Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 22 января 2009 г. 03:14
Публикация в газете: №2 (729) от 22 января 2009 г.

Однако зима. Пора собрания собирать

Однако зима. Пора собрания собирать

Время «Ч» наступило для управляющих организаций и ТСЖ: они обязаны отчитаться перед собственниками жилья о том, что сделали в 2008-м. А кроме того, поведать о подвигах на ниве ЖКХ, запланированных к свершению в нынешнем году. Но и самим собственникам не следует сидеть сложа руки и ждать, когда управдомы отчитаются в успехах, реальных или мнимых. Чтобы быть во всеоружии, им тоже надо подготовиться к годовому общему собранию.

Имеем право быть обязанными...

Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны проводить такое собрание ежегодно. То есть это не просто их право присутствовать на нем, а обязанность его организовать. Хотя бы раз в год.

На таком собрании необходимо оценить, как содержалось общее хозяйство и что еще нужно сделать для того, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии», то есть был безопасным и комфортным для проживания. Главный интерес собственников – определить стратегию сохранения и развития жилого здания и конкретные задачи на год.

Ст. 162 ЖК РФ говорит, что управляющая организация обязана в течение первого квартала текущего года, если иное не предусмотрено договором управления, отчитаться перед собственниками о выполнении договора за предыдущий год. «Иное» может, к примеру, означать, что собственники хотят, чтобы перед ними отчитывались раз в полгода или раз в квартал. Но если в договоре управления этого нет, то обязательно – раз в год.

Таким образом, собственникам помещений и управляющей организации «на роду написано» встретиться на годовом общем собрании.

Процедура организации и проведения такого собрания зависит от того, кто домом управляет и создано ли в доме ТСЖ. А поскольку пока преобладает способ управления многоквартирным домом управляющей организацией без создания товарищества, то в основном наши сегодняшние советы предназначены для собственников помещений и управляющих организаций.

От имени и по поручению

Согласно законодательству, инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников. Это может быть как один человек, так и группа энтузиастов. Или кто-то, кого предыдущее собрание уполномочило представлять интересы всех собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией. Причем этот «кто-то» должен быть обязательно из «своих», имеющих собственность в этом доме. Скорее всего инициаторами собрания выступят старшие по подъездам или домовый комитет. Посторонние граждане, а также управляющая организация на эту роль не годятся. Однако они могут помочь в подготовке собрания.

Срок и порядок проведения годового общего собрания устанавливается общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Поскольку управляющая организация должна отчитаться перед собственниками в течение первого квартала (если иное не установлено договором управления), то наиболее вероятно, что в большинстве многоквартирных домов общие собрания будут проводиться в феврале – марте.

Что в повестке

Инициаторам собрания нужно определить повестку общего собрания и дату его проведения.

Основные вопросы повестки годового общего собрания:

1. Отчет управляющей организации об исполнении договора управления многоквартирным домом в предыдущем году.

2. Рассмотрение предложений управляющей организации по перечню и объемам работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, срокам их выполнения и стоимости.

3. Утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на текущий год.

Инициаторам собрания имеет смысл обговорить его дату и повестку дня с управляющей организацией, поскольку обсуждаемые вопросы непосредственно связаны с ее деятельностью по управлению домом.

Пища для разговоров

Управляющая организация должна подготовить отчет за прошедший год и предложения по управлению домом на очередной год, а возможно, и на ближайшие несколько лет. Это может быть перспективный план поддержания (улучшения) состояния дома, ресурсосбережения при оказании коммунальных услуг, повышения комфортности проживания. Весьма актуальны предложения по эффективному использованию средств собственников помещений и других возможных доходов для финансирования всех мероприятий годового и перспективного плана.

В то же время инициаторы собрания вместе с другими собственниками должны подготовить свою оценку деятельности управляющей организации в прошедшем году. А именно:
– считают ли они, что все обязательства, которые лежали на управляющей организации по договору управления, выполнены;
– удовлетворены ли они работой управляющей организации, если нет, то о каких недостатках идет речь.

Кроме того, на этом этапе собственники могут обобщить свои предложения по управлению домом, сформулировать пожелания для управляющей организации на будущее.

От «А» до «Я»

Отчет управляющей организации может включать следующие основные разделы:
1.Техническое обслуживание общего имущества.
2.Санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок.
3.Благоустройство помещений общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
4.Ремонты и замены отдельных частей общего имущества.
5.Мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме.
6.Предоставление коммунальных услуг.
7.Исполнение сметы доходов и расходов.

В отчете отражается не только то, что сделано, но и то, что сделать не удалось. Кроме того, рекомендуется включить в отчет анализ причин, по которым запланированные на прошедший год работы не были выполнены (полностью или частично) или производились работы, не входившие в план.

Желательно, чтобы отчет о выполнении сметы доходов и расходов содержал сопоставительные данные по запланированным и фактически произведенным расходам (полученным доходам) по отдельным статьям сметы. Финансовая часть отчета содержит следующие разделы:

  • превышение запланированных расходов по отдельным статьям;
  • недополучение запланированных доходов, размер задолженностей по обязательным платежам на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг;
  • анализ причин отклонения фактических показателей от плановых.

Обозначить приоритеты

Задача управляющей организации – предложить собственникам перечень работ и услуг, который обеспечит надлежащее состояние общего имущества в доме. Иными словами, состояние, которое гарантирует надежную работу всех конструктивных частей и инженерных систем, безопасность жильцов, сохранность их имущества, возможность пользоваться жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования в доме и земельным участком.

В случае если дом или отдельные его части нуждаются в ремонте (замене), именно управляющая организация должна грамотно оценить, что необходимо сделать в первую очередь, а что можно отложить, если у собственников помещений в настоящее время не хватает средств для финансирования всех видов ремонта.

При обосновании очередности каждой работы следует учитывать прежде всего возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если эта работа не будет выполнена в ближайшее время. Вместе с тем полезно оценить, не обойдется ли та или иная работа весьма дорого, если ее отложить на год-другой. Например, капремонт или замена лифта снижают расходы на его аварийное обслуживание. Модернизация системы отопления, включая установку в доме теплового узла, позволяет сэкономить на тепловой энергии и направить сбереженные средства на другие нужды дома.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (они утверждены постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006), размер платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ. Чтобы собственники имели ясное представление о том, какой перечень и объем услуг (работ), предлагаемых управляющей организацией, они могут себе позволить, им необходима информация о стоимости каждого их вида. А если предлагается проведение капремонта, то еще и порядок его финансирования, сроки возмещения расходов по его оплате. Подготовить стоимостное предложение (с необходимым обоснованием) – также задача управляющей организации до проведения годового собрания.

Сопоставление приоритетности работ, их стоимости и возможности собственников помещений нести соответствующие расходы – основа разработки текущего и перспективного плана содержания и ремонта многоквартирного дома.

Общему собранию может быть предложено несколько вариантов планов работ на текущий год, соответствующих им смет расходов и размеров обязательных платежей.

Расставить все точки над «i» до проведения общего собрания – в интересах обеих сторон. Собственники помещений заинтересованы в том, чтобы сохранить или улучшить свое общее имущество – многоквартирный дом – и эффективно расходовать деньги (то есть получить за них максимальный результат). А управляющая организация – в том, чтобы иметь конкретный заказ на свои услуги и такую плату по договору управления, которая обеспечивала бы возможность удовлетворить запросы клиентов и иметь прибыль. Управляющая организация может помочь собственникам сформулировать заказ на управление многоквартирным домом.

Очники и заочники

Теперь об организационных вопросах проведения общего собрания. К ним относятся:

  • выбор формы проведения собрания, места его проведения, уточнение даты и времени (если принято решение о проведении собрания в очной форме);
  • оповещение собственников о проведении общего собрания;
  • разработка сценария собрания;
  • решение, кто и как будет регистрировать участников собрания, как будут учитываться голоса при принятии решений и т.д.; изготовление форм для регистрации участников, бюллетеней для голосования, других необходимых документов и материалов.

Закон разрешает собственникам принимать решения по повестке дня как непосредственно на собрании, так и путем заочного голосования – когда решения собственников в письменной форме передаются до установленного срока в определенное место.

Распространенная практика в домах, опекаемых управляющими организациями, – проведение общих собраний в форме заочного голосования. Однако стоит помнить, что такой способ не дает возможности гражданам услышать друг друга, обменяться мнениями, публично обсудить разногласия (в том числе и с управляющей организацией), найти компромисс, устраивающий большинство жильцов в доме.

Проводить общее собрание лучше в нерабочие дни или вечернее время. Местом проведения может быть, к примеру, актовый зал ближайшей школы.

Инициатор общего собрания обязан сообщить собственникам помещений о его проведении не позднее чем за десять дней до назначенной даты (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Сообщение должно быть направлено собственникам заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ. Другим способом может быть вручение каждому собственнику сообщения под роспись или размещение информации в помещении дома, доступном для всех жильцов, чтобы все смогли его прочитать.

Информация к размышлению

Для того чтобы общее собрание прошло плодотворно, собственники должны заблаговременно получить «информацию для размышления». Без этого собрание может превратиться в говорильню, базар или чистую формальность, когда невозможно принять никаких конструктивных общих решений.

Чем лучше информированы собственники о состоянии дома, потребности в работах и ремонтах, тем яснее понимание того, сколько это реально стоит, тем более взвешенные решения будут приняты. Поэтому в интересах управляющей организации предоставить собственникам заранее проекты всех документов. Это даст возможность пришедшим на собрание сформулировать конкретные вопросы к управляющей организации, оценить ее предложения, подготовить их к конструктивному обсуждению проблем.

Придется подчиниться

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.

Собственник вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса. Это возможно также в случае, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Договор не догма

Напомним, что договор управления с управляющей организацией заключается на условиях, которые определяет общее собрание. Если договор заключен на несколько лет, это не означает, что в нем ничего нельзя изменить. Можно подписать дополнительное соглашение к договору с перечисленными по пунктам изменениями и таким образом ежегодно изменять перечень или объем работ и услуг, заказываемых управляющей организации, пересматривать цену договора управления (размер платы собственников помещений).

Донести до каждого

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования должны быть доведены до сведения собственников не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Это входит в обязанность собственника, по инициативе которого было созвано общее собрание. Для этого достаточно поместить соответствующее сообщение в доступном для всех жителей помещении дома.

Вмесо послесловия

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»:

– К сожалению, управляющие организации зачастую вообще не отчитываются перед собственниками помещений в многоквартирных домах, которыми управляют. Или отчитываются столь формально, что людям бывает трудно соотнести набор работ и услуг, их объем и качество с деньгами, которые они за них платят. Между тем обстоятельный и грамотный отчет необходим не только собственникам, но и самой управляющей организации. Ведь принятые решения определяют ее деятельность на весь следующий год, а возможно, и на перспективу.

Пока одни равнодушны к управлению своим имуществом, а другие пользуются этим равнодушием, ожидать, что состояние многоквартирных домов серьезно улучшится, трудно. И начинать надо как раз с изменения отношения к общим собраниям в многоквартирных домах как со стороны собственников, так и со стороны управляющих организаций. Необходимо встречное движение.

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.