Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 22 января 2009 г. 11:23
Публикация в газете: №2 (729) от 22 января 2009 г.

Идеи овладевают массами

Идеи овладевают массами

Что будет с капремонтом за пределами 2015 года? Об этом наша беседа с Ариадной Кирилловой, профессором, доктором экономических наук, начальником отдела анализа эффективности управления НИЦ Московского городского университета управления правительства Москвы.

Раз лавина, два лавина...

– Как можно оценить нынешнее состояние жилищного фонда?

– Объемы ремонта и реконструкции домов в прошлые годы постоянно снижались. И вот результат: в хорошем техническом состоянии сейчас находится примерно 20% строений, или 35% общей площади жилья. Остальное – хуже. Оценку «удовлетворительно» можно поставить 45% домов (процент их физического износа от 21 до 40%). «Неуд» (до 60% износа) заслуживают 19% жилых зданий. 10% вообще ветхие и аварийные. Если по обеспеченности квадратными метрами мы подошли к европейским нормам (21 кв. метр на человека), то по техническим характеристикам зданий сильно отстаем.

– Что значит «неудовлетворительное состояние»?

– Имеется в виду серьезное снижение эксплуатационных характеристик крыши, фасада, инженерных систем, лифтового хозяйства, когда без капремонта уже не обойтись. В целом должны быть отремонтированы примерно 13 тысяч строений – почти треть жилищного фонда города.

– Обратимся к постановлению правительства столицы № 1032-ПП от 4.12.2007 «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам отремонтированный дом» на 2008–2014 гг.». Согласно этому документу капремонт должен быть сделан в домах, построенных до 1991 года. Хотя известно, что именно в последующий период качество строительства по многим причинам снизилось. Не случится ли так, что к концу программы – 2014 году столица опять столкнется с лавиной «плохих» зданий?

– Лавины быть не должно – реализация целевой программы капремонта (если она будет выполнена) значительно оздоровит общее состояние жилищного фонда. Хотя в полной мере проблему не решит. Ведь если дом построен в 1991-м, это не значит, что его состояние хуже, чем соседнего, возведенного, скажем, в 1993-м. Кроме того, за рамками программы остались пятиэтажки, хотя далеко не все из них будут снесены к 2014 году, часть может сохраниться. Безусловно, накопятся новые проблемы, касающиеся энергосбережения (например, утепления фасадов зданий), газового хозяйства, скрытой электропроводки.

Но главное, что ждет москвичей, перемены в финансировании капремонта. Если сейчас он проводится исключительно на бюджетные средства города, то после 2014 года гражданам придется рассчитывать в основном на себя. Так определено в Жилищном кодексе: содержать свое жилье, в том числе делать его ремонт, собственники (а их у нас подавляющее большинство) обязаны самостоятельно. Правда, в том же Кодексе, ст. 165, сказано, что на капремонт могут выделяться и бюджетные средства. Но, добавим от себя, могут и не выделяться...

– При всем том постановление № 1032 гласит, что и за пределами 2015 года город не оставит граждан один на один с их жилищно-коммунальными заботами. Объединениям жильцов, а также управляющим компаниям намечается выделять бюджетные средства на капремонт.

– Вот только о размере этих средств ничего не известно. А финансовая обстановка, как видим, может меняться стремительно. И не исключено, что доля расходов придется все-таки на собственников. Иллюзий быть не должно: так или иначе гражданам придется нести расходы по капремонту. И к подобной мысли надо привыкать.

– Из этого, очевидно, следует, что людям уже сейчас надо откладывать на «черный день», то бишь на капремонт в будущем?

– Конечно. К сожалению, законодательных документов на сей счет явно недостаточно. А они необходимы – мы теряем драгоценное время.

Сегодня примерно в двадцати регионах собственники уже участвуют в расходах на капремонт. Правда, «дань», которой их обложили, пока невысока: до 5% сметной стоимости работ. Остальное – федеральный, региональный и местный бюджеты.

К слову сказать, в некоторых московских ТСЖ уже прониклись проблемой и начали копить на капремонт (особенно после того, как эти деньги не стали облагаться налогом). Такая практика должна распространиться на все дома, построенные после 1991 года.

С другой стороны, сам подход к финансированию собственниками капремонта должен быть дифференцирован, и в этом смысле необходимы поправки в Жилищный кодекс. Собственник собственнику рознь. К примеру, люди, живущие в элитных комплексах, должны оплачивать такие работы полностью – на все 100%. А вот большинство граждан, приватизировавших жилье (они тоже собственники), вовсе не богаты. В общем, все зависит от дохода семьи. С учетом этого и должна определяться сумма отчислений на капремонт.

– Неясно только, где хранить деньги. Печальный опыт уже был – когда-то ЖСК отчисляли средства на капремонт (сначала 0,6%, потом 1,1% от балансовой стоимости квартиры). К началу 1990-х ими были собраны суммы, в 20 раз превышающие необходимые! Что стало потом, известно – сгорели...

– Безусловно, гарантии нужны, поэтому нами разрабатываются разные схемы накопления, а в более широком плане – финансирования работ по капремонту. Уверена, что бюджетная составляющая останется (кроме, как я уже сказала, элитных домов).

Подобная практика существует и в развитых странах. Основные механизмы поддержки – кредиты с низкой процентной ставкой, безвозмездные субсидии, выплата так называемых премий собственникам, которые сами накапливают необходимые средства. В нашем случае могут быть не только дотации, но и долгосрочные кредиты: ремонт проведен, а расходы на него граждане будут погашать в течение ряда лет. Ставки при этом должны быть небольшие – 3–4%, банковскую разницу (а сюда могут войти и инфляционные издержки) возьмет на себя бюджет города.

Должен быть задействован механизм стимулирования собственников. Нечто подобное предусматривает Федеральный закон №185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Копилка для ЖКХ

– Но вы еще не сказали о гарантии сохранности «ремонтных» денег.

– Этот вопрос сводится к проблеме создания вообще накопительной системы в сфере ЖКХ. Есть различные варианты. Если в доме организовано объединение, средства могут поступать на расчетный счет товарищества в том случае, когда оно управляет домом, а также на счета управляющих организаций. Первое предпочтительнее – управляющая организация может использовать их на другие цели (например, на текущее содержание домов, сами собственники такое вряд ли допустят). К тому же не исключен вариант банкротства компании.

– Однако объединений весьма не густо.

– В связи с этим актуальным представляется создание городского ремонтно-инвестиционного фонда. До недавнего времени можно было использовать ПИФы, но есть риски: паевые инвестиционные фонды не очень хорошо сработали в минувшем году.

Средства могут также концентрироваться на субсчетах каждого дома, а потом передаваться в названный городской фонд, и тот уже направит их на ремонтные цели. Город не даст им пропасть, он может выгодно их вложить, приумножив капитал, в том числе за счет тех премий, о которых шла речь. Или так: через префектуры деньги можно направлять в бюджет, это тоже гарантия их сохранности. Она будет гораздо выше, чем в случае банковского депозита.

– Где гарантия, что они вернутся тому же дому, который их собрал? Вдруг отдадут другому, который больше нуждается в ремонте?

– Создание городского фонда как раз и направлено на первоочередной ремонт. Если будет договор между конкретным домом и фондом накопления соответствующих средств, а на основе оценки технического состояния дома примут решение проводить капремонт, деньги не растворятся, их потратят целевым образом.

Наконец, возможен способ накопления через страховые компании, работающие по городской программе. Они уполномочены правительством Москвы, и это существенный фактор их надежности. Практически так: вместе со страховыми взносами каждый жилец будет вносить также «ремонтную» сумму. При этом она (уже по определению) окажется застрахованной.

– Недавно довелось читать интервью одного из руководителей Департамента капремонта, где он с гордостью говорит, что их ведомство избавило жителей от формального общения с подрядчиками и всю ответственность взяло на себя: и прием работ, и устранение жалоб граждан. Но ведь людей, по сути, лишили голоса.

– И это вполне естественно: программа реализуется за счет бюджетных средств, собственники к ней отношения не имеют. Так что можно и не допускать их к оценке работ. Но согласиться с этим не могу. Кто, как не жильцы, лучше знает свой дом? Кто лучше их укажет, какие работы надо проводить в первую очередь, а что может подождать? Такой подход сделает ремонт не только более эффективным, но и поможет сэкономить бюджетные средства. Именно собственники и должны принимать решение о проведении таких работ, их периодичности, приглашая, понятно, для этого экспертов. Правда, нужна предварительная работа, необходимо предложить им рекомендации, методические пособия, на основе которых они могли бы принимать решения. Имеются в виду правила, нормы проведения таких работ, гарантии и т.д. Соответствующие правила и нормы есть, но они достались нам с прошлых времен и не отвечают новым рыночным условиям.

Пять процентов бойцов

– Вы уверены, что наши новые собственники во всем разберутся? И вообще захотят заниматься подобными вещами?

– В нынешнем году ВЦИОМ провел в Москве традиционный опрос: отношение горожан к реформе ЖКХ. Число людей, которые понимают ее суть и оценивают положительно, в то же время небезосновательно критикуя работу жилищно-коммунальных служб, возросло. Примерно 5% респондентов – просто жильцов, даже не членов ТСЖ – согласились безвозмездно принимать участие в управлении своим домом. Прогресс! Становится больше тех, кому небезразлично, в каких домах они живут. 5% – это немало, достаточно для создания инициативных групп, их и надо привлекать к той же оценке качества ремонта. Причем зафиксировать это в специальном нормативном документе.

– Ариадна Николаевна, вы высказали несколько интересных новых мыслей. Возможно, есть и другие предложения. А существует ли вообще... государственная политика в отношении капремонта?

– Она только начала формироваться. Ведь к ремонту в требуемых объемах мы, по сути, только приступили. Так что ремонтную политику, учитывающую новые рыночные условия, еще предстоит выработать.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.