22:26:55
25 июля 2024 г.

Олег Шеин: «Право на Юрьев день»

ЖКХВ Жилищный кодекс РФ уже внесено немало поправок. И похоже, несть им числа в ближайшем будущем. О том, какие нововведения готовятся, рассказал заместитель председателя комитета Госдумы РФ по труду и социальной политике Олег Шеин.

Про точность

– Олег Васильевич, в составе рабочей группы комитета Госдумы по законодательству вы участвовали в подготовке поправок в Жилищный кодекс РФ. Какова их судьба?

– Блок поправок был принят в первом чтении, готов ко второму. Комитет по законодательству обещал рассмотреть их осенью нынешнего года.

– Какие проблемы они помогут решить?

– Я бы обозначил несколько наиболее актуальных. Одна из поправок касается домов, которые в свое время не приняли никакого решения по выбору способа управления. В ст. 161 Жилищного кодекса РФ была норма следующего содержания: дом, если собственники не выбрали способ управления, выставлялся на конкурс, договор управления с компанией заключался на срок до пяти лет. А дальше говорилось о том, что по истечении срока договора муниципалитет получает право проводить собрание собственников и определять таким образом его дальнейшую судьбу. Эта формулировка была не совсем удачна, потому что не давала такого же права самим собственникам. При поддержке Фонда «Институт экономики города» мы сумели провести поправку о сокращении максимального срока действия договора, заключенного после проведения конкурсов, с пяти лет до трех и о том, что по истечении каждого года жители имеют право на «Юрьев день», то есть на принятие самостоятельного решения по выбору способа управления. Причем независимо от срока, на который распространялись условия конкурса. Кроме того, была принята очень важная поправка о возможности расторжения во внесудебном порядке договоров с управляющей компанией, поскольку не совсем правильно в случае, когда компания прекращает предоставлять коммунальные услуги, предлагать людям подавать в суд и полгода дожидаться его решения.

– Но ведь есть вопросы, которые необходимо решать уже сегодня. Например, с квартальными ТСЖ…

– Это так. В Саратове местный муниципалитет объединил в одно супер-ТСЖ 400 многоквартирных домов. Ни один дом не мог из него выйти без согласия остальных. Это привело к формированию коммерческой, по сути, структуры, ничего общего не имеющей не только к собственникам, но и к самой идее товарищества. Мы подготовили поправку, дающую право отдельному дому выйти из объединенного ТСЖ без голосования в остальных домах.

– Предполагается ли изменить требования к проведению общего собрания?

– В Жилищном кодексе РФ сегодня написано: заочное голосование в ТСЖ проводится в том случае, если оно предусмотрено уставом. Если в уставе это не предусмотрели, то товарищество становится заложником собственной нормы. Ведь в этом случае возможно только очное голосование, и наличие кворума является традиционной проблемой. Возникает ситуация, при которой законное решение невозможно в принципе. Поэтому поправка дает возможность ТСЖ проводить и очное, и заочное голосование независимо от того, написано ли это в уставе. Тем более что на практике практически все собрания по выбору способа управления домами проводятся через заочную систему, позволяющую оптимально определить, кто и как голосовал.

Не решена проблема доступности для собственников дома протоколов голосования. Из-за этого часто возникают конфликты. Часть собственников считает, что протоколы незаконны, собрания не было. Известны случаи, когда в одном доме сформировались параллельно два ТСЖ. И сейчас закон не предусматривает необходимость создания некоего муниципального архива, куда бы обязательно передавались хотя бы ксерокопии протоколов голосований. Мы предлагаем формировать такой архив в органах местного самоуправления.

Земля, подвалы, рудименты…

– Многих волнует тема подвалов. Судебная практика складывается пока не в пользу собственников…

– Это важнейшая проблема, касающаяся права на общую долевую собственность. В первую очередь на подвальные помещения. Муниципалитеты делают все, чтобы только не передать их в собственность товариществу, в собственность жильцов. Они нашли постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную…», по которому в период распределения собственности она делилась на союзный, республиканский, субъектный, муниципальный уровни. Муниципалитетам тогда передали в собственность жилые и нежилые помещения, в том числе все подвалы, чердаки. Причем в большинстве случаев их не удалось оформить в регистрационной службе. Тем не менее в ряде регионов суды поддерживают именно муниципалитеты, а не собственников домов. Считают, что нормы ст. 36 Жилищного кодекса РФ распространяются лишь на вновь возникшие отношения. Поэтому мы предлагаем отменить это постановление, которое является рудиментом и входит в противоречие даже не с буквой, а с духом жилищной реформы, предполагающей передать людям в собственность все помещения в их домах. В этом вопросе у нас полное понимание с экспертным сообществам.

– А что с землей?

– Существует очень хорошее постановление правительства РФ № 1223 «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, вступившее в силу 26 сентября 1997 года. Это действующий документ.

Он определяет нарезку дворовых территорий для многоквартирных домов. Но и здесь органы местного самоуправления отыскали возможность использовать другие нормы законодательства, лишь бы землю не отдавать. Причем в ряде городов происходит насильственная, по сути, передача земли, ограниченной фундаментом дома, в собственность ТСЖ. Товарищества обязывают платить земельный налог и часто по максимальной ставке, а территорию во дворах не дают. При этом ссылаются на Земельный кодекс РФ, по которому запрещена приватизация проездов. То есть все тропинки и асфальтовые дорожки, которые идут к домам, называют проездами. К сожалению, нет внятного гостовского понятия о том, что такое внутриквартальные, внутридворовые проезды. Это позволяет отказывать в передаче в собственность придомовой территории, а по сути блокировать постановление № 1223. Наши поправки, которые мы предлагаем в Жилищный кодекс РФ и, в этом случае, в Земельный кодекс РФ, направлены на передачу в собственность жителям прилегающих территорий с одновременным введением сервитута для тех самых асфальтовых дорожек с тем, чтобы люди не возводили на них баррикады, шлагбаумы. Постановление № 1223 должно работать. Нужны изменения в Налоговом кодексе РФ в части уменьшения ставки земельного налога. По крайней мере для домов, построенных в дореформенное время. Потому что максимальные ставки, которые выжимают из них органы местного самоуправления, опять-таки дестимулируют собственников к переходу в ТСЖ.

За соседа не в ответе

– Сейчас много говорится о возможности заключения прямых договоров на коммунальные услуги. Ведь несправедливо, когда ТСЖ расплачивается за долги отдельных жителей…

– Проблема договоров с ресурсоснабжающими организациями тоже очень актуальна. В экспертном сообществе есть две точки зрения. Одна заключается в том, что дом есть не просто единый организм, а единый потребитель. И поэтому ТСЖ является структурой, которая приобретает у ресурсоснабжающих организаций и далее передает собственникам воду, теплоэнергию, электроэнергию. Но при этом хотелось бы обратить внимание на цифры, которыми я располагаю. На начало текущего года по итогам трех лет жилищной реформы из общего количества многоквартирных домов 21 процент принял решение о выборе управляющей компании, 19 процентов – непосредственное управление и лишь 2,7 процента предпочли ТСЖ. Мне кажется, что одним из наиболее сдерживающих факторов по переходу домов в ТСЖ явилась как раз необходимость коллективной ответственности за обеспечение коммунальными услугами и за их оплату.

Поэтому разумно было бы предоставить собственникам квартир, проживающим в ТСЖ, возможность самостоятельно заключать договора с ресурсоснабжающими организациями, не делая товарищество посредником между поставщиками и жителями. Тем более что это приводит к большим проблемам, так как товарищества вынуждены перебрасывать деньги с ремонта домов и техобслуживания на погашение задолженности по ресурсоснабжению. В Эстонии тоже создан институт управляющих компаний. Но в отличие от России в доме, в котором работает компания, собственники могут избрать уполномоченного и заключить с управленцами, помимо отдельных договоров от квартир, еще и договор от всего дома. Это будут уже совершенно другие отношения с фирмой, которая увидит перед собой не разрозненный коллектив жителей, а объединенных собственников. И такие поправки у нас есть.

– Сложно через суд взыскать задолженность по квартплате. Во всех ТСЖ есть с этим проблемы…

– В этой связи нуждаются в изменении и нормы Гражданско-процессуального кодекса РФ, касающиеся взыскания долгов. Эти нормы нуждаются в упрощении, и поправки на этот счет мы также предлагаем.

– Когда же ждать перемен?

– Часть поправок, о которых я говорил, сегодня реально находятся на выходе в Госдуме РФ. Для их принятия необходима некая дополнительная политическая воля. Об этом я докладывал Президенту РФ Дмитрию Медведеву в ходе встречи с ним. Поэтому есть надежда, что они будут реализованы. Часть поправок является предметом дискуссии в первую очередь относительно права собственников ТСЖ на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями. Что касается передачи подвалов… Здесь налицо конфликт интересов. Ведь когда писали ст. 36 Жилищного кодекса РФ, никому и в голову не могло прийти, что муниципалитеты раскопают древнее постановление 1991 года. Появилась судебная практика, и сегодня стало очевидным, что его надо отменять. Других оснований для отказа в передаче подвалов в собственность мы не видим. Появятся новые проблемы – будем решать их.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация