Интересы покупателей и продавцов скоро пересекутся
В апреле 2009 года, в связи с укреплением национальной валюты, на рынке жилья Москвы коррекция цен в долларах замедлилась, тогда как в рублях, наоборот, усилилась. Естественно, и темпы падения цен на недвижимость в американской валюте снизились с 5,2 до 1,8%. Цена предложения в начале мая была зафиксирована на уровне $5 158 за кв. м. В рублях же цена за последний месяц скорректировалась лишь на 3,2% и составила 170,4 тыс. руб. за кв. метр.
В апреле снижение цены предложения фиксировалось во всех без исключения сегментах. Немногим меньше остальных потеряли квартиры экономкласса, предложение в престижных округах столицы и однокомнатные квартиры. Примечательно, что доля предложения однокомнатных квартир и объектов бизнес-класса на рынке с начала года заметно сократились. «Таким образом, – отмечает генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков, – в прошедшем месяце тенденция к снижению темпов падения цен в долларах продолжилась. Впервые с октября прошлого года потери в рублевом эквиваленте более существенные, чем в валюте. Объем предложения на рынке при неизменной доле вновь выставленных на продажу квартир продолжает увеличиваться – покупатели выжидают, количество сделок не увеличивается».
Увеличение же объема предложения аналитики связывают с инерционностью, характерной для вторичного рынка. Они считают, что на рынок регулярно поступает определенное количество новых квартир, в то же время с октября прошлого года покупать стали меньше. Тем самым накапливается отложенный спрос. И хотя начиная с марта этого года число покупателей стало расти, но все равно меньшими темпами, чем появление на рынке новых объектов. Однако в условиях замедления темпов снижения цен, считают аналитики, мы все ближе подходим к точке пересечения интересов покупателей и продавцов.
А вот на первичном рынке жилья Москвы ситуация остается практически неизменной. Объем предложения увеличился лишь на 1%. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в столице (с учетом элитных объектов) в апреле 2009 года увеличилась на 2,7% и составила 204,0 тыс. руб./кв. метр. Без учета элитных объектов цена составила 174,5 тыс. руб./кв. метр. В целом с начала года средневзвешенная цена выросла на 7,3%.
Максимальный рост цен в апреле 2009 года отмечен в новостройках СВАО (+8,6%), минимальный – в ЮЗАО (–3,4%). А наиболее доступный уровень цен в ЮВАО – 134,6 тыс.
руб./кв. метр. Тогда как самые дорогие квартиры традиционно предлагаются в ЦАО – 464,1 тыс. руб./кв. метр.
По итогам прошедшего месяца рост цен отмечен по всем категориям: в монолитных и кирпичных домах цены прибавили 1,7 и 2,4% соответственно, жилье в панельных домах подорожало на 3,6%, коттеджи и таунхаусы предлагались в среднем по 106,3 тыс. руб./кв. м). А вот в новостройках бизнес-класса цены снизились до 194,7 тыс. руб./кв. м (–2,1%). «Таким образом, – отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма, – на первичном рынке столицы по итогам апреля была зафиксирована положительная динамика рублевых цен на фоне стабильных показателей объема предложения. При этом существенно выросли в цене квартиры в домах экономкласса и квартиры в новостройках, расположенных в менее престижных районах города. Тогда как цены в новостройках среднего и бизнес классов изменились не столь значительно. В итоге мы уже можем наблюдать положительную динамику на рынке жилой недвижимости. Девелоперы, преодолев значительные трудности, связанные с кризисом, начали выводить на рынок новые проекты. Более того, постепенно завершаются акции и специальные программы покупки жилья. Все это и приводит к росту цен на объекты первичного рынка жилой недвижимости».
А что же делается в Подмосковье? Картина здесь немного другая. По данным аналитического консалтингового центра компании МИЭЛЬ, в апреле 2009 года объем предложения на рынке Подмосковья продолжил расти, а темпы снижения рублевых цен остались на прежнем уровне. Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области достигла уровня в 80,4 тыс. руб./кв. м, снижение в рублях составило 2,2% за месяц. А вот в долларах цены снижаются не так интенсивно. В прошедшем месяце коррекция составила минус 1,7% (до $2440 за кв. м). По-прежнему наименьшими темпами дешевеет максимально удаленное от столицы жилье. Тогда как жилье, которое находится сразу за кольцевой, может дешеветь гораздо быстрее.
К примеру, стоимость квадратного метра на первичном рынке в Люберцах снизилась на 42% и составила на сегодня $2256 за «квадрат». По мнению генерального директор агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, недвижимость в Люберцах стала лидером падения цен в московском регионе. Так, стоимость однокомнатных квартир в новостройках здесь составляет на сегодня в среднем $88 тыс., двухкомнатных – $115 тыс., а трехкомнатных – $162 тыс. Можно предположить с высокой долей вероятности, считает аналитик, что именно здесь цены уже достигли своего дна.
Стоит заметить, что рынок недвижимости Московской области развивается по тому же сценарию, что и столичный, но с некоторым отставанием во времени. «Поэтому, – считает Алексей Шленов, – волны роста и снижения цен приходят в область чуть позднее, чем на московский рынок».