Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 17 июня 2004 г. 08:54
Публикация в газете: №24 (491) от 17 июня 2004 г.

Жизнь после… смерти

Пока у нас с вами было лишь право пожизненного проживания в квартире либо в комнате в коммуналке, которые принадлежали государству, мы не знали процедуры наследования жилья в Москве. Но после первых двух лет приватизации новоиспеченных собственников прямо-таки потрясла неожиданная морока при оформлении наследования квартиры (комнаты тогда еще не приватизировались).

Обещали примитивный автоматический способ: наследуют пережившие покойного сособственники, проживающие в этой квартире. Так вначале и было. Но вскоре юристы поняли, что, с точки зрения наследственного права, такой порядок нарушает законные интересы наследников, проживающих отдельно от наследодателя. И тут начались проблемы у нотариуса с выделением долей в праве собственности на жилище, при госрегистрации (совсем не дешевой по всем временам) доли и права на нее. К нотариусам занимали очередь с ночи, проклиная уже и саму приватизацию. Одна инструкция по процедуре наследования приватизированного жилья сменяла другую, пока окончательно не запутали граждан. С вступлением в силу третьей части ГК РФ, которая регулирует наследственные отношения, права всех наследников по закону были восстановлены. И тем не менее особенности наследования приватизированного жилого помещения никуда не исчезли. Павел КРАШЕНИННИКОВ, председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, комментирует практику применения норм наследственного права в этой сфере. НАСЛЕДОВАНИЕ ПРИВАТИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ На основании закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (впоследствии в этот закон неоднократно вносились изменения и дополнения) жилище может быть приобретено в собственность одного гражданина (индивидуальную) либо в собственность нескольких граждан (общую). Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, происходит в общем порядке. При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, когда жилище обременено правами граждан (третьих лиц), имеющих право пользоваться данным жилым помещением. Это могут быть члены семьи бывшего собственника, имеющие право пожизненного проживания по месту постоянной регистрации. Или нетрудоспособный родственник, или иждивенец покойного собственника, словом, лица, по закону имеющие право на обязательную долю в наследстве в денежном выражении либо в реальных квадратных метрах. Наследник обязан не препятствовать осуществлению их права пользования жилым помещением. ГЛАДКО ТОЛЬКО НА БУМАГЕ. НА ДЕЛЕ – ЧЬЯ ЖЕ ЭТО СОБСТВЕННОСТЬ? Вопрос наследования жилого помещения, приватизированного только одним супругом, решается неоднозначно. В судебной практике имели место случаи признания таких жилищ общей совместной собственностью супругов. Правда, с вступлением в действие Семейного кодекса РФ таких случаев стало намного меньше, поскольку данный законодательный акт четко указал на то, что имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью (пункт 1 статья 36 СК РФ). Бесплатная приватизация, как и наследование, и дарение, являются именно безвозмездной сделкой. Если у супругов возникли разногласия по поводу права собственности одного из них на жилое помещение, другой супруг, считающий, что его права нарушены, может подать соответствующий иск в суд. А договор передачи жилого помещения в собственность может быть признан судом недействительным по общим основаниям. Они установлены ГК РФ для признания сделок недействительными. Но у истца должны быть веские доказательства нарушения его прав. Например, если его отказ от участия в приватизации жилого помещения был получен обманным путем. Либо была подделана его подпись на заявлении об отказе участвовать в приватизации. Либо обманным путем он был снят с регистрационного учета по месту приватизируемой квартиры. Нужно иметь в виду, что вышеизложенное положение распространяется только на приватизированные жилые помещения, которые были переданы в собственность граждан по закону РФ «О внесении изменений и дополнений в закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 23 декабря 1992 года. Дело в том, что согласно предыдущей редакции этого закона (от 4 июля 1991 года) передача жилья в собственность осуществлялась так называемым комбинированным способом – на безвозмездной и, в некоторой части, возмездной основе. К сожалению, нет однозначного ответа на вопрос, какой вид права собственности возникает, если договор передачи жилища в собственность был заключен только одним лицом. Ни законодатель, ни судебная практика точного ответа не дали. А последствия этого для граждан чреваты конфликтами. И все же с большей уверенностью можно утверждать следующее: если имела место приватизация с выплатой определенной денежной суммы, то возникает общая совместная собственность супругов. А если передача жилого помещения произошла безвозмездно, то субъектом права собственности на него является лицо, с которым был заключен договор. Приватизация жилого помещения в долевую собственность означает, что все ее участники имеют определенные доли в праве собственности. Как правило, доли указаны в договоре. Если же этого не сделано, то доли признаются равными. ПОСЛЕДНЯЯ ВОЛЯ ОБРАТНОГО ХОДА НЕ ИМЕЕТ… Есть еще одна важная особенность наследования приватизированных жилых помещений. Речь идет о случае, когда гражданин подал заявление на приватизацию своего жилого помещения, но до оформления и государственной регистрации не дожил. Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» отметил следующее. Если гражданин подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения ему в собственность или до госрегистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство (смерть) само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника – включить жилое помещение в наследуемое имущество. Но положительное решение возможно только при следующем обстоятельстве – если наследодатель, выразив при жизни свою волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление. По независящим от него причинам заявитель был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию жилища, в которой ему не могло быть отказано. НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В КООПЕРАТИВНОМ ДОМЕ Когда возникает право собственности? С момента вступления в действие закона СССР «О собственности в СССР», а это произошло 1 июля 1990 года, для члена жилищного и жилищно-строительного кооператива право собственности на жилое помещение, в котором он проживает, наступает по факту полной выплаты паевого взноса. Условие возникновения такого права сформулировано четко и понятно. Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем – в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. С небольшим уточнением – добавлено указание лиц, участвовавших в выплате паевого взноса. Эта же норма воспроизведена и в Гражданском кодексе РФ (статья 218, пункт 4). Суть нормы следующая: член жилищного или жилищно-строительного кооператива и другие лица, имеющие паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. Это – основная собственность. В рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента госрегистрации, как установлено нормой статьи 131 ГК РФ, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация права собственности, есть ли документ, подтверждающий такое право на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего пай полностью, его жилище наследуется в общем порядке. ПРИЧИНА НАСЛЕДСТВЕННЫХ СПОРОВ Многие члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов выплатили паевые взносы еще до вступления в действие (до 1 июля 1990 г.) закона СССР «О собственности в СССР». Поэтому на практике возникают споры о наследовании кооперативных квартир в тех случаях, когда наследодатель (член ЖСК, выплативший паевые взносы) умер до указанной даты. Надо сказать, что суды по-разному решали споры о том, что наследуется в таком случае – сумма паевых взносов или жилое помещение? Верховный суд РСФСР привел судебную практику к единообразию, положив конец спорам. В постановлении от 24 октября 1991 года № 1798-1 высокий суд указал, что действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется и на наследство, открывшееся до 1 июля 1990 года. Но только при условии, если на момент введения в действие закона СССР «О собственности в СССР» не истекло шесть месяцев со дня открытия наследства. Иначе говоря – не прошел законодательно установленный срок принятия наследства. Таким образом, в постановлении Верховного суда установлено следующее правило: если наследство открылось после 1 января 1990 года, и паевой взнос за квартиру член ЖСК полностью выплатил при жизни, то наследственным имуществом следует считать не паевые взносы, а само жилое помещение. ЕСЛИ СУПРУГ ОСТАЛСЯ ОДИН... А как быть с правом на наследство, если наследодатель, член ЖСК, оставил завещание на сумму паенакопления, не зная, что можно завещать квартиру? И в эту проблему внесена ясность. Если к моменту открытия наследства наследодателем – членом ЖСК паевой взнос за квартиру был полностью выплачен, но завещание при этом не переоформлялось, то свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилище, поскольку произошло изменение состава наследственной массы. В том случае, когда сумма паенакопления за жилое помещение в кооперативном доме была полностью внесена членом ЖСК в период брака, пережившему супругу по его желанию может быть выдано свидетельство о доле в праве собственности на жилое помещение. Если же в период брака была внесена лишь часть паевых взносов, то пережившему супругу выдается свидетельство о доле в праве собственности от доли, составляющей общую совместную собственность. Например, из общей суммы паенакопления в 10 миллионов рублей умершим супругом – членом ЖСК до вступления в брак были выплачены паевые взносы в сумме 4 миллиона. Остальная сумма взносов выплачивалась уже в период брака. Особенность выдачи свидетельства о праве собственности в данном случае состоит в том, что совместной собственностью супругов является не вся квартира, а лишь определенная доля в праве общей собственности, выплаченная во время брака. Таким образом, доли в праве общей собственности на квартиру являются собственностью умершего супруга, соответственно доли – общая совместная собственность супругов. В этом примере свидетельство о праве собственности пережившему супругу должно быть выдано на долю от долей в праве общей собственности супругов на квартиру, являющихся общей совместной собственностью супругов. А наследственная масса будет составлять (после приведения дроби к общему знаменателю) доли в праве общей собственности на данную квартиру. И ЧЛЕНСТВО В ЖСК МОЖНО НАСЛЕДОВАТЬ! С введением в действие 1 марта 2002 года части третьей ГК РФ кардинально изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире с умершим наследодателем. А те наследники, которые не проживали в этом жилом помещении, наследовали только накопленные паевые взносы. Теперь наследники умершего члена кооператива наряду с суммой паевых взносов приобретают право быть принятыми в члены данного кооператива. Им не может быть отказано в приеме. Если пай переходит нескольким наследникам, то они сами решают, кто из них имеет преимущество. А в случае спора решение за судом. Полагаю, что в новом Жилищном кодексе РФ или в других актах гражданского законодательства должна быть детально проработана эта правовая ситуация: кто среди наследников имеет преимущественное право на вступление в кооператив. При подготовке материала была использована книга П. В. Крашенинникова «Сделки с жилыми помещениями» Статут-2003 Продолжение следует

Публикацию подготовила Лидия Лукьянова

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев