Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 27 ноября 2008 г. 20:51
Публикация в газете: №48 (723) от 27 ноября 2008 г.

Повод стать собственником

Повод стать собственником

Федеральный закон № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» многие расценивают как попытку государства погасить перед гражданами долг по капремонту жилья. О том, насколько верна такая точка зрения, рассказывает Ирина ГЕНЦЛЕР, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

Много шума из ничего

– Ирина Валентиновна, какие цели преследует 185-й федеральный закон?

– Они перечислены в его первой статье. Это создание безопасных и благоприятных условий для проживания граждан, повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий. Нигде прямо не говорится о том, что главная цель закона – проведение капитального ремонта. Однако если проанализировать условия выделения средств Фонда регионам, а от них муниципалитетам и затем непосредственно товариществам и управляющим компаниям, становится очевидно: закон направлен на поощрение тех, кто (каждый на своем уровне) серьезно занимается реформированием ЖКХ.

– Многие регионы считали невыполнимыми 14 условий получения денег Фонда. Тем не менее и заявки удовлетворяются, и средства выделяются. Значит, было много шума из ничего?

– Отношение к этому закону нужно строить через понимание целей, ради которых он принимался. К сожалению, многие регионы и муниципалитеты, ссылаясь на какие-то обстоятельства, на свою внутреннюю политику, занимались реформами, скажем так, не очень активно. В этом случае почему бы не пошуметь! Тем не менее 185-й закон подтолкнул многих к тому, чтобы предпринять интенсивные меры для выполнения условий предоставления Фондом средств финансовой поддержки на проведение капремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда. На начало октября 68 субъектов РФ получили средства Фонда, значит, они соответствуют «показателям реформирования», определенным законом на 2008 год.

Без ущерба для комфорта

– Понятно, что эти деньги, пусть и очень большие, не решат проблему капремонта и ликвидации аварийного жилья. На что в дальнейшем рассчитывают его разработчики?

– Да, средств не хватит, чтобы провести ремонт во всех многоквартирных домах, которые в нем нуждаются. На самом деле 185-й закон позволяет подступиться к решению двух важнейших проблем в сфере содержания многоквартирных домов, имеющих общегосударственный масштаб. Первая – отсутствие ответственных собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к собственному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. Ведь после приватизации люди в полной мере ощутили себя собственниками отдельных квартир, но не хотят осознать свою ответственность за судьбу дома в целом. А значит, существует государственная задача – способствовать формированию ответственных собственников.

Вторая проблема – низкое качество наших многоквартирных домов. Беда не только в протекающих трубах и крышах: жилые здания потребляют чрезвычайно много ресурсов и при этом значительную часть из них теряют. Даже по нормативным требованиям энергопотребление наших домов примерно на 40% выше, чем в европейских странах. Огромное количество энергии уходит через фасады и кровли с недостаточной теплоизоляцией, некачественные оконные проемы и двери в подъездах. Задача государства – создать стимулы для собственников, чтобы они занимались повышением энергоэффективности домов. Если сократить потребление ресурсов без ущерба для комфорта проживания на 20–30%, то огромные деньги можно направить на ремонт и улучшение качества домов.

– Не слишком ли много надежд возлагается на этот закон? Приняли – и тут же появилась армия ответственных собственников?

– Заставить людей быть собственниками можно разными путями. Это и административные меры, введение «наказаний», что не популярно. Да и законодательство на сей счет пока только декларативное. Но есть другой путь – экономические стимулы. Бюджетные деньги предоставляются только при условии, что люди проявили инициативу, провели общее собрание, проголосовали за проведение капремонта в доме и за участие в программе. Им предстоит самим определить, что именно нужно сделать, и вложить собственные деньги в финансирование капремонта. Принять такое решение могут только ответственные собственники.

Хотя бы копеечку

– У нас всегда капремонтом занимались органы исполнительной власти. Теперь по 185-му закону они ничего не решают?

– Впервые деньги даются муниципальным образованиям не для того, чтобы они сами финансировали и организовывали капремонт, а чтобы передали их непосредственно ТСЖ и управляющим компаниям. У товариществ и управляющих организаций есть право самостоятельно выбрать подрядчика, организовать контроль над качеством работ. Это совершенно непривычный для муниципальной практики механизм использования денег. И с этой точки зрения польза от закона очевидна. Он дает возможность отработать новый механизм использования средств из бюджетов муниципальных образований – предоставление субсидий для поддержки инициатив собственников жилья. Этот механизм не единственно возможный. Но хорошо, что мы начали хотя бы с него.

– Много разговоров о том, что доля жителей тяжела – не менее пяти процентов от стоимости ремонта.

– Предоставление бюджетных денег на проведение капремонта в такой большой доле (до 95%) необычно для мировой практики, где субсидии собственникам (их товариществам или управляющим организациям) предоставляют в том случае, если они сами финансируют 60–90% капремонта. Но чтобы с них просили только пять процентов?! Это чрезвычайно благоприятное условие для получения бюджетной поддержки. Большая надежда на то, что, получив опыт участия в муниципальной программе, люди увидят положительный результат «работы» своих денег (муниципальные деньги психологически воспринимаются совсем не так) и захотят продолжать улучшать дом в дальнейшем.

– Москвичам в этом смысле легче, они избавлены от необходимости софинансировать капремонт. Хорошо это или плохо?

– Москву сложно сравнивать с регионами. Ее бюджет несопоставим с бюджетами других городов. Поэтому Москва может позволить себе финансировать большие социальные программы. Безусловно, это хорошо, что на капитальный ремонт выделяется чрезвычайно внушительная сумма. Другое дело, как будет реализована городская программа капремонта. Наша оценка любой программы зависит от того, помогает ли она решить главную задачу: научить собственников квартир быть настоящими хозяевами своих домов с тем, чтобы городские власти могли отойти в сторону и только по возможности оказывать помощь людям, когда они берутся решать свои проблемы самостоятельно.

Сейчас москвичи должны только заявить о желании сделать в доме капремонт, проголосовав за это на общем собрании. Все остальное сделает город. Но потом, как обычно, возникнут вопросы: почему отремонтировали именно кровлю, лучше бы заменили оборудование в подвале? почему положили голубую плитку, а не бежевую?

Другое дело когда бюджетные деньги передаются непосредственно ТСЖ, ЖСК или управляющей компании, выбранной собственниками квартир. Тогда ремонтом займется организация, уполномоченная самими жителями. Еще лучше, если они хотя бы копеечку свою, но внесут – хоть пять процентов от стоимости ремонта, как это предусмотрено в новом законе о Фонде содействия реформированию ЖКХ.

Кредит на капремонт?

– Как быть домам, которые не попадают в программу, или сравнительно новым? Уж их то жителям ремонт придется проводить за свой счет...

– Большинство новостроек – коммерческое жилье, то есть изначально создававшееся как частная собственность. Если люди нашли деньги на покупку жилья, должны найти и на его ремонт. Это не ответственность государства или муниципалитета. Другой вопрос, что капитальный ремонт – удовольствие дорогое. Как его профинансировать, собственники должны решать самостоятельно. Деньги можно накопить, хотя это не лучший путь – дорожают работы, материалы, а деньги при длительном накоплении обесцениваются. Можно делать ремонт поэтапно – например, сначала крышу, потом фасад. Можно взять кредит. Правда, у нас пока не развит механизм кредитования капремонта банками, при котором деньги занимает «весь дом». Но, думаю, это временно. В международной практике кредитование капитального ремонта применяется широко. Придет время, и российские банки поймут, что это достаточно перспективный рынок.

– Однако велика вероятность и такого сценария: жители будут сидеть и безразлично наблюдать за тем, как их дом приходит в упадок...

– Грамотная управляющая организация всегда сможет убедить их: «Это еще потерпит, а это надо срочно ремонтировать...» Главное, чтобы собственники быстрее научились выбирать добросовестные управляющие компании – профессионализм и добросовестность, работа в интересах клиентов неотделимы друг от друга.

О нашем собеседнике

Ирина Валентиновна Генцлер окончила Новосибирский инженерно-строительный институт, докторантуру Московского государственного строительного университета. Кандидат технических наук. Руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города». Занимается разработкой предложений по эффективным мерам государственной поддержки собственников жилья при проведении капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов, вопросами нормативного и методического обеспечения разных способов управления многоквартирными домами.

Лилия Позднякова | Обсудить статью

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.