой до переезда, заняться процедурой получения «современных» документов на эти объекты. Если же все это не было сделано заблаговременно, то выходом из ситуации может быть продажа такой недвижимости по доверенности на ее оформление и последующее отчуждение. Эта доверенность позволит будущему хозяину самому довести документы до ума и провести сделку купли-продажи уже после вашего отъезда. Но надо быть готовым, что желающих купить дачу или гараж на таких условиях будет в разы меньше, а цена существенно, на 40–60%, ниже нормальной.
И напоследок о любимых стариковских кошечках и собачках. Для их перевозки в поезде или самолете потребуются ветеринарные свидетельства. В свою очередь, чтобы их получить, надо предварительно, за 2–3 месяца, сделать животным необходимые прививки. Заранее ознакомьтесь с подробностями правил перевозки животных на выбранном вами виде транспорта.
Конечно же, нельзя в одной статье рассказать подробно обо всех возможных проблемах, поджидающих москвича на его малой родине. «Сюрпризы» могут всплывать один за другим: сделанная бог знает когда и кем ерундовая перепланировка может превратить процесс подготовки квартиры к продаже в длительный и дорогостоящий марафон; ошибка в тексте договора приватизации, допущенная полтора десятка лет назад, может привести к затяжным судебным разбирательствам; нужные документы имеют свойство теряться в самый неподходящий момент; бюрократическая волокита при оформлении перевода пенсий может отнять у вас не один день; и так далее.
Поэтому неудивительно, что сложности, связанные с продажей квартиры и переездом родителей в Москву заставляют многих каждый раз откладывать это обременительное мероприятие «на следующий год»; да тут еще и сами родители нередко просят оставить их в своем городе еще на какое-то время. Но здесь важно не пропустить грань между «рано» и «поздно» в этом деликатном деле. Что бывает в тех случаях, когда разумные сроки пропускаются, вы узнаете в следующей статье.