Не шали!
Я – пенсионер, проживаю в неприватизированной квартире, слышал, что с занимаемой жилой площади могут выселить! На каком основании?
Николай Львович
Действительно, в соответствии с современным жилищным законодательством договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в двух случаях: по соглашению сторон (может быть расторгнут в любое время) и по требованию наймодателя (допускается в судебном порядке лишь в исключительных, предусмотренных законом случаях).
Законодатель предусматривает четыре основных нарушения, в соответствии с которыми может быть расторгнут договор социального найма. Это:
– невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;
– разрушение или существенные повреждения жилого помещения, которые не могут быть устранены нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, в разумный срок;
– систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
– использование жилого помещения, в котором проживает наниматель, не по назначению.
Зря старалась
Моя тетя заключила договор пожизненного содержания с иждивением, сейчас пытаюсь оспорить его в суде. Вот история вопроса.
14 июня 2007 г. между моей тетей Ш. (собственником квартиры) и Т. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Ш. (получатель ренты) передала в собственность Т. (плательщику ренты) квартиру, а Т. обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ш., обеспечивая ее питанием, одеждой и т. д.
28 июня 2007 г. Ш. умерла. Договор пожизненного содержания с иждивением в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Я как племянник Ш. обратился в суд с иском к Т. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что являюсь наследником умершей Ш., договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем прав на квартиру ответчица не имеет.
Т. предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что названный договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине – вследствие смерти Ш. Скажите, кто прав?
Василий
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.
Как указано в ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В силу ст. 584 Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами параграфа (п. 2 ст. 601 ГК РФ).
Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.
Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивением возникают с момента его государственной регистрации.
Таким образом¸ договор пожизненного содержания с иждивением следует признать незаключенным, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, права собственности на упомянутую квартиру на основании указанного договора у Т. не возникло.
Кризис, однако…
менились ли в связи с кризисом цены, исходя из которых государство предоставляет жилье очередникам?
Луцкий
Приказом Минрегиона РФ от 26 декабря 2008 года № 303 норматив стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья (в рублях) по Российской Федерации утвержден на I полугодие 2009 года в размере 26 500 рублей.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы» Приказом Минрегиона РФ от 25 марта 2009 года № 79 установлена средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья по субъектам РФ на второй квартал 2009 г. По сравнению с первым кварталом 2009 г. рыночная стоимость 1 кв. м жилья во всех регионах повысилась. Так, в Москве она составляет 83 750 руб. (в первом квартале – 73 800 руб.), Санкт-Петербурге – 52 500 руб. (44 300 руб.), Тверской области – 37 800 руб. (35 900 руб.), Краснодарском крае – 36 050 руб. (30 450 руб.), Татарстане – 28 200 руб. (26 200 руб.), Тюменской области – 34 800 руб.(32 450 руб.), Приморском крае – 36 650 руб. (31 800 руб.). Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья используется при расчете размера социальных выплат на приобретение жилья, предоставляемых за счет средств федерального бюджета.
Двадцать лет спустя
В муниципальной квартире мы с женой проживаем почти 20 лет. В последнее время отношения разладились, но менять квартиру я не хочу, и переезжать мне некуда. Хочется, чтобы супруга дала мне спокойно жить в моей комнате. Слышал, что можно определить порядок пользования квартирой по социальному найму через суд. Что для этого нужно сделать?
ZAGA
Согласно п. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Упомянутое вами требование возможно только в отношении жилого помещения, находящегося в частной собственности. Это подтверждает и обширная судебная практика. Так, согласно правовой позиции ВС РФ (Бюллетень Верховного Суда 1984 г. № 4, стр. 24) нанимателю в жилом помещении по договору социального найма и членам его семьи принадлежат равные права в пользовании данным жилым помещением.
Требование об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, предполагает наложение ограничений на право пользования нанимателя и членов его семьи комнатами в таком жилом помещении и, следовательно, такие требования противоречат нормам действующего законодательства.
Таким образом, в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством и сложившейся судебной практикой, вы не сможете добиться определения порядка пользования вашей квартирой через суд. Придется искать какой-то другой выход из сложившейся ситуации.
С разрешения «бывшей»
В муниципальной двухкомнатной квартире «прописан» мой муж и его несовершеннолетний сын от первого брака. Ребенок проживает с матерью тоже в двухкомнатной квартире, которую она приобрела в собственность. Муж захотел меня зарегистрировать в свою квартиру, но паспортный стол нам отказал, мотивируя это тем, что нужно согласие бывшей супруги. Имею ли я право на «прописку» к своему мужу? И нужно ли вообще согласие бывшей супруги?
В соответствии со ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия (данного в письменной форме) членов своей семьи вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга.
Членом семьи будет являться также и ребенок, как зарегистрированный по месту жительства в вышеназванном жилом помещении. Согласие бывшей жены потребовали потому, что она является законным представителем ребенка.
Ваш вопрос можно решить только в судебном порядке, обжалуя отказ в регистрации и определив по суду место жительства ребенка вместе с его матерью.