28.03.2009 Компания «Гарант»
Служба правового консалтинга отвечает.
Организация занималась строительством многоквартирного жилого дома, при этом с физическими лицами заключались договоры на участие в долевом строительстве. На несколько квартир не удалось найти желающих, поэтому после ввода дома в эксплуатацию организация обратились в УФРС для регистрации права собственности на эти квартиры, приложив справку о том, что квартиры построены за счет собственных средств организации. УФРС регистрирует право собственности, при этом в свидетельствах в графе «обременения» указывает «ипотека в силу закона» и устно ссылается на п. 3 ст. 13 указанного ФЗ. В каких случаях следует применять п. 3 ст. 13 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»?
В силу части 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться путем залога или поручительства.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В данном случае залог возникает в силу закона.
Условия обеспечения обязательств застройщика залогом установлены ст.ст. 13-15 Закона N 214-ФЗ.
Согласно части 3 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Не подлежащие передаче участникам долевого строительства жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являющегося объектом долевого строительства, находятся в залоге.
На основании п. 1 ст. 19 и п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (как обременение прав на недвижимое имущество) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Моментом прекращения рассматриваемого вида залога является момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 ст. 12 и часть 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). До подписания передаточного акта с каждым дольщиком залог сохраняется.
Порядок передачи объекта долевого строительства регулируется ст. 8 Закона N 214-ФЗ. Пунктом 6 указанной нормы предусмотрена возможность составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства в случае уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.
Регистрационный орган, руководствуясь п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, погасит запись о залоге после проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства (смотрите также Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2007 N ГКПИ07-728).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ). Эти документы вместе с заявлением застройщик может представить в регистрационный орган самостоятельно (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Вывод:
Квартиры, входящие в состав дома, строительство которого осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, являются предметом залога до подписания передаточных актов со всеми дольщиками.